年前去踩盤，踩的越多，看的越仔細，心情越沉重，如今的購房者不得不接受的一個現狀：房價賣的更高，產品卻越來越差。
來，抽根菸，我們說說四五年的從前。
鄭州是有好產品的，至少曾經有。很懷念那會兒，大家還有些拘謹和真誠。那個時候，有些開發商還在追隨情懷和良心。
一．曾經網紅盤還是區域置業首選嗎？
2015年9月，由宇通董事長親自舉薦，馮勁義出任綠都地產集團股份有限公司總經理，而綠都也暫時結束了多年的管理層動盪時期。
曾經履職龍湖、升龍、綠都、合生創展、三盛的馮勁義
同月，綠都瀾灣一期首次開盤。在黃河科技學院學術報告廳裡搖號買房，那個時候的瀾灣，有宇通光環的加持、地鐵2號線的便利、名校助推，當然少不了一期產品合理的佈局。
每棟樓都朝南，部分兩棟相鄰樓棟，東側樓高低於西側樓高，不影響上午採光
結果開盤當天售罄，可謂是風頭無兩。現在可能還沒有“得房率”這個概念，“得房率”就是得到房子的概率。在房價沒有瘋漲的2015年，這樣的成績稱得上優秀。
如果說一期只是牛刀小試，那麼二三期的產品正式進入高潮。
綠都瀾灣三期榕園規劃圖
已經交付的三期，住宅之間有大量的綠化帶，五重景觀無裸土無縫隙，石材鋪設質感較高、塑膠跑道而非瀝青刷漆，從交付效果來看，綠都瀾灣前幾期的產品誠意滿滿。
已交付的綠都瀾灣三期
曾經的管南三雄中，鑫苑佔地段和地鐵，永威城佔其精細化品質，綠都品質、地段、學校都屬於均好型，並且價格從2015年到如今都沒有太大波動，對於剛需而言，綠都滿足了剛需品質、地鐵、學校的不可兼得的幻象，從16年被稱為“管南神盤”。
花無百日好，人無千日紅。從五期開始，綠都的產品力開始下滑。這主要體現在戶型和規劃上，雖然往期的戶型也被人詬病，但五期之後的戶型成為硬傷。
二、三期80-100平的三房戶型圖
五、六期的戶型圖
瀾灣7期梓園的單層5戶中3戶超北，只有東側和北側採光面
七期梓園受地塊L型限制，很難做出多面寬的戶型，但是戶型做成這樣，確實讓很多剛需衝著綠都瀾灣的口碑不得不慎重考慮，曾經瀾灣的三架馬車（地鐵、名校、品質）看起來掉了一個軲轆。
購房者在想：我買房子就是買窗外的方便？還是為了回到家一抹黑？可是管南三環這價格好像能選的就那幾個，有地鐵的價格高或尾盤，有品質的沒地鐵和學校，可是有地鐵有學校的就這麼買了，好像還有點不甘心。這幾乎成了不可能同時滿足的守恆定律，可是之前瀾灣之前不是這樣啊，瀾灣啊瀾灣，我錯過了前幾期，就錯過了你！
瀾灣從一期到如今的七期，從15年到20年，這五年瀾灣見證了鄭州樓市的暴漲、調控的起起伏伏。單價也從8000—10000—14000—15000，價格是越來越高了，品質卻不如從前了。
其實從五期，瀾灣就開始了溢價之旅，口碑憑藉前幾期已經打出來了，是時候溢價了。綠都的野心，不止安居於宇通旗下，更不能在濮陽、新鄉這些地市摸小魚小蝦。
來自龍湖舊將的綠都三劍客，劍指長三角，2016年9月綠都地產總部遷至上海，開啟長三角宏偉藍圖事業。同時，在經開物流園、雁鳴湖摘地，在蘇州溢價108%拿下地王，所以，瀾灣的回款壓力陡增，於是開始追求貨值最大化。為了做到貨值最大化。迎合更多剛需，做出更小的戶型、更高的梯戶比、更多難以接受戶型。畢竟，這是筆生意。
蘇州綠都姑蘇雅集中式別墅
二．主城區的產品再難驚豔，只能逃離主城區？
說實話，對於如今的購房者來說，三環內的好產品像愛情，聽說過但摸不到。要麼容積率高的嚇人動輒5起步，要麼有高架、主幹道等因素，要麼價格高的離譜。可選的餘地真的不多了。4年前的瀚海東韓裡、如今的融創蘭園，19年末融創蘭園入市，地段真不錯，緊鄰省醫、農業路高架、到金水CBD走著去不到15分鐘，說它是黃金地段不為過。可是這個東韓砦的產品怎麼樣呢？
蘭園的物業形態是高層和洋房，為了滿足貨值最大化和周邊最少日照時長（周邊家屬院都是多層），蘭園在瀚海東韓裡的基礎上做了“改良”。
二環內的融創蘭園
