一、2018年，房地產企業將要面對的稅務稽查形勢
面臨不斷上升的稅收收入任務，各級稅務機關必然進一步加強稅收徵管；“以查促管”，促使行業企業依法納稅，是稅務稽查的永恆職責。當前，與製造業的不景氣相比，房地產行業需求強勁。與往年相比，房地產企業將面臨更嚴格的稅收徵管和稽查形勢。
1、主管稅務機關越來越重視新的房地產開發經營模式，各種稅收籌劃方案，以及房地產市場的新動向，並嚴格按照稅法審核房地產開發企業在稅收籌劃過程中存在的漏洞。
2、主管稅務機關不斷加強與擁有房地產備案數據的多部門進行合作，實現信息交換。目前在我國有些地區已經成立綜合治稅領導小組，建立信息交換平臺，實現涉稅信息的共享和集中管理。
二、案例簡介—將完工開發產品用於出租並計提折舊
K企業主要從事房地產開發經營、房屋租賃、物業管理、項目投資及服務。“營改增”後，企業銷售自行開發的房地產項目按照“銷售自行開發的房地產老項目”選擇簡易計稅方法，徵收率為5%。稽查局對該企業2010-2015年的申報納稅情況進行檢查，發現企業開發銷售存在異常，相當一部分房產未對外銷售，用於自持。2010、2011年的所得稅申報表收入僅為部分開發商品銷售收入；從2012年到2015年，4個納稅年度的營業收入均主要為投資性房地產租賃收入，4年的租賃收入合計1829萬元，應納稅所得額僅2萬元，其中2012、2013年為虧損。經測算，如果將未銷售房地產開發產品全部銷售，則應納所得稅稅額將是2012-2015年實際納稅額的千餘倍。
K企業堅稱其投資性房地產涉稅處理合理合法，採用投資性房地產的做法只是為了待價而沽，同時還可以收取租金，且租金已繳納了相應的稅款。稽查人員通過查詢財務資料發現，該企業已開發的四期房地產項目，其中兩期已全部完工達到可售狀態，在房管局備案為可銷售房產，部分開發產品已銷售；未銷售的房產，部分已對外出租，其餘空置。K企業根據《企業會計準則第3號-投資性房地產》，將未售房產轉為投資性房地產，並按成本模式計量，按“房屋、建築物”最低折舊年限要求，按20年計提折舊。
最後，稽查局認定，K企業將開發產品作為投資性房地產管理，應以商業用地的使用年限作為折舊年限。因此，將投資性房地產的折舊年限調整為40，調增檢查期間的應納稅所得額，合計1863餘萬元，企業補繳所得稅額465萬元。
三、投資性房地產的會計計量與稅務處理
已經有大型房地產開發企業嘗試將開發產品長期持有，通過出租取得穩定收入。根據《企業會計準則第3號——投資性房地產》的規定，已出租的建築物可以作為投資性房地產核算。“自行建造的投資性房地產的成本，由建造該項資產達到預定可使用狀態前所發生的必要支出構成。”房地產開發企業應當統一核算所有開發產品成本，將分攤至企業自持產品的開發成本作為投資性房地產的初始計量成本。
企業如果要對投資性房地產提取折舊，在企業所得稅稅前扣除，必須按成本模式進行後續計量。參照《企業會計準則第4號——固定資產》第十五條的規定，“企業應當根據固定資產的性質和使用情況，合理確定固定資產的使用壽命和預計淨殘值。固定資產的使用壽命、預計淨殘值一經確定，不得隨意變更。”
根據《企業所得稅法實施條例》第六十條第一項規定，房屋、建築物的最低折舊年限為20年。
四、K企業的核算依據及抗辯理由
（一）健全日常核算資料
首先，作為企業重大經營決策，K企業將開發產品出租，應當製備董事會決議文件。其次，開發產品的成本歸集和分攤準確，對投資性房地產的初始成本的計量無誤。其三，企業財務部門應當根據法律和企業的經營狀況合理確定折舊年限，妥善保管有關財務核算決定文件。
