這一年又快結束了，扒了下今年合肥各區新房的價格走勢，濱湖果然又一次登頂：
1月份濱湖新房均價20557元/㎡，12月均價22600元/㎡，整整漲了2000+！
上圖為合肥新房置業熱力圖，紅色塊越集中，意味著購房群體越多。可以看出濱湖區紅色十分濃重，分為金融板塊、省府板塊，還有環湖CBD部分區域。
龍崗、磨店區域色塊也比較重，不過因為新站、瑤海區盤多量大，表現的較為分散。
上圖為今年合肥各區供應與成交均價曲線圖，可以看出：
1、除了政務區，其餘各區供應均價都高於成交均價，實際體現了各區房價的抬升。
2、新站是例外，供應價甚至低於成交價，也可以看出新房太多，對市場產生了衝擊。
3、政務區供應新房均價為22337.88元/㎡，不過因為新房少，不具有代表性，成交均價25115.37元/㎡就相當真實。
4、濱湖新房供應均價20469.25元/㎡，成交價為18684.41元/㎡，這是因為榮盛、金鵬、雲谷等較低價房源拉低了均價，加上省府最近開售的幾個高端盤還未網籤。明年可以再看看，相信曲線圖會更加突兀。
對於買房人，明年的市場該如何走，濱湖房價還會一直企高嗎？新站、瑤海剛需置業大區會不會抬升呢？
一起來看：
1、明年房價會不會漲？
——單方面漲價的樓盤都是耍流氓~
這是一個糾結的問題，最好的專家也不能拍著胸脯給你保證，不過有一點要清楚，漲價並非單方面的決定。
如果明年出現樓市行情上升時，有售樓盤放出風聲：截止最後三天，案場統一上調價格。
那是不想幹了！實際情況可能是收緊優惠，噱頭成分更多。
合肥的備案價有嚴格的限定，在土地市場網每宗居住地塊的詳情頁面中，有著明確的表述：
當然，這也解釋了為何省府四大純新盤備案價出現明顯抬升。
從產品品質來看，省府四盤屬於板塊內高端產品。但因為容積率的原因（濱湖印2.0；蘭園2.28；鉑悅天匯2.35；錦繡首璽2.5），限制了其備案價繼續往上漲。
值得一提的是，在省府幾大高端盤備案後的第二天，北城便有9盤同時備案，備案價從7200~14800元/㎡不等，很難不讓人理解為通過高低價樓盤備案來平衡合肥整體的房價。
一方面是高價地板塊的房價的抬升已成既定事實，明年將是這個行情逐步夯實的過程。
但另一方面，調控也在努力找補，合肥畢竟是座典型城市，不能再被放大了。
2、熱門板塊的房價還有上浮空間麼？
——珍惜濱湖2萬以下房源
熱門板塊分兩種，一種是濱湖，一種是其它。
濱湖的房價現狀是，較低價的樓盤房源在不斷減少，加上出現新的高價盤，從而導致整體價格抬升明顯。
遺憾的是，濱湖接下來將要開發的地塊中，無論省府東還是珠江路以南，樓面價很難再現18年金融F4拿地的價格了，這意味著，能來拿地的都是實力房企，造出的產品都以改善為主。
只能說，濱湖2萬以下房源值得考慮。
其它熱門板塊中，像高新區、新站區、瑤海區之類，受益於調控政策，很多剛需都能挑選合適的房子。
高新區熱度很高，但在購房者中，1.85~1.9萬/㎡以下的房源是主流，再往上就不好賣了，可以看出高新區的購房群體的承受區間，十分務實。
新站、瑤海也是同理，而且兩個區的新房供應量足，房價很難有上調的趨勢，反倒是打折、促銷不斷。
3、合肥庫存高壓區房價會降嗎？
——合肥新房庫存5.4萬套，該打折還得繼續
根據金剛石數據，截止12月5日，合肥存量套數5.4萬套，去化週期達27.18個月。
而且據前陣子新聞發佈，合肥今後還將繼續保持土地供應量。通過供需端比例調控，也是穩住市場和房價的手段。
目前合肥各區房源供應量最多的依次為新站、濱湖、包河、瑤海。
在去化表現中，包河顯得乏力。在沒有明顯利好落地支撐的情況下，包河的2萬+們還是會延續長時間以來的打折出路。
對於開發商，備案價都想往高了去，但實際情況下，還是要考慮區域內的基本行情，不然終究是集團拍板，但苦了置業顧問和買房人。
