12.22 地產持續強於大市，寶能減持萬科至5%內，部分地產股創歷史新高「西南地產周觀點1222」

市場行情

上週申萬地產板塊上漲4.41%（同期上證綜指和滬深

行業跟蹤

1)政策方面：

12月12日中央經濟工作會議定調明年房地產政策，我們對地產部分的解讀為“中性偏積極”（不提抑制商品房市場而提加大住房保障工作，這是積極信號一；在保障工作後提出要加強城市更新、住房改造，這是要在核心城市加大住房供給，這是積極信號二；在房住不炒後面沒提“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，而提出的是“全面落實因城施策”，這是積極信號三；在當前148個城市新房價格環比出現首次下跌的背景下，促進房地產市場平穩健康發展是積極信號四），從更宏觀角度解讀，全面建成小康社會擺在最重要位置，防範金融風險讓位於脫貧和環保，對市場的積極信號更為明顯。

12月18日日廣州花都區推出《人才綠卡申領指南（修訂版）》，全面放開申報對象在社保繳納、學歷學位等方面的制約，申領人憑相關就業或創業證明即可申領人才綠卡，無需繳滿6個月社保，持卡人在安居置業、子女入學等方面享受便利化服務。12月20日廣州市黃埔區官方發佈《關於完善人才住房政策的通知》，表示經區認定的在黃埔區連續工作半年以上的各類人才，可不受戶籍限制，在黃埔區範圍內購買1套商品住房。大灣區的寬鬆政策從珠海、深圳延伸到廣州、佛山等，這一趨勢目前來看依然還在延續，深圳關於二手房價格的管制措施值得關注（對人為哄抬二手房掛牌價的部分小區進行干預交易，但也並未設年5%的漲幅限制）。

2）市場方面

12月16日統計局發佈行業數據，2019年1至11月份全國房地產開發投資12.13萬億，同比增長10.2%，增幅較上月回落0.1個百分點（住宅下滑0.2個百分點），投資增速回落與竣工面積回升、施工面積增速回落密切相關。房企土地購置面積2.17億方，同比下降14.2%，降幅比前值收窄2.1個百分點；土地成交價款11960億元，下降13.0%，降幅收窄2.2個百分點；商品房銷售面積14.9億方，同比增長0.2%，增速比1至10月份加快0.1個百分點，其中，住宅銷售面積增長1.6%。展望明年，隨著竣工面積回升、施工面積增速的回落，投資增速可能低於今年的10%，回落至8%左右。

12月16日統計局發佈70大中城市房價表現數據，11月有44城新房價格環比上漲；4個一線城市新房銷售價格環比漲0.6%，漲幅比上月擴大0.5個百分點。其中，北京、上海和深圳分別上漲1.7%、0.3%和0.2%，廣州下降0.5%。同比方面，11月份一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲4.9%和1.0%，漲幅比上月分別擴大0.2和0.5個百分點。因為新房價格管制，導致價格表現方面新房和二手房呈現一定的背離趨勢，也曾出現過二手房市場量漲價跌的交易特徵。

12月20日，央行公佈了12月LPR，1年期貸款市場報價利率為4.15%，5年期貸款市場報價利率為4.8%，兩項利率與上期相同，這與MLF利率持平及商業銀行年末考核壓力有一定關係，展望明年，5年期LPR下行依然是大概率事件。

12月20日萬科發佈公告，2019年11月27日-2019年12月19日，鉅盛華和前海人壽合計通過集中競價方式減持了萬科5%的股份，還剩餘4.99%。降低了5%以內，姚老闆之後減持萬科就不需要再進行公告了（此前在2019年9月21日，大家保險也將萬科持股降低到了4.29%）。自從2015年7月11日，萬科首次披露前海人壽持有萬科5%股權開始，近四年半的“萬寶之爭”終於落下帷幕。12月20日，萬科盤中股價達32.25元，離今年4月9日的32.

