摘要：跑馬圈地與舉債狂奔之後，華髮總資產和規模在六年間實現了快速增長。觀點指數踩著2019年的尾巴，華髮又在公開土地市場以近82億元拿下5宗地塊。
這家珠海國企的表現讓業界側目，一方面，華髮上半年拿地謹慎土儲獲取不如往年；另一方面，年末開啟拿地模式接連掃下多宗地的表現，與2018年及2017年等年份幾乎如出一轍。
與此同時，短期密集拿地的背後，是華髮2019年銷售規模取得了“跨越式”的增長。
觀點指數發佈的2019中國房地產銷售金額TOP100榜單顯示，華髮2019年全年實現銷售金額約922.7億元（2018年為582億），雖然未完成預設的1100億目標，但距離千億關口僅一步之遙。
年底“跑馬”
年末集中納儲是華髮的常規操作，在其他房企錢包緊張謹慎下手時“反其道而行”。
2019年12月31日，華髮一日內分別在蘇州和紹興以81.89億元拿下5宗地塊。如果算上11月獲得的土地儲備，短短兩月內就斥資151億元在7個城市拿下了12宗地塊，與2018年全年157億元拿地金額相差無幾。
無獨有偶，同樣於2018年12月13日，華髮一日內在武漢以52.7億元拿下2宗地塊，同時斥資35億元摘牌珠海十字門城建有限公司掛牌的50%股權，獲得16萬平方米地塊。再加上11月競得的地塊，華髮2018年年底前兩個月內共斥資113億元擴儲。
備註：2013年和2014年計容建面數據未披露
不難發現，華髮大舉拿地的區域早已不侷限於大本營珠海，而是將觸角延伸至發展潛力較大的一二線熱門城市，這在華髮近幾年的擴張中具有重要作用。
覆盤華髮拿地史，自2008年起正式邁出全國化第一步，先後在大連、包頭、瀋陽、盤錦、南寧、威海、中山等二三線城市進行佈局。不過，對於重點的一二線城市，鮮有涉足。
2014年後，華髮戰略規劃逐漸顯示，這家珠海房企已經意識並嘗試彌補過去佈局所存在的缺陷，提出鞏固珠海區域市場地位同時，加大廣州、上海、武漢等重點區域城市的拓展力度。
從這一年開始，華髮頻頻在上海、廣州和武漢等一二線城市跑馬圈地，甚至不惜以“地王”價格拿地。其中，令人關注的是2015年一年內就先後拿下了四個“地王”。
2015年3月20日，華潤華髮聯合體以70.52億元競得上海閘北地塊，樓面價3.49萬元/平，刷新當年總價地王；2015年6月3日，華潤華髮聯合體又以87.95億再奪上海閘北地塊，樓面價3.8萬元/平方米，刷新自身創下的總價紀錄，兩塊地累計成交158.45億元。
2015年6月30日，武漢，華髮先以15.8億元競得青島路舊改地塊，樓面價1.30萬元/平方米，超過2013年越秀創下的1.26萬元/平方米紀錄；隨後，再以40.05億元競得二七濱江地塊中拆分出的住宅地塊，樓面價1.34萬元/平方米，再次刷新單價紀錄，溢價率高達105.38%。
在各大城市一連串的高調擴張讓華髮一舉成名，但2015年其拿地金額也飆升至全國擴張後最高值，以至於2016年華髮拿地金額突然下滑至46.3億元。當時，華髮董秘侯貴明就曾對外解釋，因為華髮此前加槓桿比較高，所以不會再高槓杆拿地。
事實證明，華髮轉向一二線的拿地策略顯現出了成效，上述兩宗上海宅地在2016年轉化為了華髮華潤靜安府項目，首次開盤一個半小時即宣告售罄，實收均價約8.8萬/平方米，總銷售額30億元。
同時，隨著2015-2016年一二線城市和三四線城市房價相繼上漲，華髮在珠海之外佈局的項目轉化良好，並助推實現了銷售額的快速增長。反而珠海在2017年因政策調控銷量下降80%，導致全年銷售額比2016年還低。
值得注意的是，2018年華髮華東區域首次超過大本營珠海區域，成為銷售貢獻最多的區域。數據顯示，華東區域銷售貢獻最高達226.78億元，其次為珠海區域銷售金額為124.4億元，華南和華中區域的銷售額都超過了90.22億元。
從華髮最近兩月的拿地選擇中不難發現，華東區域拿地金額高達119億元，佔總額將近80%。
