房屋交易市場普遍存在“連環交易”， 即此合同項下的賣房人同時是彼合同項下的買房人，賣此房係為買彼房，一旦彼房無法購得，賣房人往往選擇不再賣房，由此產生了“連環違約”，此種情形下，守約方的損失賠償如何認定？法官結合違約行為造成的直接損失、合同履行後的可得利益、“可預見性原則”對賠償範圍的限縮、守約方的減損義務、違約金和損失賠償可同時適用等方面予以綜合論述。
一、裁判要旨
房屋買賣過程中出現“連環違約”時，違約方仍應依法承擔違約責任，其賠償範圍包含房屋差價損失等可預見的、與違約行為有法律上因果關係的損失。違約方有權要求繼續履約的守約方無需就房價波動承擔減損義務，守約方並可同時請求違約金和損失賠償。
二、一審訴辯主張
1.原告訴稱
黃某、韓某經中介公司居間與田某簽訂合同，約定以276萬元購買位於花園北路某小區的308號房屋（以下簡稱308號房屋）。後田某拒絕出售308號房屋，導致黃某、韓某未及時取得學區房，低價出售昌平區房屋損失100萬元，為籌款損失手續費6500元，根據新的限購政策，需多支付貸款利息45.8萬元才可繼續購房。故請求法院判令：1、解除雙方合同；2、田某支付違約金55.2萬元；3、田某賠償重新購房的房屋差價80萬元；4、田某賠付居間服務費4.14萬元；5、本案訴訟費由田某承擔。
2.被告辯稱
同意解除雙方合同，不同意黃某、韓某的其他訴訟請求。田某為購買位於北京市昌平區某小區的1404號房屋（以下簡稱1404號房屋）而出售308號房屋。後1404號房屋的房主提出加價，最終造成田某無法購買1404號房屋。田某2016年9月就開始與黃某、韓某溝通解約事宜，其二人應當另行購房，避免損失的擴大。其次，雙方合同約定的違約金過高。黃某、韓某的實際損失未超過違約金數額，不同意另行賠償。黃某、韓某所稱居間服務費損失屬於違約損失的範圍，不應在違約金之外另行主張。
三、一審事實
法院經公開審理查明：2016年7月12日，田某（甲方）與韓某、黃某（乙方）簽訂合同約定由乙方以276萬元的總價購買308號房屋，甲方拒絕將房屋出售給乙方或者擅自提高房屋交易總價的，構成根本違約，乙方有權以書面通知的方式解除房屋買賣合同，並要求甲方承擔違約責任；甲方應在根本違約情形發生之日起十五日內，按房屋交易總價的20%向乙方支付違約金；中介公司收取的所有費用不予退還，由支付方向違約方追索；雙方並約定甲方無佔用任何學區名額，如有佔用按本合同違約責任處理。
另查，田某曾於2016年3月25日與案外人王××簽訂合同，約定由田某購買1404號房屋。後因王××提出漲價，田某於2016年10月12日將王××訴至北京市昌平區人民法院，要求解除雙方合同。昌平區人民法院於2017年1月11日作出（2016）京0114民初16496號民事判決，判令解除合同，王××退還購房定金及補償金，並賠償田某違約金58.1萬元。
田某2016年9月23日曾向黃某、韓某表示無法履約。2016年9月30日，田某（甲方）與黃某、韓某（乙方）簽訂補充協議，約定“乙方同意甲方在2016年10月30日前向公積金還款中心辦理提前還款的申請手續。”同日，田某收取了黃某、韓某交納的第一筆購房款48萬元。黃某、韓某2016年10月20日向田某寄出《催告履行合同通知書》。2016年10月23日，田某通過中介再次表示無法履約，黃某、韓某向中介提出田某應就拒絕履約出具書面意見。
雙方均同意參照“鏈家”官網公佈的成交價估算房屋差價。 “鏈家”官網顯示2016年7月至2017年1月，相似房屋的單價總體上漲，漲幅約30%。
四、一審判案理由