近日上海易居發佈《40城土地市場報告》，11月40個典型城市土地成交建面4803.4萬方，環比增長18.8%，同比增長12.2%；移動平均土地成交均價為5010元/平方米，環比下跌1.6%；同比上漲19.5%；40個典型城市土地成交溢價率為12.3%，相比10月下降2個百分點，已經連續5個月下降。

根據我們跟蹤的43重點城市來看，上週（2019年第51周）新房銷量環比增長9%（一線下滑1%、中心二城市增長23%、輻射三四線城市增長3%、其他三四線城市增長4%），年初累計新房銷量同比增長21%（一線增長12%、中心城市增長35%、被輻射三四城市增長12%、其他三四線增長1%）。

投資建議

1212中央經濟工作會議提振市場，對地產的表述也是中性偏積極，地產股持續表現強勢，部分強勢個股創歷史新高，年末收官在即，最後7個交易日，地產股有望延續強勢。A股推薦“萬科、金地、保利、華夏幸福、中南、陽光城、華髮、榮盛、藍光”等，港股通推薦“融創中國、碧桂園、融信、佳兆業、旭輝、金茂、寶龍、龍光等，板塊投資評級我們維持不變。

重點推薦

萬科：業績符合預期，土儲補充積極

結算量穩步增長，盈利能力穩定。2019年前三季度公司結算規模穩步增長，其中地產開發業務結算金額2125.7億元，同比增長26.9%，結算面積1455.0萬方，同比增長13.6%。盈利能力維持穩定，前三季度公司綜合毛利率、淨利率分別為36.0%和12.8%，同比分別提升1.2和0.4個百分點，地產業務結算毛利率27.6%，同比維持穩定。另外，公司三項費用率同比均維持平穩，而由於部分城市地產市場調整，公司對個別項目進行存貨跌價準備計提，前三季度，公司計提存貨跌價準備11.4億元，截至三季度末，公司存貨跌價準備餘額為30.6億元。截至2019年9月末，公司已售未結算金額約為4474.3萬方，對應合約金額6363.4億元，公司未來可結算資源充沛，業績具備保障。

銷售穩步增長，合理補充土儲。前三季度公司實現銷售金額4756.1億元，同比增長10.2%，實現銷售面積3061.6萬方，同比增長5.5%，銷售均價15535元/平方米，同比增長4.5%，累計新開工面積3243.4萬方。拿地方面，第三季度公司新增62個項目，總建築面積1479.0萬方，權益建築面積1155.3萬方。前三季度，公司累計新增116個項目，總建築面積2832.1萬方，權益規劃建面2042.0萬方，按權益金額計算81%位於一、二線城市。總土儲方面，公司在建總建面約10587.8萬方，權益建面約6275.4萬方，規劃中總建面約5594.2萬方，規劃中權益建面約3629.4萬方。

短期償債能力強，長期負債規模穩定，淨負債率可控。截至三季度末，公司總有息負債規模為2306.3億元，比去年同期減少5%，其中長期有息負債1678.0億元，佔比約為74.0%，公司短期償債能力強，截至三季報末，在手現金1072.4億元，對短期有息負債628.3億元的覆蓋倍數為1.7X，同時，截至三季報末，公司淨負債率為50%，同比2018年三季度末維持穩定。

盈利預測與投資建議。預計公司2019-2021年EPS分別為3.73元、4.33元、4.96元。考慮公司基本盤穩固提升，物業管理等子板塊的潛在分項估值貢獻，給予公司2019年9倍估值，對應目標價33.57元，維持“買入”評級。

金地集團：盈利能力穩定，靜待全年業績放量

結算量和毛利率表現正常，業績增速有較大幅度回落。2019年前三季度公司毛利率為41.8%，同比增長0.4個百分點，盈利能力穩定，前三季度公司歸母淨利潤54.3億，累計增速從中報51.7%的增速回落到3.4%，增速變動上看回落較多，業績

銷售大幅增長，三季度土地投資力度減弱。金地2016-2018年的銷售額分別為1006億、1408億和1623億，同比分別增長63%、40%和15%。2019年1-9月銷售額1418億元，同比上升33.7%，銷售面積710.3萬方，同比增長22.4%，銷售均價19969元/平方米，同比增長9.2%。前三季度，公司土地總投資額約517.8億元，新增了約714.7萬平方米的總土地儲備,土地投資力度較上年基本持平，拿地單方成本6917.8元/平方米，較上年同期的9617.9元/平方米下降了28.1%。截止2019年上半年末，公司已佈局到54個城市，總土地儲備約為4760萬方，權益土地儲備約2,550萬平方米，一二線佔比80%。

