土地流轉中由於很多農民對土地流轉程序不清楚及相關法律意識淡薄，土地流轉後，時常出現種種糾紛。因此，在此給大家總結了以下幾點土地流轉時需要注意的問題，希望大家在土地流轉時能維護自己的合法權益，避免糾紛。
一、關於土地流轉形式：
農民朋友可以以轉包，出租、互換、轉讓、入股等方式轉移給第三方經營。較為常見的是出租和轉包。一般農民朋友希望以自己的土地入股流轉，但受讓方並不願接受此種方式。因為，涉及後續運營牽涉太多。
應當注意：《農村土地承包經營權流轉管理辦法》第十一條規定：以轉包、出租、互換或者其他方式流轉的，承包方應當及時向發包方備案；以轉讓方式流轉的，應當事先向發包方提出轉讓申請。發包方也就是村委會。
二、關於流轉年限：
不得超過承包經營期限的剩餘期限。由於《中華人民共和國農村土地承包法》、《中華人民共和國物權法》對於《中華人民共和國合同法》都屬於新法和特別法，因此可以突破租賃合同中關於20年的期限的限制。
《中華人民共和國物權法》第一百二十八條 土地承包經營權人依照農村土地承包法的規定，有權將土地承包經營權採取轉包、互換、轉讓等方式流轉。流轉的期限不得超過承包期的剩餘期限。未經依法批准，不得將承包地用於非農建設。
《中華人民共和國物權法》第一百二十六條：“耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，經國務院林業行政主管部門批准可以延長。
三、關於土地四至：
建議農民朋友自己保存承包地四至的GPS信息。也就是可以利用百度地圖等工具對土地四至進行打點拍照，保留相關證據及土地利用現狀照片。以證明土地流轉前的利用情況，及四至和土地面積信息。也可以作為合同的附件。
四、關於違約金問題：
應當約定切實可行的違約金條款。比如按合同總價值的百分比按日計算違約金。再如，可以約定超過多長期限未全額支付租金，甲方（出讓方）可以解除合同。來防止日後履行合同中處於被動地位。
五、關於土地的再次流轉：
應該約定條件，防止未經甲方（出讓方）同意被再次流轉，為日後行使權力產生障礙。比如，可以約定，再次流轉須徵得甲方同意，否則再次流轉無效。
六、關於土地被徵收的所得款項的分配，應當予以明確，分別歸屬哪一方。
比如，青苗費、附屬設施等費用一般應當歸屬於經營方。補償款應當歸屬於甲方（出讓方）。
七、關於種植補貼：
雙方可以約定，可以含轉讓費裡面，也可以不包含在內，看雙方約定。
八、關於優先權：
流轉土地的同等條件下，村集體成員享有優先權。
九、流轉土地應當遵循的原則：
堅持依法、自願、有償，以農民為主體，政府扶持引導，市場配置資源，土地經營權流轉不得違背承包農戶意願、不得損害農民權益、不得改變土地用途、不得破壞農業綜合生產能力和農業生態環境。
但，應當注意到現實中經常出現一下問題，政府引導缺失；農民不理解、不配合；乙方與村委會合作強行流轉、簽訂空白合同等問題值得引起有關部門注意。
閱讀更多 金浩律師 的文章
