近來，海淀太舟塢版塊很火，原因有三：
一，限競房扎堆，最高限價55650元/平米；
二，附近二手房售價6-7萬/平米，一二手房價格倒掛；
三，海淀山後房源稀少，物以稀為貴。
有人稱其為海淀價格窪地，是出手海淀的最後機會。那麼，太舟塢版塊到底值不值得出手，又有多值得出手，我決定去一探究竟！
01
一下車， 整個人倒吸一口涼氣：這是海淀？！“荒涼”二字不停在腦中徘徊，放眼望去除了荒地就是荒地，視線所及之處，只能遠遠看見兩個已經成形的小區。
太舟塢限競房組團以葛洲壩北京紫郡蘭園、萬科翡翠雲圖以及山嶼湖為主，距離海淀北部目前唯一的地鐵16號線大約3公里左右。據悉，附近有346、38、908、651等公交車，可通往地鐵或其他地方。
售樓員對此聲稱：項目距離地鐵16號線屯佃和稻香湖站較近，且有多條公交線路，交通便利。
但，事實並非如此。以山嶼湖為例，坐公交車到稻香湖地鐵站要40分左右，開車則需要10分鐘左右。相對來說開車較為方便，但停車是個問題，以屯佃站來說，地鐵站附近目前尚無停車的地方。
若開車前往永豐產業園等地，必經過北清路，而據附近居民介紹，北清路早上7點半之後就開始堵車，基本沒有半小時您別想突破堵點。
當然，身為一個備受矚目的區域，不可能未來沒有任何規劃。據悉，在整個海淀北部未來會增加永玉路、皇后店東路、皇后店南一街、皇后店中街幾條公路，同時，還有109新線高速公路和興延高速，希望屆時出行能夠便利。
有時候，希望就只能是美好的希望。我們都清楚，隨著山後區域或者太舟塢版塊的開發，未來人口會越來越多，即便新增公路，出行壓力也依舊很大，不可能不堵車。
再說一說，目前太舟塢版塊項目最愛說的——故宮北院，故宮北院一期工程預計2020年建成，2022年有望對外開放，預計北院開放後每年將迎來超300萬觀眾到訪。沒錯，故宮北院的到來，的確為這個區域帶來很多發展與機遇，但同時也請試想一下，如此大的人流量，若相關單位不能很好的疏導交通，勢必擁堵。
一位住在香山附近的朋友說，週末她從來不出門，因為根本不出去。希望故宮北院帶來的是發展，而不是擁堵。
02
太舟塢限競房銷售表示，除了很多百度員工鍾情於他們項目外，還有中關村軟件園、永豐產業園和翠湖科技園3大產業園的員工對他們項目青睞有加。
對此，我是相信的。這3個產業園進駐後，極大的帶動了海淀山後區域的購買力，尤其是“碼聖”一族的崛起。大家都知道，碼神、碼聖之前都比較鍾情於回龍觀區域。如果我們以中關村為對標地點計算，回龍觀到中關村車程大約40分鐘，同樣太舟塢到中關村車程也40分鐘左右，顯然，太舟塢版塊發展起來後，碼神、碼聖及同需求的購房者又多了一個選擇。就看你是選擇回龍觀的混亂，還是太舟塢的荒涼。
不過，我認為太舟塢的荒涼是暫時的，在未來3-5年會發生比較大的變化。據瞭解，中關村1號7萬平米商業，故宮北院附近10萬平米的大悅城都會陸續落地，其中中關村1號2019年就投入使用，這兩個地方距離太舟塢車程都大約10分鐘左右。不過如果日後不增加公交線路，以現在有公交車來看，坐公交均在1小時以上。
海淀最值錢的、最著名的自然當屬教育。但海淀也是出了名的教育不平衡，好的非常好，差的非常差，而山後區域就是那個差的。
不過，隨著海淀山後的整體發展，早在2012年，山後就規劃了5所小學、2所中學、8所幼兒園，而且這些學校多依託於各產業園，子女上學也比較方便，如，中關村二小百旺校區就非常靠近中關村軟件園。具體到太舟塢版塊，從文中第一張圖就可以看出，在版塊內就規劃有一所公立學校。
另外，以現在海淀相關的教育制度看，大有平衡整個區域教育資源的決心，說不定幾年後，海淀教育資源就平衡了。
在醫療配套方面，太舟塢版塊目前可以共享解放軍309醫院以及北京大學國際醫院，其中北大國際醫院是著名的私立醫院，聽附近的居民講，常有其他醫院不能治療的病人轉院到這裡，北大國際醫院硬件服務不是一般的好，但也不是一般的貴。
除上述現有醫療設施外，北醫三院和海淀婦幼也會在這裡打造一個可容納800張床位的醫療中心。未來，海淀山後人民看病再也不用深更半夜跑去北醫三院了。
03
2018年的北京樓市是限競房的天下，但同時限競房也遇到了一個很尷尬的問題：產品趨同化嚴重，導致項目銷售兩級分化。
據瞭解，太舟塢限競房組團中的山嶼湖預計推出建面約89平米洋房和建面約190平米疊墅，均價53000元/平米，首期推出其洋房產品；葛洲壩北京紫郡蘭園戶型面積約89-139平米，限均價53000元/平米；萬科翡翠雲圖預計推出約146平米洋房和約300-400平米疊拼，均價53000元/平米。
由此可見，太舟塢限競房也不能免俗，除萬科翡翠雲圖以大戶型為主外，另外兩個項目產品仍有重疊，在開盤後難免會陷入產品趨同的局面。
我一再追問相關項目的銷售，問其自己項目與其他項目的區別是什麼？銷售對此問題均避而不談。
04
正如前文所講，太舟塢限競房之所以受關注，其中一個原因就是所在區域房源稀少。追根究底，這不但是因為海淀整體放地速度緩慢，平均5年左右才會有新地推出，也是因為太舟塢所在區域，由於之前的規劃原因，現有大產權房較少，或為小產權，或為尚未拿到房本的回遷房，導致整個版塊可售房源非常稀缺。
因此，太舟塢版塊從土拍開始就備受矚目。這不由讓人想到中海寰宇天下，由於其填補了石景山的區域空白，從入市開始就備受關注，成交量更是一直居高不下。至於，太舟塢的限競房會不會像中海寰宇天下一下炙手可熱，我無可斷言。
只是身邊不少朋友在聽說太舟塢新房房價在5萬左右時，紛紛表示，這就是房山的價格，如果讓自己選擇，肯定會優先選擇太舟塢。
的確，太舟塢限競房的價格絕對誘人。相比附近二手房6-7萬/平米的價格，更是碾殺性的優勢。這裡不得不為太舟塢限競房表表功，正因為它們的介入，附近二手房價格才回落至現在的6-7萬/平米。
不知大家可否記得，前段時間海淀大火的共有產權房永靚家園，永靚家園以其絕佳的位置和70%的個人佔比備受追捧，一時風頭無兩。結果在選房之後沒多久，就曝出“迷你窗”問題。2018這一年項目頻頻曝出質量問題，業主維權不絕於耳，業內有人將這些問題歸咎於，2018年是限競房的天下，因為限價的原因，導致開發商在質量方面壓縮成本，才導致質量問題。我也曾與友人探討過，2018到底是不是房子質量最差的一年。
2018年質量差雖不能證明就是限競房的鍋，但限競房確實存在質量隱患。希望，2019年才計劃開盤的太舟塢限競房能打破2018年的魔咒。
閱讀更多 菲房說 的文章