法院經審理認為：田某因換房計劃落空拒絕出售308號房屋，已構成根本違約，應承擔相應的違約責任。田某拒絕售房，使黃某、韓某無法購得308號房屋、錯失交易機會，其二人另行購房的差價損失應由田某賠償。田某的違約行為推遲了黃某、韓某購得學區房的時間，確給二人子女的就學帶來不利影響，對此，應在判定田某的違約責任時予以酌情考慮。黃某、韓某主張的為籌集第二筆購房款而產生的抵押貸款利息未實際發生；黃某、韓某售出二人名下昌平區的房屋系在達成購買308號房屋的購房意向之前，相應差價與田某的違約行為沒有直接因果關係；黃某、韓某未能在新的限購政策出臺前購房，此後難以享受原有購房首付比例及貸款利率優惠，但該損失並非田某締約時可預見或應預見的。
黃某、韓某10月24日得知田某不願繼續售房，雙方約定的308號房屋解抵押日期為2016年10月30日。則至2016年10月30日，田某拒絕履約的意思表示已足夠明確。田某拒絕履約後未與黃某、韓某達成解除合同的協議，黃某、韓某亦未行使解除權，此時黃某、韓某有權請求繼續履約。黃某、韓某在2017年1月份作出解除合同的決定後隨即提起本訴，未見惡意拖延、擴大損失，故對田某所稱黃某、韓某未盡減損義務的抗辯，法院不予支持。則房屋差價損失的計算時點應為黃某、韓某提起訴訟的時間，即2017年1月23日。房屋差價的具體額度參照“鏈家”官網上公佈的成交價確認。
黃某、韓某按實際損失請求賠償後，無權另行主張違約金。
黃某、韓某據合同請求田某返還居間服務費具備事實及法律依據，法院予以支持。
五、一審定案結論
法院依據《中華人民共和國合同法》第八條、六十條、第九十三條、第一百零七條、第一百一十三條、第一百一十四條及第一百一十九條之規定，判決如下：
1.解除田某與韓某、黃某於二〇一六年七月十二日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及其《補充協議》；
2.田某於本判決生效後七日內向黃某、韓某支付房屋差價損失八十萬元；
3.田某於本判決生效後七日內向黃某、韓某賠償居間服務費四萬一千四百元；
4.駁回黃某、韓某的其他訴訟請求。
六、二審情況
1.二審訴辯主張
上訴人（原審被告）訴稱，我不存在拒絕出賣房屋的主觀惡意，不構成根本違約。我在2016年9-11月多次表明無法出賣房屋，故房屋差價的評估節點應當確定為2016年10月左右。80萬元差價損失超出當事人合同簽訂時能夠預見的損失。請求撤銷一審判決,依法發回重審或改判。
被上訴人（原審原告或原審被告）辯稱：同意一審判決，不同意上訴人的上訴請求。
2.二審事實
北京市第一中級人民法院經審理，確認一審法院認定的事實。
3.二審判案理由
北京市第一中級人民法院認為，韓某、黃某作為守約方有權要求田某賠償損失，損失的範圍應當包括合同履行可以獲得的利益，其合理標準應為，通過賠償使權利受違約行為侵害者處於合同已被適當履行的狀態。一審法院支持被上訴人的差價損失為80萬元，符合法律規定。上訴人主張被上訴人的差價損失低於其主張的80萬元，但並未提供相反證據，法院對其該項事實主張不予支持。
上訴人對房價上漲導致的差價損失應當預見到，其主張賠償的損失應以合同約定的合同總價款的20%為限不符合法律規定，法院不予支持。
我國法律規定的違約金的主要功能為彌補實際損失，同時兼具懲罰違約行為之功能。而依據合同法第一百一十三條的規定，守約方有權就其實際損請求違約方予以賠償。上述兩條款均系對守約方實際損失的救濟，法律亦未禁止兩個條款同時適用，故只要未超過實際損失，被上訴人同時主張違約金及損失賠償並不違反法律規定。現一審法院依據被上訴人的實際損失，判決上訴人賠償房屋差價損失80萬，被上訴人並未提出上訴，法院對此不持異議。
4.二審定案結論
北京市第一中級人民法院依照《中華人民共和國合同法》第一百一十三條、第一百一十四條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百七十條第一款第一項之規定，判決如下：駁回上訴，維持原判。