短期償債壓力尚可，淨負債率同比小幅下降。截止2019年中期，公司融資成本僅為4.87%，在業內具備較強比較優勢。截至2019年三季度末，公司總有息負債為887.8億元，同比增長12%，淨負債率為60.1%，同比下降了5.5個百分點。其中長期有息借款676.8億元，佔比約為76.2%，而截止三季度末公司在手現金431.5億元，現金短債比2.0X，在手現金充沛，短期償債壓力較小。

盈利預測與投資建議。預計2019-2021年EPS分別為2.13元、2.65元、3.08元，我們預計2019Q4結算金額預計在240-300億左右，按下限來估計2019全年營收增長31%，業績增長19%，目前股價對應2019年業績的估值為5.9X，給予公司2019年7倍PE，對應目標價14.91元，維持“買入”評級。

保利地產：盈利能力持續提升，物業分拆託底估值

業績符合預期，盈利能力進一步提升。近期公司發佈了2019年三季報，前三季度公司實現營業收入1117.9億元，同比增長17.8%，實現歸屬於上市公司股東的淨利潤128.3億元，同比增長34.1%，增速相比中報有所回落，但符合市場預期。盈利能力方面，前三季度公司毛利率和淨利率分別為35.9%和15.7%，同比分別增長3.2和1.5個百分點，前三季度公司歸母淨利率11.5%，同比提升1.4個百分點，盈利能力進一步提升。

銷售穩步增長，淨負債率同比減少。2019年前三季度，公司累計實現簽約銷售金額3468億元，同比增長14%，其中一二線城市銷售金額佔比75%，並實現累計銷售回籠3098億元，回籠率達到89.3%，回款率較同比提升了3.6個百分點。實現累計銷售面積2294萬方，同比增長13%，銷售均價15152元/平方米；2019年第一、第二、第三季度，公司分別實現銷售金額1097億元、1430億元和941億元，同比分別增長26%、11%和7%，分別實現銷售面積700萬方、936萬方和657萬方，同比分別增長18%、9%和15%。截至三季度末，公司總有息負債2759億元，淨負債率為82%，同比減少19個百分點，其中短期有息負債482億元，現金短債比為2.3倍。

堅持深耕一二線，三季度拿地明顯增多。2019年前三季度，公司新增項目84個，同比減少22%，對應計容建面1493萬方，同比減少39%，前三季度新增計容建面為2018年全年新增計容建面48%，同時新增權益建面1130萬方，權益比76%，一二線城市拿地佔比約為75%。前三季度，公司拿地金額996億元，權益地價760億元，同比減少24%，新增土地樓面地價6382元/平方米，同比持平。分季度來看，2019年第一、第二、第三季度公司新增項目數量分別為14、

盈利預測與投資建議。我們預計2019-2021年的EPS分別為2.01元、2.49元和3.08元，考慮到公司物業拆分上市穩步推進有利於估值提升，給予公司2019年8.5倍估值，目標價17.09元，維持“增持”評級。

中南建設：業績再超預期，有息負債保持低位

前三季度業績再超預期，盈利能力穩步提升。前三季度公司營業收入和歸母淨利潤分別實現36.5%和78.7%的高增長，業績增速相比中報再度提升，盈利能力穩中有升。截至三季報末預收賬款為1278.8億元，較2018年末增長16%，公司可結算資源充沛，明年業績具備保障。前三季度公司綜合淨利率為5.7%，較上年同期上升了0.5個百分點，考慮到公司未結算資源隱含毛利率高於2018年結算毛利率，預計全年結算毛利率、淨利率將高於18年全年。

銷售依舊維持較高增速，全年銷售料穩步增長。2019年1-9月公司實現合同銷售金額1300億元，同比增長27%，銷售面積約1026萬平方米，同比增長32%，我們預計全年銷售規模有望突破1800億元，前三季度平均銷售價格12625元每平方米。同時，前三季度公司經營性現金流入938億元，為一年內到期有息債務的5.9倍，現金回款情況良好，經營風險可控。

