逐漸興起的社區商業
什麼是社區商業？
社區商業以便民、利民為特點，滿足和促進居民綜合消費為目標。輻射人口通常在20萬人以下，核心區域5-10萬人。在業態設置方面以滿足社區剛需為主，有購物、修理服務、餐飲、綜合服務四項基本功能，具有較強針對性。
社區商業發展史
1950年社區商業誕生於美國，由於家庭汽車的普及，以及城郊新建的發達高速公路，使得城市居民大量向郊區擴散，由此產生了專門為郊區新建居住區服務的社區商業。1960年英國、日本、法國開始進入大城市郊區化，社區商業出現。1970年社區商業在亞洲新加坡出現。1980年改革開放後的中國才開始出現狹義上的社區商業，直到2010年國內一線城市明顯郊區化發展，社區商業在中國逐漸興起。
城市化、郊區化促使社區商業迅速發展
城市化：聚集人口於社區，為社區商業的擴張帶來空間
根據中國社科院發佈的首部《宏觀經濟藍皮書》，預測2030年城市化率達到66%~67%，預計未來每年將有1200萬~1400萬人口進入城市，每年中國將形成2萬個以上的新社區。
郊區化：聚集需求於社區，為社區商業的消費增加粘性
過去，消費者總是習慣去市中心商業區，造就了核心商圈的繁榮，但隨著城市日益的擴大，去核心商圈購物日益成為一個難題。
擁擠、堵車、停車難、交通成本提高等逐漸成為人們去核心商圈購物的阻礙，隨著居民收入的提高，這些困難一定程度上成為壓抑人們消費需求的障礙，社區商業正是在這種趨勢性的背景下逐漸孕育。
上海夜景航拍直觀展示了上海的居住郊區化
核心商圈競爭白熱化、商業經營同質化、互聯網衝擊等是社區商業興起的根本原因
一方面，隨著購物中心黃金十年的過去，城市中心型商業趨向飽和，區域型商業格局已基本確定；在發達國家，社區商業佔據社會商業總支出的60-70%，而目前在中國整體水平還不足30%，這一差距說明社區商業未來仍有重大的發展潛力。
另一方面，雖然商業大部分受到“互聯網+”衝擊，社區商業卻是受電商等新興消費方式衝擊較小的領域； 同時，出於“最後一公里”的優勢，社區商業構成了連接工作和生活的延伸，也擁有相對固定的客流。社區商業與互聯網思維的結合開始成為具有想象力的價值提升空間。
政策導向將成為社區商業發展的推動力
《上海市15分鐘社區生活圈規劃導則》提出要求，確保4-5個社區生活圈共享服務約20萬左右居民的高品質地區級中心，形成功能完善的城市公共服務設施體系。
並根據下表的規劃指標，在評估社區公共服務設施短板時，重點針對設施的步行可達距離，劃示服務覆蓋範圍，找尋服務盲區。
從指標上看，目前的社區商業未能滿足社區發展的需要，未來仍有巨大的成長空間。
社區商業發展格局與趨勢
逐漸被重視的細分市場
趨勢一：新增商業供應逐漸邁向人口聚集區，進一步開拓社區商業市場
商業存量項目主要集中於城市中心或區域中心，對大型社區聚集地缺乏佈局，居民無法在家門口享受到一站式的生活服務。由於核心商業圈市場接近飽和，專業機構開始開拓社區商業的藍海。
數據來源：上海購物中心協會、中商數據
趨勢二：大中型房企、資本方、運營商開始參與到社區商業的市場中
過去大中型企業主要活躍於辦公或核心商圈購物中心。而社區商業由於規模較小，多以散售為主，缺乏專業化的統一經營。隨著大型購物中心競爭趨於白熱化，大中型企業逐漸將中心轉移到了社區商業。
2016年上海共開業社區商業54個，且萬科、旭輝、萬街、綠地、北翼、大華、瑞商聯城等大中型公司紛紛加入掘金隊伍。
《上海社區商業項目普查報告》
趨勢三：隨著專業機構進入，社區商業業績表現突出，“小而美”的社區商業大有可為
根據上海購物中心協會發布的數據，10萬㎡以下的商業業績表現出眾，最高可超過7萬元/㎡/年，為全市平均水平的7倍。
全市商業營收增速排名前十的商業中也經常能見到社區商業的身影。其中包括新鄰生活站、匯暻生活廣場、新理想廣場等。
