經濟觀察報 記者 陳哲 2個上市平臺、3處辦公地、4類細分業務，在長達10年的時間裡，卻沒能有1個統一番號。
這是作為16家房地產央企、首批國資改制試點之一的中糧集團，旗下房地產板塊面臨的境地：地產黃金時代，卻只能各自為戰，無從發揮集團軍優勢。
且不說保利、招商等老牌地產央企，就是同為“國企放牛娃”寧高寧一手重塑的華潤、中化（金茂）地產領域，都不曾有這樣的困惑。
論底蘊，中糧在地產業務上不輸上述任何一家央企，甚至可以說是一手好牌，一身武藝：
它擁有國內一二線城市新銳的城市商業地標——大悅城；
它是海南國際旅遊島上最核心港灣亞龍灣成片物業的業主；
它的“糧倉”裡有深圳特區前海自貿區腹地的百萬方產權清晰的土地；
它背靠中糧集團，擁有如今頗受地方長官歡迎的獨特產城融合資源……
但迄今為止，這些稟賦，都沒有讓中糧在地產江湖裡獲得一個響亮的名號。此時，行業集中度愈發集中，各家房企在風雲變幻的城市運營競賽中你追我趕、弱肉強食，家底殷實的中糧地產面臨嚴峻的挑戰。
隨著6月13日中糧地產股東們對一項議案的高票通過，上面那條故事線正在被改寫：中糧地產擬向中糧集團發行91.34億股普通股股份，以147.56億元收購大悅城地產65%的股權。
如一切順利，中糧旗下地產板塊長達10年的整合將畫上一個圓點。
這十年間中糧地產板塊的掌舵人——中糧集團副總裁、中糧地產（000031.SZ）董事長、大悅城地產（00207.HK）董事長周政對此顯得躊躇滿志：“我管地產的這十年，整合這件事最讓我驕傲，未來可以甩開膀子幹！”
訪談
經濟觀察報：從2013年開始，中糧就開始明確要整合旗下兩家上市公司，意義是什麼？
周政： 應該說，兩家上市公司的整合，於國資、於集團、於公司，都非常有意義。
首先他有一個國資改革的背景。中糧集團是國資委發佈的第一批國有資本投資公司改革的試點央企之一。按照改革的思路，集團總部把資本層面的管理權承接過來。而對二級公司，堅定地選擇市場化、專業化運營道路。
其二，中糧地產的問題，過去主要是碎片化，你需要把他捏合起來做。過去十年的時間，中糧的策略是先分，後來逐漸形成兩個上市公司，三地辦公，當然管理平臺都在中糧集團地產業務板塊。但是缺少統一的品牌，並且同是中糧體系內的兩家地產上市公司，財務報表各自獨立，難以形成合力統一對外，實際上，這對於公司的發展來說，並不具有優勢。
經濟觀察報：為什麼當年大悅城借殼上市沒有直接放進中糧地產？
周政：首先與國內資本市場有關，2008年~2010年，調控期間，A股市場基本上沒有融資窗口。第二個是我們的商業持有項目、包括亞龍灣的酒店，都是在香港的紅籌上市，香港市場對商業的理解更深刻。基於這些理由，只能放一放，分開發展，住宅在A股做，商業酒店辦公樓放在香港。
經濟觀察報：除了調控因素，還有什麼導致地產板塊整合用時這麼長？
周政：首先考慮的方案有很多，比如把A股放進紅籌，或者紅籌放到A股，甚至退市後再重新上市，很多方案都在考慮。其次，整合涉及到兩個上市公司，尤其是國資上市公司，不同資本平臺，怎麼作價？跟多方怎麼溝通？我們做了大量的工作，股東大會上，94.7%高票通過了，今天這個路是走通了，重組順利完成後，可以說給國資改革探索出了一條路子。
經濟觀察報：將房地產確定為中糧集團主業這麼多年，但是發展速度相比同行還是要慢一些。
周政：中糧地產我剛接手的時候，銷售才20個億。不過報表上還有200億~300億的資產，還不少，所以當時準備在全國範圍內布點，同時也開始配合集團，著手集團地產業務的整合工作。
另外，A股市場調控本身也是一個原因，融資受政策監管很嚴，我們的特殊之處還在於，中糧集團地產板塊的整合一直在推動中，上市公司沒有起到應有的作用，應該說這麼多年幾經曲折，路子走得很坎坷。
當然，進步還是很大的，比如中糧地產 2017年淨利潤就達到了17.35億，大悅城地產的發展還是風生水起，品牌口碑受到消費者和業內的認同，也是國內商業地產領域最具影響力的品牌之一。
經濟觀察報：既然各自發展的還不錯，那整合的急迫性表現在哪裡?
