住宅只有小未來，城市運營才有大未來
這幾天，最熱的除了中美貿易戰外，還有一年一度的博鰲時間。“對外開放”、“經濟協作”、“一帶一路”……仍然是博鰲論壇的關鍵詞。
但今年的不同之處在於，與會嘉賓們不僅專注於高大上的政治經濟話題，更開始迴歸對城市的理解，迴歸對美好生活本身的追求。
比如，這些分論壇主題：未來的交通、未來的生產、物流的變革……
用一句話總結他們在討論什麼
那就是：如何通過產業和城市的融合讓城市更美好。
如果把這句話換成開發商的語言，就是如何做好“城市綜合運營”。
關於這個問題的答案，其實已經有了。
比如，萬科已論述多年的“城市配套服務商”和招商蛇口已堅持39年的城市綜合運營模式——蛇口模式。
對於萬科，外界著筆已太多，今天我們只討論招商蛇口。
事實上，從招商蛇口誕生的第一天起，就堅持走產城融合的模式，堅持城市與人居的同步，併成功進化到了“4.0”階段。
因此，要讀懂城市發展的未來，要找到打開城市綜合運營的鑰匙，就必須從招商蛇口的歷史談起。
01
你應該知道，招商蛇口的商業模式被稱作“蛇口模式4.0”。
所謂的蛇口模式4.0，即“前港-中區-後城(Port-Park-City，PPC)”的開發模式，它是一種港口先行，產業園區跟進，配套城市新區開發，從而實現成片區域整體聯動發展的模式。
這是招商局集團在39年的蛇口開發運營中摸索出來的經驗。
招商局集團在1979年建立了蛇口工業區。
最早的蛇口工業區只是一個以港口、臨港工業以及港航物流業為主的區域，隨著經濟發展，蛇口工業區經過五次大的產業升級和創新，招商蛇口將其開發運營經驗歸納為蛇口模式1.0-4.0的不斷升級。
蛇口模式1.0，實際上就是簡單的港口建設。最初的需求，主要是吸引外資、產品進出口需求，其關鍵在於港口；
而2.0模式，即蛇口工業區逐步形成，以製造業、加工業為主。在這期間，一些工業不斷的騰籠換鳥、產業升級，形成了新的樣板，至今在蛇口片區仍留有痕跡。
蛇口模式3.0則是港口模式升級的階段，此時蛇口已經從一個偏僻荒蕪的小漁村，發展成為人均GDP超過6萬美元的現代化、國際化、宜居宜業的濱海新城。
這其中，“前港”是對蛇口模式1.0的昇華與濃縮，“中區”是對蛇口模式2.0的昇華與濃縮，“後城”是對蛇口模式3.0的昇華與濃縮。
港口先行、產業園區跟進、配套城市新區開發，三大板塊協作發展，交叉運營，實現港、產、城聯動。
那麼，蛇口模式4.0也就呼之欲出了：
1、港口為龍頭和切入點，打造集旅遊運營、餐飲購物、免稅貿易、酒店文娛、港口地產、金融服務等於一體的郵輪產業鏈；
2、產業園區為核心和主要載體，除了提供空間以外，同時具備產業研究、產業聚集能力，運用“園區+資本”的運營理念，通過多元化創新投資、融資模式，與潛力企業共謀成長；
3、社區開發承接港口和園區高淨值人群的生活與服務配套，以片區完善的基礎設施、教育、醫療等軟環境，吸引高素質人才落戶。
隨著升級到4.0版本的蛇口模式漸成氣候，蛇口港已經和城市融為一體，招商蛇口由此成為了一家“城市和園區運營服務商”，逐步形成了社區運營、園區運營和郵輪運營協同發展的產業格局。
02
蛇口模式4.0點的核心要義在於：不僅要做不動產，提供服務的場所，也要直接提供服務內容。
這裡包含兩個層級：
1、底層：以地產為本的多業態，包括住宅地產、商業地產、文旅地產、產業地產、科技地產等，這個生態圈的核心還是做不動產，其本質還是城市配套服務商。
