6月28日，住建部等七部委聯合發文，在30個城市開展為期6個月（今年7月-12月）的整治房地產市場亂象的專項行動。
這份文件不算長，但乾貨還是蠻多的。我在這裡列舉一些我認為值得關注的地方。
1、需要整治的絕不止這30個城市。
這次公佈的是30個城市，有一線城市，二線城市，還有三線城市。
這些城市幾乎全部在頭版頭條出現過。比如貴陽，前段時間澎湃新聞出了一篇稿子“抽支菸的功夫就決定買套房”。
還有宜昌，庫存商品房幾乎枯竭，今年房價已連續上漲6個月，漲幅最高的時候排到了全國第十名，宜昌不得不出臺限售。
這次名單中出現了不少三線城市，其實已經告訴我們了，房地產亂象已經不僅是這30個城市，而是呈現出一種全面失控的狀態。
住建部的這篇通稿其實也承認了這一點：“先行”治理這30個城市。
2、一二線城市房地產亂象不如三四線城市嚴重。
其實這也非常好理解，調控的地方總歸比不調控的地方要好。
雖然這次治理的城市主要是一二線城市，但實際上三四線城市比一二線城市嚴重得多。只不過一二線城市長期在聚光燈下，容易點燃整個預期，所以這些城市出現的火苗必須率先掐滅。你比如西安那個內定事件，這種事其實非常普遍，但是出現在西安，性質就不一樣了，他傷害的是剛需的感情，傷害的是城市的信譽，一旦露餡兒了，就必須嚴肅處理。西安還為此開發出了全國獨一份的“商品房意向登記平臺”。
3、調控措施的底牌幾乎已經全部打出。
近期一個比較突出的現象是長沙。黨報針對長沙樓市亂象密集發佈評論，使用了許多嚴厲的字眼。長沙最新公佈的調控措施非常細，但隨著這次專項治理的部署，說明各地調控措施的底牌幾乎已經全部打出。
在這種情況下，治理房地產亂象，靠調控規則已經不夠了，還得要專項治理，安排專項力量全方位嚴打。
4、越是嚴厲的調控，越代表了長效機制的遙遙無期。
這一點不難理解。調控的無力，長效機制的遙遙無期，才需要通過這種方式給炒房客持續施加巨大的心理壓力。
5、專項治理傷不了“合理利用規則”的人。
杭州那位一天註冊仨公司搖號中了兩套房的哥們兒，他違規了嗎？並沒有，因為當時杭州並沒有禁止以企業的名義買房。
一二線城市幾乎已經全部實施了公證搖號購房，剛需基本上全部得到了優先照顧。
調控肯定是針對已出現的漏洞進行封堵，肯定是滯後於購房者的腦洞的。所以真正違規的人並不多，多的是“合理利用規則”的人。正是這部分人讓房地產調控非常被動，但目前的確無解，即使是這次轟轟烈烈的專項治理，也是傷不到他們的。
6、專項治理對幫助剛需作用不大。
專項治理一定程度上能夠遏制亂象，但幫助剛需其實是比較有限的。
哪怕規定了對只有3成首付款的剛需一視同仁，也並沒有太大作用。比如限價和限售，名義上保護了剛需，但房價已經明顯偏離了收入，你再限價，剛需也買不起啊。
現在參與買房的，一小部分能夠湊六個錢包進場，大部分仍然是改善性需求，他們手裡有房，有渠道迅速調集資金。
昨天，深圳華潤城，741套房有6776組客戶參與搖號。這樣一個均價8.5萬的項目，只有21組客戶棄購，原因是沒買到心儀的大戶型，而排到800以後的人根本沒機會染指。
為什麼會這樣？因為買到就是至少賺了200萬，新房二手房價差最高達到了4成。深圳沒有封堵離婚買房，現場有不少家庭是分組參與搖號的，自己一個號，父母一個號，博中籤率。
7、既是裁判員，又是運動員的尷尬。
專項治理，提到了一個細節，嚴打捂盤惜售。其實這是非常好破解的，打擊捂盤惜售一般針對兩種方式，一種土地閒置，一種是房子蓋完了不及時申請銷售。但開發商可以在其他環節做文章，比如放緩建築進度等，這裡可操作的空間太大了，開發商是“下有對策”的專家。
房企這麼幹，肯定是與“房住不炒”相悖的，但問題的根源不在房企，而是監管者。
監管者既是裁判員，又是運動員。你既要賣高價地，又要他們便宜賣房子，這叫不講理。最後的結果是什麼？要麼開發商不陪你玩了，你自己玩。你自己怎麼玩？土地底價出讓，當然這些地一定會落入國企手中，而且這些房子肯定不能賣，這麼便宜的地蓋成的房子，如果低價賣給居民，就是損失了一大筆收入，如果這些國企低價買地高價賣房，那市場規則就是被踐踏。
當然監管者是不會承認錯誤的，接下來還會繼續嚴打，繼續打補丁。比如更嚴厲的限價和更嚴厲的限售。當然也無法從根本上解決問題，因為在巨大的利差面前，搶房還會繼續，買到房的依然不會是剛需，而是一群“合理利用規則”偽裝成剛需的“炒房客”。你對他們毫無辦法。
8、從分城施策到專項治理，代表了調控模式的失敗。
兩年前，分城施策被認為是有效的方式，具體問題具體分析，對症下藥應該能解決問題。但連續多輪調控構建的龐大地方調控體系，卻在2018年遭受猛烈衝擊。炒房客不再公開說自己炒房，而是以“剛需”身份進場。房價幾乎全面失控，剛需買房難度空前。
這已經足以說明當前調控模式的失敗。這個時候要做的是反思，是站在更高的視角來統籌解決問題。專項治理有好處，但只叫好，不直面深層矛盾，才是最危險的。
最後提醒一句，未來半年到一年，普通的樓市參與者最需要警惕的是政策風險。你不確定什麼時候就來了一手，要麼突然要多付一筆首付，要麼突然失去了購房資格……炒房客被嚴打理所當然，但首套房剛需被誤傷的可能性正在變大。
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