長江商報消息 □本報記者 江楚雅
以“穩健”著稱，成立29載的閩系老牌房企融僑集團股份有限公司（以下簡稱“融僑”），近年憑藉大幅增長的銷售業績獲得市場關注。
長江商報記者梳理融僑近年銷售業績發現，其業績增速已經連續兩年超過50%，和市場份額增長最快的行業龍頭企業水平接近，然而高負債跟現金流成為其兩座大山。在業績實現快速增長的基礎上，融僑也有了千億規模的考量。今年首次向外界公佈了融僑千億銷售目標。
然而，長江商報記者注意到，融僑雖然銷售業績大漲，發展全面駛入快車道，但全國化佈局仍有侷限性，其僅深耕大本營福建省以及其他幾個二三線城市。並且，融資頻繁已使得融僑集團的資產負債率持續攀高，2017年底已近80%紅線。經營活動產生的現金流淨額已持續3年為負值，且金額較大。
對此，長江商報記者聯繫到融僑地產一位相關負責人，他僅表示在房地產行業負債問題是很普遍的，融僑現金流穩定，資金週轉健康，負債一直處於可控範圍。
易居研究院研究總監嚴躍進向長江商報記者分析稱：“融僑現金流為負要求企業持續關注資金方面的狀況，尤其是要嘗試高週轉的模式。另外戰略擴張方面，適當進行併購也是降低成本、穩定現金流的一個很重要的方面。”
業績增速連續兩年超50%
長江商報記者梳理融僑近年銷售業績發現，其2016—2017年的增速最為顯著，2016年銷售362億元，同比增長超76%；2017年度銷售總額已達562億元，排名全國房企銷售金額第34位，同比銷售業績增幅達到64.8%；2018年1月全國銷售業績51億，同比增長57%。
與此同時，排名也進一步上升，克而瑞《2017年度中國房地產企業銷售流量榜金額TOP200》顯示，融僑集團的排名已由2015年的第48位躍升至第36位，力壓金輝集團、福晟集團、禹州地產等中小閩系房企。在2018年前4個月，融僑集團的銷售表現依然可圈可點，以186億元的銷售額排在第37位。
業績增速連續兩年超過50%，排名領先於同梯隊企業，業內認為，融僑的市場表現已經和市場份額增長最快的行業龍頭企業水平接近。
土拍市場也“不甘落後”。從官方信息來看，融僑集團2016年在南京、廈門、合肥、無錫等城市拿下了多幅優質地塊，投資金額超百億元。據克而瑞發佈的《2017年1—12月全國房地產企業拿地排行榜》顯示，融僑集團以226億元、227萬平方米分別位列第47位和63位，在中小房企中拿地表現不俗。另外，中國指數研究院統計數據顯示，在2018年前4個月，融僑集團拿地更為強勁，拿地金額為67億元，位列第34位，拿地面積為104萬平方米。
進入2018年，融僑集團拿地動作依然接連不斷。截至5月9日，僅在大本營福建省，融僑集團已拿下5宗地塊，土地總價共計約38億元；3月融僑集團以14.88億元、溢價率95.99%的代價斬獲合肥地塊，成功落下合肥第七子；此外，重慶一宗地塊被融僑集團近日以3.48億元收入囊中。
值得注意的是，儘管佈局的城市80%都在強調限購政策， 2017年融僑的銷售額還是同比增長了64.8%。從業績分佈上來看，省會級城市（福州、廈門、南京、鄭州、天津、武漢、合肥）貢獻佔比68%，而二線城市（福清、龍巖、淮安、無錫）貢獻佔比32%。
嚴躍進認為，從行業本身來說，這兩年地產企業其實還是有很多新的市場機會的，類似市場機會也會為房企的業績成長創造較好的條件。對於融僑來說，其這兩年屬於高成長的企業，雖然佈局的城市樓市政策比較嚴厲，但這不影響此類房企的銷售，尤其是很多重點城市其實市場交易還是很熱的。
受限資產賬面價值達251億元
在企業發展上，融僑歷來標榜“穩健”，表示自己是福建房企中負債最低的企業。2013年到2015年，負債率在72%到76%之間，低於行業平均水平。