2、表層：在地產之上，附加長租公寓、教育、健康、養老、金融等服務業態，核心是做好服務。
如果你對中國的房地產行業有點了解，可能你已經發現，蛇口模式4.0的內涵，其實就是房企們天天掛在嘴邊的“城市綜合運營”。比如：萬科新的戰略定位“城鄉建設與生活服務商”，華夏幸福定位“產業新城運營商”，碧桂園提出“產業先行，產城融合”等。
房企轉型的邏輯其實不難理解。
在城市分化、總量天花板明顯、增量緩慢的市場行情下，房企要想繼續發展，只能是改變過去單純對規模、對速度的追求。
這種變化從今年頭部房企陣營的年報可以看得出來。
作為龍頭老大的萬科已多年不談規模了；許老闆旗下的恆大，在去年登頂之後，也開始降槓桿，求利潤，求有質量的發展；而中海一直都強調質量與利潤並重。
一個客觀事實是，在“產城融合”和“美好生活”這件事上，包括萬科在內的眾房企直到現在才開始真正“告別舊思維”，但已落後了招商蛇口許多年。
你或許還記得，2009年王石說：“如果有一天，萬科不走住宅專業化道路了，我即使躺在棺材裡，也會舉起手來反對。”
但2016年，萬科花了近130億收購了商業地產公司印力集團，2018年又聯合印力收購了凱德商用在中國國內的20家購物中心。
大手筆收購的背後，是萬科急切想要補足自身對城市的配套能力、服務能力。
03
當其他標杆房企仍然在致力於解決“美好生活”的底層硬件“有和無”的問題，而招商蛇口在做好底層的同時，已開始專注於搭建上層軟件，也就是教育、健康、養老等服務業態“好和壞”的問題了。
今天的招商蛇口正在做兩件事：
在“表層”，加速佈局跟生活相關聯的教育、文化、健康、養老、社區物業服務等產業，提供包括創業就業、生活服務、商業配套乃至休閒旅遊等多元化的、覆蓋全生命週期的產品與服務。
按生命成長階段的不同，招商蛇口把美好生活歸為啟蒙成長、事業成長、家居成長、生活成長、健康成長、夕陽安養六大需求，將教育、園區、文創、寫字樓、住宅、長租公寓、商業、郵輪、大健康、養老等14大產品品類、25條標杆型產品線組合成了自己的“美好生活圈”。
在“底層”，對蛇口模式進行大規模的異地複製，以其特有的“產、網、融、城一體化”模式，佈局全球近50個城市，併為城市發展與產業升級提供綜合性的解決方案。
“前港-中區-後城”模式發展到現在，已經並不一定要有濱水的“港”了，也就是說，“港”的概念更加寬泛了，只要是交通發達、利於產業聚集的地方，都可以完美地複製蛇口模式。
例如：
2017年招商蛇口先後與湖北黃岡蘄春縣、深圳市光明新區政府簽署產業園區項目合作協議，並與北京通州區成立臺湖鎮產業新城項目公司。
2018年初，招商蛇口與常熟市政府簽訂協議打造琴湖片區、與揭陽市共同開發揭陽濱海新區粵東新城等，此外在全國各地尚有十餘個重點產業新城項目正在跟進中。
同時，蛇口模式不僅在國內得到全面推廣，更開始“走出去”。
2016年以來，藉由“一帶一路”的契機，招商蛇口跟隨招商局“走出去”，在“一帶一路”沿線國家和地區開發複製推廣蛇口模式，由白俄羅斯拓展至吉布提、斯里蘭卡、多哥、坦桑尼亞等國，實現了以港口帶動產業園、物流、海工、金融等業務的“雁型出海”。
換句話說，招商蛇口已經不滿足於“城市和園區運營服務商”的定位，它還想在這個定位上加上“中國領先的”這五個字。
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