4.9的容積率導致五棟高層把洋房圍得鐵桶一般，這樣的佈局，洋房的採光和綠化肯定要受影響，主城區的花園洋房的夢成在蘭園基本破滅。
再看看窗內，戶型成為蘭園一大硬傷，這個鍋具體該不該給開發商姑且不論，畢竟涉及到前期安置成本、和瀚海合作開發限制、日照時長等條件，但最後呈現的結果是諸多戶型不方正、狹長、採光面小、不通透。
朝南的狹長、手槍戶型
朝北的戶型
周邊的家屬院房齡都在十幾二十年左右，許多還是公務員小區，換房的需求迫切，但是看到這樣的產品，說實話，無非是比自家的小區多個電梯，戶型還不如自家。蘭園處於這樣的黃金地段，另外還有省醫的工作人員、在金水CBD附近上班的，蘭園的關注度肯定不會小，但是1.9w-2.3w的均價，是不是有更好的選擇？結果也證實這點，19年12月27號開盤272套，賣了120套（數據來源銷控，真實數據不詳），這樣的成績對於這樣的地段，並不是個很好的答案。
筆者在看蘭園的過程中，也看了周邊的申泰中原印象，這是來自洛陽的房企首次進駐鄭州，一出手就挑了曾經冰熊大廈所處的西韓砦城改地，5.5的容積率和蘭園幾乎是同樣的出身，將會有什麼不同的命運？
申泰中原印象的戶型
目前三環內主城區在售的新房，有融創金林金水府、鑫苑金水觀城、騰威城、中博城、中州府、融創蘭園、萬科世曦、宏江翰苑三期等等，還有今年預計入市的一些樓盤，都面臨城改或者舊改的弊病，建安成本越來越高，融資成本也越來越高。成本核算和回款週轉對於開發商來說，真TM頭疼。
市場不好了，控總價多搞些小戶型，以為去化快但產品水平不高，導致去化其實沒有想象中的那麼快，因為市場在教育用戶的同時，用戶也在教育市場。從2015年到如今，產品還是那些個產品，無非是多個飄窗贈送面積、好的戶型就是多房間朝南，但其實在曾經，我們也有一些驚豔的產品和戶型。
例如15年的東潤泰和，如今二手房已經是同區域最高，同一天的地王中海錦苑闡釋了同樣的身子骨不同命，東潤泰和的綠化、產品規劃整體呈現的感覺，5年過去了不覺落伍。
東潤泰和90平戶型，雙陽臺、主臥配有衣帽間
160平四房三衛三陽臺，無浪費面積
個人很喜歡東潤內刊的前言的一句話：時間毀掉的，都是向它妥協的。時間毀不掉的，它才去雕刻。個種意味，你細細的品。
三．結語
過去5年鄭州的房價從7/8千漲到了1萬5，但如今售樓部能給購房者吹牛皮的，還是那些，指紋密碼鎖、三層LOW-E玻璃、地暖鋪設、人臉識別系統、入戶子母門等等，這已經是許多剛需盤標配，5年過去了，房價越來越高，但我們要的好產品還是那個標準嗎？甚至部分還不如從前。
對於購房者而言，還是我們只能逃離主城區？去那些拿地更便宜、更有空間做出好產品的城市近郊？於是，鴻園片區、濱河（麵粉價較之前有回落）、常西湖、白沙、雙湖科技城等崛起了。是因為，改善人群厭倦了每天堵車導致通勤時間並不短、鄰居日益嘈雜、物業不作為不提升，他們需要更好的生活，對於新的鄭州人也是，在鄭漂的記憶中，陳砦廟李的價廉生活沒有了、安置房、老破小生活體驗差。他們是買房的剛需，但也需要品質，需要好的產品，儘管手裡鋼鏰不多。也希望可以兼顧地段和品質這點兒幻想。
說到最後，其實對於開發商而言，在追逐利潤和規模的同時，也兼顧一下靈魂和社會責任感，畢竟，蓋房子不是為了被質疑。另外，貨值最大化不等於利潤最大化，貨值最大化的一個結果可能是樓盤去化滯銷，滯銷造成現金流受阻，進而影響融資，反倒加大成本。如今的產品好壞，是利潤最大化的一個重要砝碼，而不是新酒裝舊瓶，曾經以為蓋更多的房子，可以賺更多的錢，這一套舊理論面對如今的市場行不通了。鄭州的購房者，需要誠意和責任心。
也許二十、三十年後，我們所居住的房子都和我們一樣老去，但希望，在那裡被記住的，是和家人共聚的歡聲笑語，而非買房時腦子進的水。
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