隨著規模化擴張，融僑集團近年負債水平持續走高。截至2017年底，融僑集團的資產負債率已達79.74%。總負債相比2016年末增長27%至618億元，而主要有息負債的借款總額達346.4億元，增長幅度超過30%。具體來看，短期借款2017年末餘額為39.16億元，對比2016年末的22.06億元，增長了77.52%。一年內到期的非流動負債為69.79億元，上升60.49%。
與此同時，不斷融資已使得融僑集團受限資產規模激增。截至2017年底，融僑集團受限資產賬面價值達251億元，比2016年末的166億元上升了51%，受限資產包括部分貨幣資金、房地產項目土地使用權及在建工程及投資性房地產等，主要系向銀行等金融機構抵押或質押融資所致。
截至2017年底，現金及現金等價物餘額則僅為44.52億元。2015年至2017年，融僑集團經營活動產生的現金流淨額分別為－43.24億元、－70.97億元、－60.77億元。
負債率高企，經營現金流長期為負，會帶來哪些風險？隨著市場擴張不斷大步邁前，融僑集團的如何緩解資金壓力？“房企經營現金流長期持續為負值，經營風險會增大造成資金鍊斷裂。”嚴躍進認為，此類現金流為負要求此類企業持續關注資金方面的狀況，尤其是要嘗試高週轉的模式。另外戰略擴張方面，適當進行併購也是降低成本、穩定現金流的一個很重要的方面。目前此類規模擴張應該繼續加快，尤其是尋找一些新的有潛力的地級市，這是最關鍵的。
全國化佈局推進緩慢
2017年3家房企年度銷售業績突破5000億元大關，共有17家企業銷售額突破1000億。房地產企業市場份額集中度進一步提升，規模已經成了當下房地產企業必須面對的選擇。
在房地產行業集中度不斷提高的大勢之下，這家“居中穩健”的房企也終於對規模發起了衝擊。在2018年年初的一場公開活動中，融僑集團首次向外界披露了千億元銷售規模的計劃。根據第三方統計機構的數據，融僑在2017年的合約銷售額在562億，在房企中排名35左右。按照權益銷售額來看，融僑的546億排名第29。
融僑集團首席投資官鄭偉指出，按照公司目前的佈局，每個區域實現100億—200億元銷售目標，中心城市實現50億—100億元銷售目標，將基本完成千億元銷售規模。
不過，長江商報記者注意到，發展近30年，融僑集團目前全國化佈局效果並不明顯，僅深耕大本營福建省以及其他幾個二三線城市。根據官網信息，融僑集團項目主要集中在福建省，進入省外其他城市屈指可數，如南京、武漢、合肥、天津、無錫、蘇州、鄭州等。
全國化佈局推進緩慢是否會阻礙其規模化擴張的步伐？融僑方面表示，目前，融僑執行的是“聚焦省會級+強二線城市、聚焦四大區域”的佈局策略，已經在全國佈局了京津冀經濟區、長三角經濟區、海西經濟區、中部經濟區四大區域，佔據了國內核心的一、二線城市。融僑還將通過合作的方式獲取更多項目，降低資金壓力。同時，在產業地產和特色小鎮上面加大布局。
值得注意的是，2017年之前，融僑每年的拿地金額都在150億—180億之間，這顯然無法支撐未來千億的規模。2018年能否完成千億目標？
嚴躍進指出，對於融僑來說，千億目標完成肯定會有壓力，尤其是現在很多企業都在做這個內容，多少會帶來競爭。對於類似企業來說，欲速則不達，適當放緩速度，進而穩定戰略，同時找準政策調整中的一些機會，這也是比較關鍵的內容。
福晟和正榮相繼上市後，融僑成為了唯一一家沒有上市的閩系規模房企。融僑未來是否會選擇上市，對於上市的計劃，融僑的高管多次對外表示，並沒有時間表。“上市是必要的，通過上市也能夠加深外部對於融僑的關注，所以從這個角度看，融僑有必要積極向資本市場靠攏。所以從其積極拿地和做大企業規模的角度看，也是有意義的。”
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