七、解說
1.“連環違約”中的違約方需依法承擔違約責任
二手房交易中普遍存在“連環交易”，此合同項下的賣房人同時是另一合同項下的買房人，賣此房係為了買彼房，一旦彼房無法購得，賣房人往往選擇不再賣房，由此產生了“連環違約”的情形。合同法第107條規定，不履行合同義務即應承擔違約責任，主觀惡意並非違約責任的構成要件，欠缺主觀惡意亦非減輕違約責任的法定事由。故“連環違約”中的後手違約方仍應依法承擔違約責任，不能以缺乏主觀惡意為由主張減免責任。
2.房屋買賣合同中守約方的損失如何認定
合同法規定當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當於因違約所造成的損失，包括合同履行後可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。可見，我國合同法確定了“完全賠償原則”，——即與違約行為具有法律上因果關係的直接損失和可得利益都應賠償，同時又以“可預見性原則”對賠償範圍進行了限縮。
案例中，二審法院在損失範圍的認定中強調了彌補實際損失的基本原則及使守約方處於合同已被適當履行的狀態的判斷標準，具有一定的借鑑意義。
因守約方未能購得訴爭房屋，其若再次購買同地段同戶型房屋所要支付的房屋差價屬於其必然的也是實際的直接損失；相應的，因違約方未出賣訴爭房屋，其若再次出賣將獲得的較本案雙方約定價格更高的利益，該利益顯然不應讓違約方獲得。案例中，一審法院嘗試參照雙方合意選擇的第三方網站上的公開信息大致估算房屋差價，大幅節省了訴訟成本。而計算時點的選擇則在裁量買房人是否盡到減損義務的基礎上確定為買房人提起訴訟之時，在房價波動較大的背景下兼顧了雙方利益。
3.守約方是否應負減損義務
合同法第119條規定，當事人一方違約後，對方應當採取適當措施防止損失的擴大；沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。
案例中，雙方合同並未因賣房人購房計劃的落空而喪失履行條件，買房人在仍可主張繼續履約的情況下不需要另行尋找交易機會，即不存在採取其他減損措施的必要。
然而，在買房人提起解除合同的訴訟後，根據誠實信用原則，其已放棄了此次交易機會，亦應在合理期限內尋求新的交易機會，減少損失。也就是說，守約方並不因違約方的違約當然地負有減損義務，僅在其放棄繼續履約請求權等情況下應採取合理措施避免損失的擴大。
4.違約金和損失賠償能否同時主張
二審法院確認了違約金、損失賠償可同時主張的規則，突破了司法實踐中違約金與損失賠償擇一主張的普遍做法。
合同法第114條規定，當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。根據上述規定，違約金的數額並非不可變更的，若當事人約定的違約金數額低於或過分高於實際損失，法院有權依據當事人的請求以實際損失為基礎予以調整。
因此，我國法律規定的違約金的主要功能為彌補實際損失，同時兼具懲罰違約行為之功能。而依據合同法第113條的規定，守約方有權就其實際損請求違約方予以賠償。上述兩條款均系對守約方實際損失的救濟，法律亦未禁止兩個條款同時適用，故只要未超過實際損失，守約方同時主張違約金及損失賠償並不違反法律規定。
同時，違約金以彌補實際損失為主、懲罰性為輔的定位意味著違約金的賠付可在遵循彌補實際損失原則的基礎上適當超出實際損失，這對守約方利益的保護、合同安定性及市場秩序的維護均有一定裨益。
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