槓桿“搖擺”
激進拿地的另一面顯然是高槓杆和負債，雖然2019年華髮有意識地控制槓桿率，但淨負債率仍然處於較高水平。
2019年三季報顯示，華髮淨負債率為256%，但較2018年底的292.2%有所回落；持有貨幣資金253.86億元，同比增長32.64%；短期借款約122億元，同比下降3.6%；一年內到期的非流動負債168.66億元，同比下降33.59%。
從數據可以看出，通過降槓桿，華髮短期負債呈下降趨勢，但現金流仍未能完全覆蓋短期債務，存在36.8億短債償還缺口。
事實上，觀察華髮2019年尤其下半年來一系列融資動作可發現，其發行了大量債券用於償還短期債務，雖然一些債券償還期限並不算長，但仍然可以實現“借新還舊”目的。
其中，融資動作以9-12月最為顯著。據觀點地產新媒體不完全統計，華髮9-12月共計融資178.4億元，包括中期票據、超短期融資券、小公募和ABS等。
值得注意的是，9月4日，華髮公告表示，控股項目公司擬對各股東方按權益佔比提供財務資助，其中對項目公司其他股東提供財務資助累計不超過138.49億元，每一筆借款期限不超過12個月，各方股東按“對等投入、共擔風險、共享收益、同股同權”的原則對項目進行合作開發。
雖然並非直接融資動作，但事實上通過將各子公司閒置資金按權益佔比借給股東，一方面提高了資金使用效率，另一方面華髮收穫了大量流動資金支持。
不過，去槓桿也給華髮營收和利潤帶來不利影響，淨利和扣非淨利潤呈現降速態勢。
2019年三季報顯示，華髮歸屬上市公司股東淨利潤17.3億元，同比增長6.81%；歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益淨利潤17.16億元，同比增長6.76%，而2018年同期數據顯示，上述兩項指標的同比增幅為85.85%和85.94%。
規模“躍進”
跑馬圈地與舉債狂奔之後，華髮總資產和規模在六年間實現了快速增長。
數據顯示，2013-2019年前三季，華髮總資產規模從437.28億元一路飆升至2172.56億元，在近6年時間裡翻了5倍有餘。
尤其在2013年和2014年，華髮總資產增速甚至超過了50%，2014年略有下滑，但2016年又逐步回升，至2019年前三季增速達到了近四年最高。
回顧華髮擴張史，可以發現轉折點發生在2012年。
70後華髮集團董事、總經理李光寧，接替袁小波出任該集團董事長及法人代表，此後華髮一路高歌猛進。
2013年底，李光寧召開改革創新戰略規劃工作會議，提出未來五年總體戰略目標，即至2018年，集團總資產達到1500億元以上，主營業務收入超過500億元，淨資產達到600億至800億元。
華髮2018年年報顯示，總資產達到1822.09億元--並在銷售額首次突破500億元之後，提出了2019年實現1100億元銷售目標，增速目標高達89%。
彼時，在2019年度董事會經營評述中，華髮曾提出2019年銷售規劃：“緊緊抓住‘在途資源轉可售資源’和‘可售資源提升去化率’兩個關鍵點，繼續秉持‘因城施策’和‘一盤一策’原則，攻堅克難、加速去化，全力推動銷售和回款再創佳績。”
從表述可以看出，華髮意圖在2019年加速存貨去化和回款實現千億規模，僅差一步之遙。
具體來看，2019年一二三季銷售額分別為183.6億元、252.3億元和156.1億元，增速分別為83.23%、72.18%和51.25%。截至2019年前三季，完成年度目標的55.45%。
不可否認的是，短短六年間華髮實現了銷售規模的“翻身戰”。自2013年至2019年前三季，華髮銷售額在6年間翻了9.5倍，實現了從64億元至610億元的跨越，從一個的區域房企躋身行業前40強。
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