小社區商業，大成長空間——運營能力是盈利的關鍵
20年社區商業發展，體現了市場化下社區商業較強的自我更新能力。從最初的“放任自由”到如今的整體運營，越來越多的企業意識到了社區商業的價值所在。
在商業運作上，與輻射範圍較大的區域或市域購物中心不同，“小而美”的社區商業輻射範圍較小，更講究周邊居民對於社區商業的粘性。因此，對周邊居民消費習慣與偏好的調研、對業態的精準導入、提高消費者體驗度就顯得格外重要。
國內社區商業盈利模式
在社區商業的細分領域，市場參與者主要分為開發商、運營商與資本方，而他們在社區商業中的盈利模式也不盡相同。在此，我們也就上述三種參與者，各選取了數個頗具代表性的案例，詳細展示各方的對社區商業的操盤思路。
開發商代表：萬科集團
自建自營，“五菜一湯”、“主題商場”統一招商、運營
此前，幾乎包括零售商在內的所有企業，進軍社區商業都是單打獨鬥，即以某單一業態進駐，至於其他生活類業態的組合，基本是“聽天由命”，物業方對此也是抱“願者上鉤”的態度。萬科在社區將商業進行規劃後形成統一模式，讓原本處於“自然生長”或“野蠻生長”狀態的社區商業有了標準，各業態的相互補充，讓彼此的發展有了更強的生命力。
資本+運營商結合代表：盈石
新鄰生活站：2017年位居全上海商場營收增速排名前十
區位：新鄰生活站項目位於陸家浜路與西藏南路交界處，兩條均為主幹道，故地面交通的優勢非常明顯。再則，項目為8號線與9號線交匯處地鐵上蓋。項目身處上海核心商業區內，緊靠新天地、打浦橋、淮海路、大世界、人民廣場等等商圈，加上老街區特有的商業文化街、豫園、城隍廟等旅遊景點，商業氣氛十分濃郁。
定位：作為僅僅23000平方米的社區型購物中心，其輻射的半徑不會很大，而所在區位內的商圈又十分密集，故定位在生活站是十分討巧的。小體量而坐擁周邊龐大居民數量，以小槓桿撬動大市場，把消費群定位在周邊居民。
業態：在業態上，也是充分整合潮流風尚、健康美容、甜品樂寵、時尚餐飲、親子享樂等多元業態，旨在打造一個“Timeout in STATION”的魅力生活港。
優勢：專業運營團隊+全產業鏈服務範圍+國內外金融資本支持
資本+運營商結合代表：冠海資產
冠海資產成立於2015年，是一家主營上海商業存量資產的房地產投資公司。迄今，冠海已成功收購上海本地區商業物業逾5萬㎡，投資改造、運營商業項目面積數10萬㎡，實現從商業項目收購、策劃投資、運營管理的全產業鏈。
冠海資產：投資案例
優勢：自有運營團隊+較低資金成本
社區商業運作建議
“小而美”的社區商業更講求的是精細化的運作。對此，我們也從基金運作角度、商業運作角度提出了對社區商業的操作建議。
基金運作建議
SETP 1：選址
SETP 2：大數據/市場
SETP 3：業態選擇
業態導入建議：小吃美食廣場
模式：
單間開間面積小，共用用餐區
優勢：
提高面積使用率
提高租金
利於商戶以外賣提高營業額
樓層設置：
B1或較高樓層
業態導入建議：O2O業態
模式：
商場店鋪為展示點，
下單後配送至住處或提供上門服務
優勢：
互聯網線上與線下結合
充分利用社區商業的“最後一公里”優勢
樓層設置：
B1或較高樓層
業態導入建議：便民運動設施
案例：
上海白玉蘭廣場頂樓網球場
萬科社區商業跑道
優勢：
聚攏人氣
維護成本較低
利於開展活動、具有商業價值
面積充分利用
樓層設置：
露天廣場或頂樓天台
SETP 4：加強社區互動，營造舒適體驗感
社區商業機遇
社區商業在市場佔有率上正處於上升階段，提前佈局有利於搶佔市場和品牌推廣。業態為居民生活剛需，不易受互聯網衝擊，且有利於O2O業態導入。在風險方面，社區商業單體規模小，不易產生重大風險，卻能形成資產包以數量取勝，有助於分散投資風險。
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