拿地力度持續增強，積極補充土儲。2019年1-9月公司新增51個項目，新進入濟南、廈門、揭陽、鎮江等城市，新增計容建面751萬方，權益計容建面468萬方，拿地權益比為62.3%，新增項目平均地價約4832元/平方米。分季度來看，公司第三季度拿地力度明顯增強，2019年Q1、Q2和Q3分別新增項目12個、15個和24個，對應計容建面分別為192.8萬方、230.8萬方和327.1萬方。截止三季度末，公司已佈局到全國107個城市，共計349個項目，總土儲4755萬方，其中在建計容建面3423萬平方米，未開工計容建面1332萬平方米。

有息負債規模可控，短期償債能力顯著提升。

盈利預測與投資建議。預計2019-2021年EPS分別為1.09元、1.90和2.45元。考慮到公司盈利能力快速提升，淨負債率持續改善，我們維持“買入”評級，目標價11.4元。

華髮股份：毛利率提升明顯，中期分紅超預期

毛利率大幅提升、首次中期擬分紅派息。公司中期業績整體表現平穩，業績增速明顯低於營收的原因：1）高價盤結算比重提升導致2019H1土地增值稅同比增長216.9%至14.1億；2）銷售費用和利息支出同比增幅顯著高於營收增速；3）去年同期有5.7億的聯合營企業投資收益而報告期僅0.2億；4）少數股東權益同比大幅增長至2.7億。考慮到上半年銷售毛利率同比大幅提升9.7個百分點至35.0%、四季度結算比例提升以及聯合營投資收益在下半年確認，預計公司業績增長主要在下半年體現。此外，公司擬首次進行中期派息，每10股派息2元（含稅），表現超出預期。公司可分配利潤充裕，此後中期分紅或成為常態。

銷售逆勢高速增長，明年貨量依然充沛。2019年上半年公司實現簽約銷售額435.9億，同比增長72.2%，實現簽約銷售面積179.1萬方，同比增長62.0%。上半年公司權益銷售額排名在行業TOP35，銷售增速大幅超越同行及行業平均水平，實現逆勢高速增長。公司佈局一線及強二線，主打中高端改善型產品，上半年銷售均價24,345元每平米，在TOP35房企裡面位居前列。下半年公司新推貨值多於上半年，預計全年實現銷售額950億（+63%）。截止上半年末公司在建面積1158.5萬方，同比增長45.4%，公司目前土儲轉在建，在建轉可售速度雙雙提升，這為明年的銷售增長打下基礎。

下半年拿地或提速，大灣區積極儲備城市更新項目。報告期公司新開工338.9萬方，相當於2018年末公司留存的土儲僅剩411.1萬方未開工。考慮到上半年土地市場過熱，公司拿地相對謹慎，獲取土地計容建面僅97.2萬方，主要位於上海、天津、武漢、珠海等核心城市，下半年隨著土地市場迴歸理性公司面臨更多的拿地機會。此外，公司在大灣區的城市更新業務穩步推進，除珠海外，公司已在廣州、深圳、中山、江門等城市積極儲備城市更新項目。

預計公司2019-2021年EPS分別為1.56元、2.19元和2.93元。考慮到公司週轉速度加快、銷售大幅增長、信用評級調升，給予公司2019年7倍估值，目標價10.93元不變，維持“買入”評級。

融創中國：業績如期高增長，下半年貨值充沛

業績大幅增長，盈利能力穩中有升。報告期公司結算面積536.0萬方，同比大幅增長51.4%，結算金額734.2億元，同比大幅增長65.6%，帶動業績大幅增長。2019年上半年公司毛利率、淨利率分別為25.2%和14.4%，較上年同期相比穩中有升。值得關注的是，報告期內聯合營企業投資收益36.3億元，同比增長226%，財務費用淨額僅6.1億元，同比減少77%。

銷售規模位居行業TOP5，下半年貨值充沛。2019年上半年，公司實現合同銷售金額2141.6億元，同比增長11.8%，位居行業第五，權益銷售比例為69%，上半年公司總共可售量約3700億元，新推2000億元去化率約70%左右。上半年累計合約銷售均價14,550元/平方米，同比下降9%。展望下半年，公司可售貨值充沛，預計總可售資源約5722億元，其中存量貨值約1665億元，新推貨值為4057億元，其中一線、二線及強三線推盤量佔比分別為6%、74%和20%。

