約談會明確要求住房租賃企業：不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶佔房源；不得以高於市場水平的租金或哄抬租金搶佔房源；不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶佔房源。

本文共計2375字，閱讀時間4分鐘。

本文為尋找中國創客（ID:xjbmaker）原創

記者 / 張姝欣

近日，有消息稱2018年北京房租上漲迅速，原因之一為資本介入，部分長租公寓品牌爭搶房源所致。

8月17日，北京市住建委聯合市銀監局、市金融局、市稅務局等部門，集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人，明確指出不得惡性競爭搶佔房源。

業內人士表示，租房作為剛需，從去年末開始，資本逐漸進入長租公寓市場，這也加劇了行業競爭，多數長租公寓都存在利用融資“搶房”的情況。

但是，不計成本的“搶房”勢必會加大企業運營和投資機構的風險，部分長租公寓私加隔斷、改變房屋結構等行為，也會給這個日漸火熱的賽道帶來隱患。

長租公寓被約談 禁止“搶房源”

“同樣9000元，去年能租到101平米的電梯房，今年只能租到一居室，還不帶電梯”。一位北京租戶在朋友圈如此抱怨。

每年的7、8月，隨著畢業季到來，租房需求集中釋放，房租價格都會有所上漲。但中原地產首席分析師張大偉表示，今年7、8月一些城市房租的漲幅較往年更為明顯。

根據中國房地產測評中心近日發佈的《2018年7月中國城市租賃價格指數報告》，在中國房地產測評中心監測的35個城市中，有10個城市7月份租賃價格指數環比上漲，四個一線城市全部在內。

我愛我家研究員長鬍景暉則表示，這次租房價格的大幅上漲與自如等租賃機構哄抬租金有關。

對此，自如在此前的官方回應中表示，長租公寓從企業運營機理出發不會哄抬租金折損出租率，影響企業及行業的長效發展。這是因為出租率與出租價格具有明顯的負相關性，只有收出房價格合理，甚至要保證相對較低的出租價格的情況下，才能保證相對較高的出租率。

8月17日，北京市住建委聯合市銀監局、市金融局、市稅務局等部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人。

約談會明確要求住房租賃企業：不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶佔房源；不得以高於市場水平的租金或哄抬租金搶佔房源；不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶佔房源。

長租公寓拉漲市場價的10%

本次被約談的住房租賃企業，都為長租公寓，也就是大家口中的企業“二房東”，即從開發商、商品房、城中村等“拿房”，獲得房源，經過裝修完善後，以長租或短租的形式開展租賃業務。

為何監管部門對長租公寓搶房源“出手”？

張大偉認為，最直接的原因是長租公寓爭搶房源會將獲房成本轉移到承租方、進而抬高整個租房市場價格。

他表示，目前多數企業都是以租賃，而非購買的方式獲房。這與資金成本有關，他舉了一個例子：假設公寓企業持有了一套一線城市500萬的房子，按照一年6%的資金成本計算，資金成本約為30萬，但是500萬的房子很難達到一年30萬的房租。所以，長租公寓也需要在租房市場上向資產擁有方租房。

“一線城市房源就那麼多，為了拿到好房源，我們只能‘不擇手段’”，一位長租公寓的工作人員告訴記者。他表示，最常見的方法就是以高於市場價格的租金搶佔地理位置好、熱門小區的房源。

房源成本最終還是要租戶“埋單”。

據云房數據研究中心統計，截至目前，北京範圍內共擁有85家左右長租品牌公寓，多數溢價率在1.5以上，平均溢價率在1.7-2.0之間，即長租公寓平要比周邊普通住宅的平均租金高出將近2倍。

除了北京，其他一線城市也面臨相似狀況。記者隨機抽取了鏈家上某上海小區一居室的普通房源和某品牌公寓，發現月租金價格差近500元。

張大偉表示，相同小區、相似戶型的房子，自如、蛋殼等長租公寓的價格往往要比一般的散戶高30%。

“長租公寓定價還會對直租房東產生心理影響，一個小區只要有一家租戶是通過長期公寓出去的，其他幾家散戶也會比對著這家定價，整個小區的房租都會上漲”，張大偉說。

根據中原地產的抽樣調查，預計長租公寓的定價會拉漲整個租房市場10%以上的租金。

融資搶房存“爆倉風險”

在這次約談中，特意提到“嚴查不按約定用途使用融資資金的行為”。

張大偉表示，租房作為剛需，從去年末開始，資本逐漸關注長租公寓市場。

多位從業人員告訴尋找中國創客（ID：xjbmaker），隨著資本對長租公寓的關注，長租公寓多有融資進賬，也加劇了行業競爭，多數長租公寓都存在利用融資“搶房”的情況。

今年1月，自如完成了40億規模的A輪融資，是長租公寓最大的單筆融資。

尋找中國創客（ID：xjbmaker）整理26家長租公寓背後的投資方發現，目前VC、產業資金、債權融資、互聯網資金都投資過長租公寓，總計25家。

傳統的VC行業是目前最積極的投資方，順為資本投資了四家長租公寓，58同城、騰訊各投資一家長租公寓；萬科、龍湖、復興地產等傳統地產行業都開始投資長租公寓項目。

然而，如果利用融資不計成本的“搶房”，勢必會加大企業運營和投資機構的風險。

我愛我家研究員長鬍景暉表示，對這些長租公寓而言，一旦下一輪融資進不來，就會有爆倉的可能，屆時業主租金無法兌現，承租人會被驅趕。

貝殼研究院聯合21世紀產業研究院發佈的《2018年中國住房租賃白皮書》顯示，目前已有多家長租公寓“陣亡”，主要原因是資金鍊斷裂。

違規經營暗埋投資隱患

除了“搶房”，部分長租公寓存在的私加隔斷、改變房屋結構等行為，也會給這個日漸火熱的賽道帶來隱患。

目前，市場上的長租公寓分為兩種，一種是分散式公寓，即運營商從個人房東手中獲得閒散房源，這類的代表有自如、蛋殼；另一種是集中式的，運營商租下一棟樓統一出租，像YOU+公寓。

“現在來看，分散式公寓存在的問題更大，”張大偉表示。

他認為，一些公寓運營商會對手中的分散式房源進行裝修，表面上是為了提高住宿體驗，實際目的是為了極大化的利用空間，嚴格的說，這就是賺差價的投資行為，跟消費升級沒有任何關係。

“每套房一般都會多分出1-2間，也就是所謂的‘N+1’模式，”張大偉說，“這些公寓的違規運營也會帶來投資風險。”

記者發現，某品牌公寓甚至會將一居室“一劈兩半”分別出租。但根據2013年北京印發的《關於公佈我市出租房屋人均居住面積標準等有關問題的通知》，不得改變房屋內部結構分割出租，不得按床位等方式變相分割出租。

“這些公寓的違規運營也會帶來投資風險”，張大偉表示。