06.21 「法官論壇」房產擔保未辦抵押登記是否承擔民事責任

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一、基本案情

乙出具借條一份，載明：“今借到甲人民幣500萬元，用丙的房產權證和土地證作為抵押，六個月內還清此款，如在規定時間內未還清，上述房產按市場評估價處理，多退少補。附月息2.4%，三個月付一次，借款人乙。同意抵押，丙。”乙、丙均在借條上簽名，丙將上述房屋的房產證、土地證原件交給了出借人甲，但未到房屋登記管理部門辦理抵押登記。隨後甲將借款人民幣500萬元實際支付給乙。乙未履行還款義務且下落不明，引起訴訟糾紛。

二、爭議焦點

借款人甲起訴要求乙丙共同償還本金500萬元及約定利息，本案的爭議焦點為丙的房產抵押是否有效及丙應否承擔責任。

丙認為，房產擔保未辦理抵押登記是無效的，抵押物權是不成立的。即使抵押擔保合同成立，未辦理抵押登記的原因是甲，丙亦不承擔違約責任。甲認為，丙的房產抵押沒有登記，雖然抵押權不成立，但雙方的抵押合同成立，丙沒有全面履行合同義務，應當承擔相應責任。故乙的違約責任應當是在該抵押房屋價值範圍內對借款及利息承擔連帶清償責任。

三、分析論理

筆者認為丙方應該在抵押房屋價值範圍內對上述借款500萬元及利息承擔連帶清償責任，無論未辦理抵押登記的原因在哪一方。

理由如下：房屋抵押未辦理登記，雖不具物權優先、排它效力，但以房屋擔保的合同有效，應保護合同當事人的債權請求權。甲與丙就房屋抵押確實有真實意思表示，丙不僅在借條上籤有“同意抵押”，而且將用於抵押的房屋的土地證、房產權證交付給甲。因此，雙方抵押意思表示真實合法、具有書面形式，抵押合同自借條寫具之日起成立有效。但因雙方最終沒有完成抵押登記，沒有設立甲的抵押權，故甲不能就該房享有優先受償權。《中華人民共和國物權法》第十五條規定“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力”，第一百七十八條規定“擔保法與本法的規定不一致的，適用本法。”

《物權法》第十五條是關於不動產變動的原因與結果進行區分的規定，這是物權與債權的性質決定的。例如，當事人為設立房產的抵押權，就須籤房屋抵押合同，訂立房屋抵押合同的目的就是為了設立抵押權，訂立合同成了設立抵押權的原因，進行抵押物登記則是設立抵押合同的結果。抵押合同這一原因行為是否發生法律效力，並不取決於抵押物是否登記，而取決於當事人簽訂抵押合同行為本身是否有效。而對於抵押權，只有進行抵押物登記後才設立。因為基於抵押合同的債權是一種相對、對人的請求權，不具有排他效力，只要合同當事人意思表示真實一致合同即產生約束力，而物權的本質是支配權、對世權，物權的變動必須公示（不動產為登記）後才能發生法律上排他性作用，讓世人知曉物權變動，以保障交易安全。合同只是當事人之間的一種合意，並不必然與登記聯繫在一起。登記是針對民事權利的變動而設定的，它是與物權的變動聯繫在一起的，是一種物權變動的公示方法。登記並不針對合同行為。如果當事人之間僅就物權的變動達成合意，而沒有辦理登記，合同仍然有效。

將不動產物權變動原因與結果進行區分，符合合同法的基本原因和規定，也是誠實信用原則的當然要求。根據《民法通則》第五十條及《合同法》第四十四條、第五十二條規定，抵押合同只需要具備三個條件：一是行為人具有相應的行為能力；二是意思表示真實；三是不違反法律強制性規定或者社會公共利益。因此合同是否有效，一般從合同簽訂之日就已確定，而不能通過合同是否履行來決定合同是否生效。如果不將不動產物權變動的原因與結果進行區分，那麼合同法律效力就取決於對方是否辦理登記，既不符合民法的基礎理論，且在實際中市場經濟的正常秩序。誠實信用原則要求民事主體在進行民事活動、在市場經濟中要誠實守信履行義務、行使權利，不得出爾反爾、言而無信，這是債權中最高指導原則，否則市場經濟毫無信用、秩序可言。

綜上，丙應依法承擔合同責任，因簽訂抵押合同的目的是為了實現債務償還，承擔方式應為當乙未還款時丙在提供抵押擔保的房產價值範圍內承擔債務補充清償責任。無論丙是否違反協助辦理抵押義務，基於生效的抵押合同，甲均可以要求丙承擔擔保合同中約定以特定房產對債務承擔連帶擔保的責任。