土儲充足質量高，下半年嚴控拿地。2019年上半年公司新增土儲約4718萬方，同比增長約60%，權益佔比約61%，拿地成本較上年持平。公司於今年5月以來基本停止招拍掛拿地，嚴格控制拿地節奏。截至2019年8月，公司總土地儲備2.13億方，平均土地成本4307元/平方米，總貨值約為2.82萬億，其中83%位於一、二線城市，土儲規模充裕質量較高。

流動性充裕，短期償債能力強，槓桿率有望持續下行。2019年下半年公司剛性到期的有息負債約為442億元，而在手現金為1380億元，覆蓋下半年到期有息負債3.1倍。截至2019年上半年末，公司有息負債總額3021億元，相比去年末增長了32%，導致年中淨負債率有所上升。未來隨著嚴控拿地支出、利潤釋放和淨資產的快速累計，年末淨負債率有望明顯改善。2019年上半年，穆迪、標普、惠譽等機構再次上調公司信用評級，並展望為穩定。

預計公司2019-2021年EPS分別為5.68、7.24和9.23元，考慮到公司盈利能力穩定，給予2019年7倍估值，對應目標價44.26港幣，維持“買入”評級。

佳兆業：業績超預期，淨負債率明顯回落

業績增速超預期，毛利率小幅走高：2019年上半年公司業績表現超出市場預期，業績增速明顯高於營收的原因：1）銷售毛利率有所提升，從去年同期的31.5%提升到33.4%；2）成本管控得力，各項營業開支增速明顯低於收入增速；3）匯兌損益及資產減值同比大幅減少，從去年同期的8.1億減少到2.0億；4）報告期公允價值變動同比提升200%至3.9億，而少數股東損益大幅減少5.9億。

銷售增速亮眼，大灣區貨值充裕：報告期公司實現權益銷售金額347億，同比增長37%（銷售均價17,700元每平米，基本持平）。從貢獻結構上看，舊改轉化的項目佔比33%，從貢獻區域上看大灣區佔58%，深圳佔比30%。下半年公司預計推盤1200億（權益口徑），其中大灣區佔61%、長三角佔比14%、華西佔比13%，保守按45%的去化率估計，完成全年權益銷售目標875億難度不大。

舊改儲備豐富，廣深項目含金量高。作為城市更新領域的代表，公司在舊改方面優勢明顯。截止到2019年6月末，公司已經納入土儲的舊改項目在大灣區有704萬方（對應貨值1890億，土地成本僅2,692元每平米），在上海有21萬方（對應貨值85億，土地成本13,067元每平米），潛在毛利率高。尚未納入土儲的舊改項目佔地面積3200萬方，貨值約2萬億，廣州和深圳佔比約60%。

淨負債率明顯回落，負債結構有所優化。報告期末公司淨負債率為191%，相比2018年底下降了45個百分點，持有現金300億，相比去年底提升了31%。報告期公司主動進行負債優化，迄今回購5.6億美元優先票據，令2019年底到期票據本金減少至1.4億美元。報告期末公司平均資金成本8.6%，相比去年末小幅上行0.2個百分點。

預計2019-2021年EPS分別為0.56元、0.65元、0.72元。考慮公司在大灣區土儲貨值充裕，淨負債率大幅改善，維持“買入”評級，目標價4.20港元不變。

旭輝控股集團：盈利能力穩中有增，拿地權益有所回升

核心淨利潤穩健增長，盈利能力保持強勁。2019年上半年，公司實現營業收入200.6億元，同比增長8.9%。2019年上半年公司銷售毛利率為29.6%，同比增加6個百分點，維持在行業優良水平，銷售淨利率為22.0%，同比基本持平，核心淨利率14.3%，同比增長1.0個百分點。2019年上半年公司實現歸母核心淨利潤28.7億，同比增長17.3%。公司自上市以來持續實現了核心淨利潤的穩健增長，表現出強勁的盈利能力。地產開發下半年結算金額預計明顯提升，全年業績無憂。