（二）不得違背稅收法定原則，強行調整企業經營活動
目前，世界上不少國家已經將稅收法定原則寫入憲法。稅收涉及政府與公民雙方的利益，徵稅權控制政府手中，如果徵稅行為沒有法律支持，必然造成對公民合法財產權益的侵害。因此，稅務機關的徵稅決定必須提供明確的法律依據，防止濫用徵稅權。
本案中，房地產開發企業將開發產品作為投資性房地產的處理與法有據；主管稅務機關針對折舊年限提出質疑，要求按40年期限對投資性房地產計提折舊，沒有明確的政策依據支撐，濫用徵稅權，損害了K企業的合法權益。
（三）法無禁止即可為，行政機關應尊重企業的自主經營權
法律的禁止性規定是公民與企業的行為邊界，只要企業的自主經營行為沒有被法律禁止，行政機關無權干涉。市場經濟是法治經濟，市場的活力源於無數市場參與者的自主經營和決策，過度的行政干預只會限制和束縛企業發展，為行業企業樹立不合理的經營示範。
本案中，K企業根據市場形勢調整經營行為，將開發產品作為投資性房地產核算，並且製備相應財務管理文件，合乎商業常理和相關規範要求。稅務部門應尊重企業行為，保留企業在法律規範內的自主決定權。
五、房地產開發行業的主要涉稅風險
（一）取得土地引發的稅務風險
1、虛增拆遷安置費。虛增拆遷安置費的行為，一旦面臨稅務和財政等部門的檢查，便會漏洞百出，從而引發稅務風險。
2、以收購股權方式取得的土地使用權，溢價部分無法列支土地成本。
（二）規劃設計引發的稅務風險
1、總體規劃設計未考慮稅負規劃。房地產企業在進行項目開發時，其總體規劃往往側重於項目結構佈局、物業類型、建築設計、 住宅設計、公共配套設計等內容，容易忽略稅負對成本和現金流的影響。
2、虛開規劃設計費。規劃設計費是土地增值稅和企業所得稅的稅前扣除項目。部分房地產企業為了加大稅前扣除項目，虛開規劃設計費，以達到逃避土地增值稅和企業所得稅的目的。
（三）融資引發的稅務風險
民間借貸產生的利息支出無法入賬。房地產是資金密集型產業，資金需求大。為了緩解資金壓力，部分房地產企業通過風險極高的高利貸形式融資；而這種借貸方式因無法取得正規發票，從而導致利息支出無法入賬。
（四）預售引發的稅務風險
1、佣金等支出未按規定要求進行處理。委託銷售商代銷商品房是房地產企業常用的銷售方式，委託代銷方式也多種多樣，會計和稅務 處理也存在諸多差異。目前有很多房地產企業，由於佣金支付方式不當而存在稅務風險。
2、取得預售收入（包括定金、誠意金）沒有按規定及時申報納稅。部分企業用自制的收款收據預收房款和定金；有的企業只對部分售房款以收據作為支付憑證，故意隱瞞其餘收入，沒有按規定及時申報納稅。
3、銷售合同為陰陽合同，未如實申報收入。“陰陽合同”是一種逃稅的違法行為，嚴重違反了我國稅收管理規定，稅務機關一旦發現，可以根據《稅收徵收管理法》對雙方偷逃稅款的行為予以行政處罰，如果偷稅數額較大、次數較多，則可能構成犯罪。
4、視同銷售未按規定申報納稅，以及賣給股東或關聯方的房屋價格明顯偏低。
華稅點評：房地產開發行業一直是稅務檢查的重點行業，由於稅務稽查往往要對企業的經營情況倒查數年，所以，涉稅風險就是懸在企業頭上的一把劍。房地產開發企業的稅收籌劃離不開專業諮詢意見；遭遇納稅評估和稅務稽查時，更需要及時向法律專業人士尋求幫助，運用稅收法律法規維護企業合法利益。
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