4、明年有哪些價格較低，值得等待的樓盤？
——高新萬興、樂富強，新站雅居樂可以等
悅湖熙岸是今年高新區的一大亮點，畢竟1.5萬/㎡的價格屬實稀缺，這當然是該項目地價低的緣故，但也體現了開發商的市場決策。
比如其在包河工業園的項目悅融灣，同樣也是區域內相對較低的價格。
只要地價拿的合適，項目就有可以期待的驚喜。
目前，合肥尚未入市的項目已有50多個，從樓面價並結合相關信息，有幾個項目的價格也許可以期待：
1、高新萬興地塊，樓面價10349.95元/㎡，入市價格預計會是1.8萬/㎡左右，這是萬興在合肥的首個項目，如想打開市場，價格會是最好的方式。
2、瑤海周谷堆E1810號地塊，樓面價5454元/㎡，預計打造百大東興家園二期。
3、新站合肥雅郡，樓面價7833元/㎡，雅居樂在合肥獨自操盤的首個項目，據說會很用心打造，產品偏改善，新站的置業者可以留心關注。
4、樂富強最近在新站、高新連拿兩宗地，新站地塊樓面價4029.98元/㎡，高新地樓面價6007.47元/㎡，都不是很高，其中高新地塊比隔壁保利柏林之春地價低了差不多3700元/㎡。很是期待這兩宗地的入市價。
5、明年土地供應對房價影響如何？
——供應端繼續推高，謹防高低配備案
在合肥買房，政府的開發導向趨勢明顯。
最近省府東義城街道接到拆遷通知，預計1~2月內執行，具體看協商情況。這意味著明年要集中開發了。
瑤海區今年沿長江路一帶也在拆遷，東部新中心的建設也在加緊投入。整體的土地市場還是會保持相當足的供應量。
不過還是要謹防一些樓盤或加精裝或以高低價配比備案等方式，形成實際暗漲。濱湖最明顯，瑤海也出現了些苗頭。
6、合肥的二手房市場會如何走？
——6萬套二手房掛牌，投資客心慌慌
根據鏈家數據，合肥二手房真實在售已達到了6萬套！
比合肥新房庫存量都大，如此體量的供應端，既有大量的投資客，也有不少改善置換群體。
但還是太多了，更何況最近的二手房放款時間長的問題，嚴重影響了市場交易和客戶心理。
眼下的問題是，像濱湖這樣的二手房重災區，掛價高的很多，往往也是有價無市。
建議買房人綜合考慮新房價格，二手房明顯過高的讓它掛去，稍低於新房價格水平線附近的可以考慮，綜合繳稅、過戶成本，差不多就可以果斷下手。
7、調控政策、房貸利率會如何？
——鬆綁別指望了
合肥二手房市場的表現體現了政府調控的意志，控制住了二手房市場的頻繁交易，將有利打擊投資客的炒房行為。
最近全國有多個城市出現了不同程度的調控鬆綁。
這可能是地方政府應對經濟增長壓力、緩解財政的手段，但畢竟只是局部的調解，無法形成氣候。
合肥的調控政策還是會延續既定的方略，當然為了應對城市發展需求，也有如最近出臺的人才補貼政策，不影響大局。
房貸利率更是調控的一把利劍，至少到明年上半年，基本不會有下調行為。
8、長三角一體化落地會炒熱合肥市場嗎？
——兩個字：嚴控
明年是長三角一體化正式落地元年，對於合肥自然是重大利好。
從經濟體量上，合肥畢竟與江浙滬差距較大，底子薄，另一方面也說明上升空間客觀，希望合肥能借此機遇加速發展。
此外，根據相關規劃，明年合肥有多項建設啟動，如新橋機場二期、地鐵S1號線，2號線東延、8號線、3號線南延等很有可能也會開建。
一些明顯的利好，比如第三輪地鐵規劃落地開建，肯定會促動區域的樓市行情。
不過正是因為長三角一體化這個國家級規劃綱要，屬於城市的大風口，政府更會謹慎對待。
9、相信合肥會越來越好！
這麼說不是純粹的吹捧，即使同為省會城市，但我們也清楚合肥與南京、杭州有著明顯的差距。
有差距才有動力，更何況趕上了長三角一體化的利好政策，羅馬不是一天建成的。
參股這座城市，保持耐心，未來5年、10年，你一定會收穫美好的紅利。
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