上半年銷售高速增長，下半年可售貨值充裕。公司在2019上半年實現合約銷售金額及銷售面積分別為884.4億元和508.8萬方，同比分別增長33.9%和17.5%，銷售回款率比2018年末增長8個百分點至95%，在業內領先。由於銷售結構改善及產品力的提升，上半年公司銷售均價約為17400元每平米，同比增加13.7%。從結構上看，一二線城市銷售貢獻達70%，長三角和環渤海地區銷售貢獻合計佔比達75%。截止2019年7月末，公司已完成合同銷售1030億，佔全年目標1900億元的54%，下半年可售貨值為2

多元化方式拿地，權益比明顯提升。在拿地方面，公司採取招拍掛、併購、舊改、商業勾地多元化拿地方式，1-7月公司新增建築面積878萬平方米，權益地價324億元，拿地金額權益佔比提升至74%，拿地成本僅4967元每平米。公司順應首置首改主流需求調整佈局結構，2019年新增項目首置首改佔比提升至74%，上年同期為45%，二線城市拿地佔比從上年的54%提升至81%。截止7月末，公司累計土地儲備達6300萬方，總貨值9800億，其中一二線及準二線佔比高達89%。另外，公司在大灣區通過合作開發加舊改模式，在8個城市，合計鎖定逾30個項目，預計總建面約600萬平方米。

槓桿總體可控，融資成本保持低位。2019年上半年公司資本結構持續改善，截止上半年末公司淨負債率約為69.5%，比去年同期降低2.5個百分點，一年內到期債務比約為18%，槓桿水平安全可控。公司不斷拓寬融資渠道，境內外融資渠道暢通，境內外債務佔比分別為60%、40%。2016年以來公司加權融資成本均控制在6%以下的水平，2019年上半年末公司加權融資成本約為5.9%，較2018年末略升0.1個百分點，融資成本在同規模房企中優勢依然明顯。預計 2019-2020 年 EPS 分別為 0.95元、1.20元，考慮到公司銷售增長持續，各項指標均衡向好，未來增長空間確定性強，維持“買入”評級，目標價 5.78 港元。

融信中國：淨負債率改善超預期、下半年拿地保持彈性

業績增長符合預期，下半年毛利率有望維持。公司前三年較高的銷售增長逐步進入到業績兌現階段，上半年公司結算區域主要位於杭州、福州、阜陽、上海等地，結算金額大幅增長帶動業績增長。上半年公司的銷售毛利率為23.9%，相比去年底略有提升，展望下半年預計毛利率依然能維持在24%左右的水平。

銷售增速放緩，銷售單價依然搶眼。2019年上半年公司實現銷售金額567億（+4%）、銷售面積282萬方（+11%），銷售單價為20100元每平米，在TOP50房企裡面名列前茅，銷售權益比約55%，銷售去化率約70%，銷售回款率約80%。公司定位品質地產開發商，聚焦高效能城市，堅守中高端住宅市場，下半年預計新推1200億（長三角佔55%、海西佔22%），假定去化率維持不變，全年有望實現1400億銷售目標。

淨負債率改善超預期，安全性明顯提升。

總土儲穩定增長，下半年拿地保持彈性。公司按“1（核心一二線）+N（周邊輻射城市）”佈局，目前進入43個城市，截止到2019年中，公司總土儲2654萬平米，權益比約53.3%，平均土地成本4465元每平米，相當於今年上半年銷售均價的22.2%。上半年公司新增土儲421萬方（平均溢價率僅12.6%），總土地對價177億，公司權益地價84億，拿地相對謹慎，下半年公司拿地保持一定彈性。

結合對標公司估值和公司的土儲佈局和槓桿顯著改善，給公司予2019年6倍PE，對應目標價13.03港元，維持“買入”評級。

寶龍地產：銷售逆市高增長，商業地產提估值

業績增長符合預期，毛利率再度提升：受益於公司2016年以來住宅銷售的發力，公司地產開發結算持續放量，為業績穩健增長奠定基礎。2019H1收入口徑物業銷售佔比85.7%，而其中住宅貢獻70.5%（2016年這一數字僅為27.2%）。公司自2016年以來加大對住宅開發的投入力度，通過“商業+地產”模式拿地，嚴控土地成本，深耕長三角區域，目前銷售表現逆市增長態勢。上半年公司銷售毛利率再度提升，達到38.8%的歷史高位，帶動淨利率提升至19.7%，同比上升了0.8個百分點。

