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我其實一早就一直都在說這個樓盤。
終於上月底，它開盤了。
按道理說一個樓盤在還沒有賣完，我是不願意明盤的。一般我明盤了，就代表最佳時機已經過去了。
是的，同一個開發商，同在四環外的項目，東四環均價居然11600，這是什麼？
這不就是大家期待已久的漏嗎？
這就是建業2018年的第一場春雨。
可是，今天的重點不是建業的春雨，而是——
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我們再來看最近一段時間各家樓盤的成交量：
我們再看看最近一系列明星樓盤的銷售方式：
名門翠園：蓄客1000組，總計推出684套房源，去化684套，沒有優惠，綁定25萬的車位銷售。
萬科美景世階：推出286套房源，精裝高層均價3萬/㎡，精裝高層23000-24000元/㎡，價格相對去年12月份上調至少1000元/㎡。
建業春天裡：高層帶裝修均價11200元/㎡，綁定21萬車位一個，全款優先。
錦藝金水灣：15500-16500之間，6000元認籌排號，全款優惠10個點、60%優惠6個點、30%優惠4個點；有首付分期。下期計劃上調800元/㎡。
正弘府（正弘蘭庭敘四期）：預測毛坯15500，據說要綁16萬起的車位。
從以上這些來自一線的數據，我們會看到2018年3、4月份，剛需走量盤、性價比高的改善盤、熱點區域盤出現熱銷，那麼有一個問題擺在我們面前：
為什麼？
你會問，為什麼？政策調控沒有鬆動的跡象，利率上浮20%（5月開始各大銀行陸續再次上調至25%），這種情況下為什麼底層成交這麼活躍？
1、因為20%的價差。
在樓市調控（或政府限價）的壓力之下，新盤開盤時的單價會被動的比市場低開。假設現在沒有調控政策，新盤開盤會比當前市場價虛高10%。所以因為調控就產生了20%左右的價差。
比如名門翠園，參週週邊二手房的價格，如果在2016年10月份開盤，它預期應該會開到18000，但是在最近4月16日的開盤成交均價14500-16000元/㎡ 。在這種情況下秒清是很正常的。
2、 因為稀缺。
這是2018年的已經或者即將入市的純新盤。
我們會發現18年新盤中改善盤多了，剛需低單價盤的少了。
特別是城改新政後，三環內限容3，三環外限容3.5，所以改善項目供應量會明顯增加。
比如楊金、濱河、白沙幾個熱點區域裡2018年均以改善盤為主。
所以你會看到一個明顯的趨勢是四環內低價剛需房逐漸消失。
3、 除此之外還有一個趨勢就是成品住宅的普及。
目前在鄭州做精裝的主要是萬科、恆大、碧桂園、富力、綠地、金地、金科、中海等全國性質的開發商以及本土的美景、亞新、正商、康橋、建業等。
而這些開發商拿下了鄭州70%純新項目。
不管你願不願意， 2018年推出的純新盤，精裝已佔主流。
“2018年1月1日起，全省所有巿、縣新開工建設商品住宅，全部要按照成品住宅設計建設”。
“毛坯房”向“裝修房”的轉變，最顯著的變化就是房價的變化。特別是現在是限價的特殊時期，捆綁精裝修是開發商最直接的溢價方式。
所以一般情況下，裝修款只能全款，所以以後最少需要四成首付。
比如，100平的三房，限價16000元/㎡，精裝1500元/㎡，按照首套房三成計算：
如果按照毛坯16000，三成首付是48萬。
如果按照精裝拆分的話，三成首付是48萬+15萬=63萬。
如果限價不放鬆的話，那麼2018年，那麼首付四成以上或將成為標配。
作為購房者，你不能既享受限價，又要求開發商裝修不算錢。
所以毛坯房越來越少，以後剛需上車盤門檻會越來越高，請珍惜四環內僅有的毛坯房：
謙祥興隆城14800元/㎡
華潤悅璽14800—15500元/㎡
名門翠園15000-16000元/㎡
錦藝金水灣14000元/㎡
泰宏建業國際城13500元/㎡
綠都瀾灣13500元/㎡
永威城14000元/㎡
鑫苑國際新城14000元/㎡
正商中州城13500元/㎡
以上價格僅供參考，具體以開發商為準。
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回到我們在開頭提到的建業春天裡，這個盤是目前樓市現象的集大成者。