周政：我們在中糧集團地產業務板塊的管理平臺下，同是中糧的團隊，兩個窗口三地辦公，管理得還不錯。但你要知道管理裡邊有一個非常重要的事情，就是你必須要非常顯性化。我是誰，你要大聲說出來。集團地產板塊的資產本來就碎片化，因為你沒有整合到位，沒有統一的出口，品牌、戰略、財務、金融的問題都不統一，在實際中還是會碰到很多問題。
你比如說兩個品牌，中糧地產和大悅城，你去加強一個品牌，另一個可能就要被弱化。相比而言，很多企業就非常清晰，一張報表，一個品牌，一個強有力的聲音。
經濟觀察報：品牌的統一有這麼重要嗎？
周政：很重要。舉個例子，這些年我們重點打造大悅城的品牌，現在市場上很響亮，一家大悅城，400家核心商戶，說什麼時間開業就什麼時間，80%~85%的鋪位都可以做到同時開業，你的影響力夠，人家相信你。很簡單的例子，如果我們未來的兩個平臺，幾個業務統一品牌，在消費端，持有銷售相結合，可以有品牌溢價。所以集團整合的決策是對的，讓品牌大聲說話。
除了品牌統一，整合的第二點價值在於統一一張報表。現在大悅城地產4.28%的融資成本，淨負債率28.22%，中糧地產融資成本在4.3%-8.5%，淨負債率84.50%，整合成功後，中糧地產可藉助大悅城地產實現境內外兩個融資平臺的打通，將有效降低融資成本，促進業務發展。從戰略發展方面，整合後，中糧地產是控股公司，未來給大悅城地產配點住宅，短期內注入盈利，概念上是沒有問題的。所以銷售持有相結合的模式，既能夠賺到未來15~20年開發收益，同時我們又有一個尖兵——資產運營。實際上，美國主流的早就是這一類資產運營公司，幾乎沒有開發公司了。我們磨了十幾年的刀，追求有質量的增長，今天就有了用武之地。
第三，現在地方政府越來越強調區域的高質量增長，比如說更希望引進企業做片區改造。我們擁有多種業務能力，又能統一品牌，跟政府去談發展是沒有技術障礙的。這種項目收益，未來在兩個平臺可以很從容的分配，兩邊的業績和股價都會有支撐。如果是過去的境況，一個地拿來之後，放到中糧地產，只能做住宅，放在大悅城地產只能做商業綜合體，兩邊不能夠形成很好的協同。
另外，對人才的吸引力、在行業中重組併購的機會，都會因為兩個平臺整合成功而產生更好的協同效應。
經濟觀察報：早些時候的藍籌地產年會，你提到中糧的地產板塊未來發展的重心就是產城融合。
周政：未來城市化的發展重點，就是片區改造、產城融合。中糧對未來的這一點看得很清楚。對城市而言，就是去開發化，增加持有運營、增加產業、減少空心城、減少鐘擺式的城市。很多城市都形成了這樣的共識，我們來談合作，都能夠明顯地感受到他們要用新的模式來發展。我說好！中糧可以在這方面配合你。未來中國的轉型升級，就是要融入產業，我們中糧恰好擁有得天獨厚的優勢。
我們在商業、寫字樓上有很好的發展基礎，人才公寓也配好。中糧集團在營養學、農業科技、食品等方面的產業資源，來形成產業的集聚。科創產業中心，我們可以導入企業策略、技術創新、基礎設施到產業園區中。
經濟觀察報：對中糧這樣的企業而言，國家對房地產的調控意味著什麼?
周政：看起來是挑戰，實際上對中糧而言更多的是機遇。
城市化未來進程，政府的注意力在產業、稅收、就業，在可持續發展。近期總書記在重慶講兩個高：一個是高質量增長、另一個是高品質生活。按我們的理解，高質量增長，就是要有內容、有產業的支撐，光有住宅談什麼高質量發展？高品質生活，是商業、文化、娛樂、教育等服務要跟上。所以我們未來的發展要在這兩個方面發力，凸顯中糧的優勢。
經濟觀察報：溢價50%獲得大悅城控股權，A股股東是否有什麼疑慮？
周政：我們經過了長期的溝通，最後獲得了多方的共識。但是需要強調，如果不是同屬一個母公司，很難想象中糧地產能獲得收購大悅城地產這樣好的機會。同時，在兩個上市平臺整合上，國資委和集團都給予了充分的放權和支持。
經濟觀察報：重組後的中糧地產的發展願景是什麼？
周政：做中國的西田，實現有質量的可持續的增長。
在銷售規模上，我們力爭5年衝2000億。在持有運營方面，我們爭取3年內優質持有物業數量達到50個。
閱讀更多 經濟觀察報 的文章