銷售逆市高增長，受益於低基數和區域深耕：2019年上半年公司實現合約銷售額292.0億，同比增長78.7%，增速遠超行業水平，在TOP50房企裡位居前列。年中公司提升年度銷售目標10%至550億，下半年公司可售貨值約631億（長三角佔78.1%），保守按45%的去化率，預計公司2019年銷售額580億，增速超過40%，未來三年合同銷售增速預計能維持在30%左右。

拿地開創新模式，土儲成本優勢突出：公司15年商業開發運營的積累對住宅項目獲取的協同優勢日趨凸顯。除了類似新城控股“商業+住宅”的勾地模式，類似龍湖集團的“商業+地鐵”模式也開始發力。報告期公司在杭州、南京獲得地鐵上蓋優質項目，均由公司控股操盤，可售部分預期毛利率均超過50%。截止上半年末公司土儲建面約2437萬方，總可售貨值超過3000億，土地平均成本僅2701元每平米，佔2019H1銷售均價的16.5%，土地成本優勢十分突出。

攜手騰訊開啟商業數字化，融資成本穩健下降：公司與騰訊設立合資公司，打造面向行業的商業數字化創新應用。公司的商業地產類型豐富，覆蓋面廣，2019年計劃新開業6家，預計年末開業商場達到45家，總可租賃面積（不含委託管理）為315.1萬方。上半年末公司有息負債規模約495.9億，平均融資成本僅6.24%，相比去年末下降0.24個百分點。預計公司2019-2021年EPS分別為0.96、1.25和1.49元，考慮到公司商業估值逐步呈現，給予2019年6倍估值，調升目標價至6.38港幣，維持“買入”評級。

重點公司公告

【保利|拿地】公司以底價22.82億元競得廣東中山一宗住宅用地，佔地面積為83597.4平方米，容積率3，建築面積250792.2平方米。

【金茂|拿地】公司以底價67億元摘得杭州市富陽區一宗商住用地，樓面價8778元/㎡。該地塊總出讓面積217071平方米，綜合容積率3.5，建築面積763261.1平方米。

【綠城|拿地】公司以8.72億元競得寧波奉化區1宗宅地，樓面價9370元/平方米，溢價率33.86%。該地塊出讓面積37244平方米，容積率2.5，建築面積93110平方米。

【新希望|拿地】公司以19.98億元競得武漢東湖高新區1宗住宅用地，樓面單價8610元/平方米，溢價率26.6%。該地塊淨用地面積116003.85平方米。

【世茂|拿地】公司以底價6.58億元競得浙江嘉興桐鄉市1宗商住地，成交樓面價4503元/㎡。該地塊出讓面積48703.34平方米，容積率1.0-2.0，建築面積97406.68平方米。按出讓文件要求，該地塊旅館用地建築面積20000-20500平方米，且旅館產權100%不可分割。

【碧桂園|拿地】公司以1.72億拿下鄭州市高新區1宗住宅地，成交樓面價3275.4元/㎡。該地塊出讓面積130

【融創|拿地】公司以底價合計45.6億元競得武漢市經開國家智能網聯產業園6宗地塊，其中三宗為純住宅用地，三宗為商服用地，總淨用地面積66.79萬㎡，總最大建面約為182.14萬㎡。。

【萬達|拿地】公司以1.2億競得紹興諸暨市1宗住宅用地，成交樓面價6209元/㎡，溢價率14.31%。該地塊土地面積14842.9平方米，容積率1.3，建築面積19295.77平方米。

【萬科|拿地】公司以底價3.06億元競得山東煙臺1宗商住地，該地塊出讓面積3.87萬平，規劃地上建築面積不大於4.26萬平方米。

【融創|拿地】公司以底價8.25億元競得青島市西海岸的3宗地，總建築面積合計41.05萬㎡，擬用於打造綜合影視外景基地。

【融信|拿地】公司以12.2億元競得南京市江寧區1宗宅地，溢價率22%，成交樓面價1.9萬元/㎡，該地塊總用地面積53456.21平方米。

【綠城|拿地】綠城&寧波軌道交通以12.52億元競得寧波鄞州區1宗地塊，溢價率21.4%，樓面價18210元/㎡。該地塊出讓面積27501平方米，容積率2.5，建築面積68752.5平方米。

