又一大佬自殺身亡!
這次的故事,發生在地產業,這個過去被認為“躺著賺錢”的暴利行業。
6月6日,有網友通過一則微信截圖爆料,稱南京萬達茂總經理因為不堪工作壓力,在棲霞山上自殺,其遺體已經在佘山腳下找到。
案發後,南京市棲霞區警方和萬達商業管理先後發佈公告。
目前,案件仍在調查之中,真實情況暫時還不得而知。但無論如何,風向鉅變之下樓市往日風光不再、導致地產普通從業者壓力倍增的現實是有目共睹的。
一葉落而知天下秋。其實,在這件令人扼腕嘆息的事情背後,反映的是一個時代的縮影,一次重大經濟的轉向!
1、錢在天上飛
過去,銀行每天最愁的事情就是怎麼把錢花出去、怎麼讓錢更值錢。再加上監管的相對寬鬆,一個偉大的業務誕生了:“委外”。所謂委外業務,就是指,銀行理財資金委託外部機構投資(基金公司、券商,以及打著各種名號、旗號的資產管理公司),專門來搞一些高收益但是高風險的事情。
什麼樣的業務才是高收益呢?
比如炒房。
其實,近年來之所以地王頻出,背後的最大金主之一,正是這個傳說中的委外業務!
“麵粉漲價,麵包自然也會漲價”。天價買來的地、自然要賣出天價的房。在這種“高槓杆”的運作模式之下,想要取得“高利潤”,“高週轉”模式自然是唯一法寶!
地產行業資金成本這麼高,很多項目每拖延一天就是一輛寶馬扔海里,省出幾天時間就等於省了幾百上千萬,這就是為什麼所有房企都在強調快快快!要用最快的速度建房、賣房。
於是,依靠著這樣高槓杆、高負債、高週轉的模式運作之下,那真是地產行業躺著都能賺錢的“黃金年代”!
當然,硬幣都有另一面,在“高週轉”的暴利之下,地產業的普通員工壓力山大。
2、債在地上追
但無論如何,高壓之下仍有高薪;然而時至今日,地產的黃金年代一去不復返了。
因為,強監管來了!
近年來,銀行業監管風暴強勢來襲,兩週之內連發七文,直接劍指的,就是這些銀行非傳統業務,尤其是同業業務和表外業務!
與此同時,銀行的“表外理財”也要被納入央行的考核範圍,也就是說,從此“表外業務”就要被牢牢地監視在國家的銳眼之下,再也不能像以前那樣為所欲為,更不用說拿錢去炒房了!
然而對於開發商來說,斷糧已經很可怕了,
而比斷糧更可怕的是,還要還以前欠的糧!一般而言,委外業務的週期通常是3~4年。也就是說,今明兩年,地產債兌付的高峰期就要到了!
根據申萬宏源的數據統計,包含公司債、企業債、中期票據及定向工具的地產產業債務,2018年全年到期量總計為1949億元,其中三四季度為到期高峰(分別為932億、698億元),而接下來2019年、2020年到期量更加龐大,每年增量都在1000億以上。
做生意是要有本錢的,借來的錢是要還的!
一大批開發商壓力山大。
5月21日,被譽為“城市園林綠化行業龍頭”的東方園林向社會公開發債10億元,但結果只募集到了區區5000萬,僅佔募資額的5%。事情一出,東方園林6連跌,期間跌幅達23.12%!
5月25日,五洲國際的股價遭遇了公司有史以來最大單日跌幅,盤間最高跌幅接近
90%!收盤時,五洲國際錄得超過84.89%的跌幅,且成交量大幅放大至37.2億,換手率74.54%。隨後公司申請停牌自查,受此牽連,五洲國際一筆本金額為3億的美元債券也暫停交易。5月28日,上交所信息披露,碧桂園擬發行的200億元公司債再度中止。而在此前的2月7日,該公司債項目就已經被中止過一次了。
這並不是地產業的個例,實際上,整個宏觀環境都是如此。在監管趨嚴、融資渠道受限的大環境下,那些高槓杆、高負債的企業,要麼已經爆倉、要麼正在爆倉的路上!
3、誰來拯救?
想要從債務中成功解套,借新債還舊債的把戲玩不下去了,怎麼辦?自然是找接盤俠來轉移債務!對於開發商來說,自然要變著花樣讓你買房!
過去,是利潤所需;當下,是生存所迫。因此,我們看到越來越多的房企在拼命促銷,週轉速度更加重要。也因此,地產普通從業者的壓力越加沉重。
槓桿不會憑空消失,只會發生轉移。那麼轟轟烈烈的去槓桿運動,究竟成效如何?
企業部門槓桿率為159%,比上年下降0.7個百分點,政府部門槓桿率為36.2%,比上年下降0.5個百分點,均出現2011年以來首次下降。
唯一上升的就是住戶部門槓桿率,為55.1%,比上年高4個百分點。無論是居民長期貸款還是短期貸款,2017年以來槓桿率上升明顯。
然而,當人們蜂擁入場、爭當房奴,做著炒房致富美夢的背後,可能是隨時會跑路的開發商和可能還不起的貸款。
美聯儲六月加息步步緊逼,房貸利率勢必會水漲船高。當開發商憑藉賣新房已經成功出貨,你會如何呢?
在你沒有還清貸款之前,房子的真正主人,其實是銀行。那麼,你能不能確保熬過這段苦日子,扛著高債務,最後順利把所謂“房子升值"的錢裝進自己的口袋?
環京的慘痛教訓已經告訴我們,從暴漲到暴跌,只需要幾個月的時間! 若是你盲目追高、投機入場,就註定了被收割的命運。
畢竟,無論哪個時代,能賺錢的都是少數人而已。
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