我料到了像趙男男這樣牛逼閃閃的職業經理人一定會出來創業，但沒料到是以這種方式。
一般來說，房企高管創業，排除掉那些轉行的，不外乎兩種模式：一是進入到風口上的細分市場做產品，比如毛大慶之優客工場，蔡雪梅之eLab；二是成立私募基金公司，募來錢後繼續做房地產投資和開發，比如金地張華綱和趙漢忠。
但趙男男、馮勁義和周德康仨人的模式有點獨特。簡單來說是這樣的：趙男男、馮勁義和周德康原來都是龍湖地產的高管，後來分別到新華都、升龍和俊發做了總裁或CEO。這兩年，仨人呢，一直有合夥創業的想法。
機緣來自去年的一天，馮勁義因為項目融資的事見到了宇通客車的老闆湯玉祥（宇通客車是國內最大的客車製造商）。湯玉祥大致表達了這樣一個意思：投資你一個項目沒多大意思，乾脆就把宇通旗下的綠都地產交給你來管吧！我猜想，湯的最初想法是把馮挖過來做綠都地產的總裁。
跳槽到綠都地產做總裁，這對馮勁義當然沒什麼吸引力，因為本來就是總裁了嘛。這仨人一合計，創造出了房地產界的一個新模式：仨人一塊兒空降綠都地產，成立一個管委會（這個管委會，目前就他們仨），管理綠都地產的所有業務。
新在什麼地方呢？5月16日，他們三個在上海東方藝術中心辦了一個發佈會。當時我提問了兩個問題：你們仨是不是以一家公司的形式與綠都地產合作的？如果是的話，這家公司未來會不會和綠都地產以外的房企合作？
趙男男沒有回答第一個問題，對於第二個問題，他回答說，不會。
也就是說，他們仨應該不是以個人身份入職綠都地產，而可能是成立一家公司，然後以公司的形式與綠都地產合作。而作為約束，他們仨的公司，不得與綠都地產以外的房企合作。
我覺得這件事的標誌性意義在於，這是我們公開知道的，房地產界，“人”第一次與資本站在了平等的位置。他們仨以前雖然年薪千萬，但與企業還是僱傭關係。但從現在起，不是了！
故事到這裡還沒結束，如果是接管綠都地產，一個人就夠了，為什麼要仨人都去？這是因為，他們仨的目標不僅僅是做綠都地產的“接盤俠”。
5月16日，他們仨在發佈會上展露了一個更大的目標：要在宇通這個金主的支持下，做一個房地產投融資平臺，做中國的“黑石”。
具體的商業模式是什麼樣的呢？趙男男在發佈會上講的PPT很簡潔，以下是我的理解：
一是搭一個投融資大平臺，建立一個從投資、開發到退出的完整產業鏈。（“退出”很關鍵，即使宇通客車現金流很牛，也不可能把錢都長期沉澱到商業地產裡。）
二是以這個大平臺為基礎，吸收產業鏈各個環節的優秀創業公司進來合作，然後擇優孵化。（這比黑石還多了個創業孵化器功能。）
在具體的做法上，趙男男講了幾點：
一是組織變革。趙男男說他讀了三遍《重新定義公司——谷歌是如何運營的》這本書。他認為，房地產業過去是“趨勢賦能”——我們以前是沾了行情的光，也即吳亞軍所說的“不要把行情當能力”。而未來是“組織賦能”——谷歌式“去中心化”式的組織形式，而非傳統的金字塔式管理結構，是未來推動房地產業繼續發展的驅動力之一。
二是聚焦創新。趙男男認為，未來在紅海競爭中取勝的關鍵在於“創新”，而非以往的產品線複製和高週轉。比如綠都地產在上海近郊收購了一個項目，這個項目原來的設計很常規：一半是低容積率的普通住宅，一半是高容積率的商業。他們仨接手後，根據項目位於迪士尼東南五公里這個優勢，把市場定位調整為迪士尼的一個“補缺者”——把住宅拔高做成高層，把商業低容積率化，做成新天地那種石庫門式的的商業街和客棧——玩完迪士尼，可以接著來這裡逛上海老城廂、住個性化客棧。
基於上述分析，我們就可以理解為什麼趙男男說“模式”是他們仨創業的核心競爭力。趙男男說的“模式”，其實就是指商業模式和管理模式的創新能力。（從上述內容中，你讀出了哪些趨勢？歡迎在文末寫留言。）
下面再來說說他們仨的創業團隊本身。我覺得，他們仨很符合《二十一世紀商業評論》出品人吳伯凡講過的一個創業團隊的“3H”理論：第一種類型的人叫Hipster——時尚潮人。這是在美國的嬉皮士文化的影響下產生的一類獨特的人群。他們有一點異類，有一點桀驁不馴。但他們對時尚的品位，對流行趨勢的把握卻是非常獨到的。他們不循規蹈矩，也不會古板地依據市場調查來做判斷，而是被內心的某種直覺所指引，敏銳捕捉方興未艾的時尚元素，率先引領這種時尚潮流，是時尚前沿的“弄潮兒”。
那麼，在他們仨中，可以明顯地看出，趙男男就屬於這種“時尚潮人”。
第二種類型的人叫Hacker，是一種掌握極具突破性變革性技術的人。這些人，能夠發現現有技術的某些漏洞。並且能夠點“漏”成金，把漏洞變成商業機會。
周德康規劃設計出身，屬於此類。
第三種類型的人叫Hustler，這個詞有一些不雅，中文的翻譯是皮條客。Hustler就是中國古代青樓裡的“大茶壺”，這些人的最大特點是八面玲瓏。他們是一個出色的交際者，對內能做到八面玲瓏，增強整個團隊的凝聚力；對外面對形形色色的客戶，能讓每個客戶都覺得賓至如歸，讓每個客戶都覺得自己是VIP。這樣的人在一個企業裡同樣非常地重要，很多企業的CEO就是一位出色的Hustler。
而這正是馮勁義的個性特徵。馮勁義很早就開始創業了，是個運營高手，宇通這條線也正是他搭上的，同時他也是他們仨中的第一個當老大的人。
Hipster敏銳捕捉市場趨勢，Hacker把握產品研發，Hustler負責運營、銷售和對外溝通，這三種類型的人“有機”組合，“有機”互動，才能組成一個創新能力極其強大的團隊。
從這個角度來看，他們仨簡直是絕配。
關於創業，我記得吳伯凡還講過一個“415”原則：創始團隊最初的人，不要超過四個，最好是三個，因為超過四個以後一定會形成幫派；必須一股獨大，一個人說了算；大到什麼程度？必須超過50%。
趙男男、馮勁義和周德康，符合“415”原則的第一個條件——不超過四個合夥人，但並不符合後兩個條件——他們仨貌似是平分股權。對此，他們仨的解決方法是“輪流做老大，一人做三年，如果有分歧，老大說了算。”
以往作為職業經理人時，他們仨做的工作是“從1到N”。而今創業了，他們仨面臨的是“從0到1”。放棄千萬年薪，接受大一個數量級的挑戰，我敬佩他們仨的勇氣。而他們仨今天所做的一切，也不再僅僅是個體的探索，更將給千千萬萬房地產職業經理人的轉型以參照。說遠一點，越來越多像他們仨這個級別的職業經理人投身創業，真的可能會倒逼大房企轉型，從而最終推動整個行業的轉型。
閱讀更多 地產邦 的文章