【金茂|拿地】金茂以22.1億元競得鄭州市1宗地，溢價率45.39%，摺合樓面價23539元/㎡。該地塊出讓面積5.52萬㎡，容積率大於1且小於1.7。

【中梁|拿地】公司以7.26億元競得溫州樂清市一宗商住地，樓面價7933元/㎡，溢價率3.71%。該地塊出讓面積4.58萬平方米，容積率1.0-2.0，建築面積91516平方米。

【保利|拿地】保利聯合房投以底價16.9億元競得武漢市一地塊，樓面價5102元/㎡。該地塊出讓面積9.2萬平米，容積率3.6，土地性質為住宅、商服、教育用地。

【首創置業|發債】公司擬發行本金總額不超過60億元的境內公司債券，債期限不超過7年（含7年），可以選擇一個或多個期限品種，擬向合格投資者發行且不超過200人。本次發行的境內公司債券將全部用於償付公司債務本息，公司將根據存量境內公司債券到期情況擇機發行。

【華夏幸福|清償債券】公司於近日清償了與華能貴誠信託簽署的30億元永續債權投資本金和應付投資收益。今年以來，華夏幸福已清償了合共65億元的永續債券。

【金科|融資融券】公司擬發行2019年度第三期超短期融資券，本次註冊金額為20億元，將於註冊有效期內分次發行，其中本期超短期融資券發行規模為12億元，票面金額100元，期限不超過270天。本次融券計劃用於歸還到期銀行間債務融資工具，其中本期融資金額擬用於歸還即將到期的短期融資券。

【寶龍|融資融券】公司擬發行2019年度第五期超短期融資券。該債券註冊額度30億元，本期發行金額為3億元，發行期限270天，票面金額為人民幣100元，將用於償還公司2019年度第二期超短期融資券。

【大悅城|非公開發行】公司於10月23日啟動的非公開發行股份募集配套資金已獲得足額認購，認購方Vibrant Oak Limited（明毅有限公司）已於12月17日繳付認購資金。

【招商蛇口|增資】公司董事會通過了《公司與深圳市前海開發投資控股有限公司共同增資深圳市前海蛇口自貿投資發展有限公司的方案》的議案，本次交易中，招商蛇口擬用於增資的標的資產為其控股子公司招商前海實業所持有的招商馳迪公司100%股權，評估值暫定為643.68億元；前海投控擬用於增資的標的資產為其全資子公司前海鴻昱100%股權，評估值暫定為729.08億元，擬定總交易金額1458.16億元，交易完成前後雙方各自持有合資公司50%的股權。

【融創|文旅】公司與深圳寶安區建立戰略合作伙伴關係，簽訂了總投資達367億元的合作協議，由融創中國投資，在寶安建設融創中國大灣區總部及冰雪文旅綜合體項目（暫定名）。

【恆大|文旅】公司與遼寧大連旅順口區政府將合作開發“恆大旅順文旅城”項目。該項目位於旅順經濟技術開發區，整體佔地面積1976畝，規劃主要分為文旅產業部分和配套商住部分，計劃總投資約150億元。

【招商局置地|擔保】中國銀行（香港）有限公司擬向佳僑有限公司提供本金總額最高為52.73億港元的定期融資，後者為招商局置地持股30%的子公司，招商局置地擬為上述融資提供擔保。

【富力|停牌】公司H股份已於今日上午9時零4分起短暫停止買賣。因此，與公司有關的所有結構性產品亦已同時短暫停止買賣。同時，公司與配售代理訂立配售協議，買方將按配售價13.68港元/股認購總共2.73億股新H股，共計37.35億港元。配售股份分別佔現有已發行H股總數及現有已發行股份總數約26.89%及8.47%；及經配發及發行配售股份擴大後的已發行H股總數及已發行股份總數約21.19%及7.81%。

新房成交表現

公司估值表

創業板擴容或致估值體系承壓，地產板塊性價比凸顯【西南地產周觀點1111】

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