我們從這個盤的銷售可以看出。雖然成交價格沒有明顯漲幅，但首付變多了。建業春天裡是全款優先，捆綁21萬車位的。
隨著春天裡二期高層開始銷售，我們會看到白沙的價格底從象湖壹號9800元/㎡變成了11500元/㎡，那麼當春天裡二期開始提價之後，白沙的底是多少呢？是永威·森林花語、還是紫藤公館，還是瀚海觀象呢？
所以我們在一線明顯的看到剛需走量盤購買難度增加了。各類偽改善、偽豪宅越來越多。以後綁定車位、帶裝修會成常態。
無論是投資還是剛需自用，抓緊時間看剛需流量盤，整體均價不變，但底部不斷上升中。
錯過2018年，剛需好房子越蓋越遠，底部價格越來越高。
很多人說，不對啊，最近各個樓盤的銷售人員不斷給我電話，還有一些已經開過盤的也給我電話，還有許多中介也在積極的發首付分期的信息，如果那麼好賣，他們為什麼給我打電話？
你看到的這些信息都是拓客信息，就像銀行群發你是四星客戶一樣，這些信息都是幌子，核心是在積累全款客戶。（當然也有價格和位置都很尷尬的不停給你打電話的。）
因為限籤導致開發商無法順利回款，所以這樣的結果一定是全款優先，首付多的優先。
所以真實的情況是，三環內沒有多少存量房源了。
鄭州已然進入四環時代，以下十個片區就是目前鄭州城市拓展和新盤聚集的區域，這也是接下來鄭州的購房方向，如果沒有買到三環，不要錯過四環。
所以不要說三環內，就是四環內，限價首付分期樓盤開一個少一個。
也總會有一些人問我，大家都說2018年是個小年，價格不會漲，所以我慢慢挑好了。
話說不錯的。但你真的慢慢挑就壞了。這句話的正確理解方式應該，戰略上藐視，戰術上重視。
價格是三維的。限價之後，價格是沒漲，但是非價格成本顯著上調，比如利率上浮，月供也增加。等同於你買了一套總價更貴的房子，一旦有一天價格放開管制，這些非貨幣成本就會體現在房價上，所以有一個詞叫稅費資產化。
所以，買到還好，買不到你今天看到的所有成本都會在你將來買房子的時候體現在你的房價裡。
目前在鄭州買新房面臨的幾大問題：
1、 需要搶。這並不是整體市場有這麼瘋狂，而是調控下的價差。
2、 綁定車位、拆分裝修
3、 預期漲價
4、 開盤時間不確定
5、 合作銀行不對標所有客戶。
6、主城、優質板塊新房快要絕版
所以，剛需在購房上試錯的代價更大了，買房越來越難。即便能買，可能會位置更偏，品質更差，戶型更小。
因此，在搶新房的同時，也可以看看二手房。
經過2017年的橫盤盤整，目前區域窪地基本填平，價格、價值體系混亂無序逐漸減少。
這是2018年鄭州3月份43區房價地圖▼
這就是2018年鄭州樓市，不同於2017年的橫盤喘息。2018年三四月份我們已經看到了它底層成交的活躍，也許價格頂部不會出現很大的波動，但各個片區的底部價格越來越高。
所以無論是投資還是剛需自用，四環內，毛坯、限價、首付分期，有其中任何一項的樓盤開一個少一個。特別是限價！
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我非常喜歡用上車這個詞來形容剛需買房。這個叫法最早是香港人的開始的。這個詞特別的有畫面感，任何時候，只要能在行駛的車上，總比在地上跑的跑的快。
所以我們不止一次的說一句話，只要買的早，價格都很好，只要買的早位置都很好。
總有人喜歡抬槓，說鄭州屌絲之城，靠什麼支撐這麼高的房價？
房價是由市場和政策調控雙重控制的，調控並不能遏制真正的市場供求。目前的底層成交活躍證明了鄭州具有強大的需求。
還有人說我就不信經濟不行了，就剩下高高在上的房價，中國還有什麼前途云云。
我只能說，中國有沒有前途大家心裡沒點數嗎？
人這輩子，太短了。其實經不起幾次無為的折騰的。
在關鍵的時候，還是要學會順勢。
但這並不意味著，你應該放棄去理解這個世界。
套用依據網紅語“比跟不上時代更扎心的是，你壓根看不懂這個世界。”
鄭州樓市（zzloushi),擁有50萬粉絲的鄭州本土房地產自媒體大號，專注於鄭州房地產、教育、裝修等領域。
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