看看銷售中心樓盤的沙盤和規劃圖，就交付一筆相對“低廉”定金預定了商品房，過去25年，這種開發商預售商品房的制度已經成為成為中國房地產市場一種普遍的商品房銷售模式。但是對於購房者來說，這種制度在一定程度上，是一種賭博，既不知道房子建成後的樣子，也不確定規劃是否能落實，甚至連是否如期收房都不清楚。
21日，廣東省房協對下屬的副會長單位發佈《關於請提供商品房預售許可有關意見的緊急通知》（簡稱《通知》）中關於“商品房預售制度”的內容引起了極大的關注。
《通知》顯示，廣東省住房城鄉建設廳已擬訂了關於“關於商品房預售許可事項調整”的材料，並將於9月25日上報住建部。
《通知》提出，商品房預售制度存在導致工程爛尾、違法違規銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以釐清、不平衡發展和低效率競爭等風險，建議降低預售制帶來的高槓杆效應，逐步取消商品房預售制度，全面實施現售。”這意味著，廣東或取消1994年開始實行“商品房預售制度”。
對此，省房協的相關人士表示，目前通知正在徵求意見過程中，是否會正式發佈還待最終意見的彙總和研究。
取消預售制度？或先在個別城市試點
商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中，尚未完成建設的房屋預先出售給承購人，由承購人預先支付定金或房款的行為。1994年，中國頒佈《房屋管理辦法》。25年來商品房預售制度已經成為房地產市場的一項重要制度。
據記者瞭解，商品房預售制度有利於提高資金使用效率，有效滿足居住需求，促進房地產行業發展和城鎮化建設發揮了積極推動作用。
海珠區濱江東路住宅林立（圖文無關）。廣州日報全媒體記者 蘇俊傑 攝
該制度同樣頗受爭議。住房城鄉建設部向包括廣東在內的6省住建廳下發《關於對現有行政許可事項進行清理論證並對已取消下放落實情況進行全面評估的函》中就要求，“對商品房預售許可進行深入研究，建議保留或提高許可條件的，要列明法律法規依據外的理據，充分論證繼續保留或提高許可條件的合理性、必要性;建議取消的，要同步研究提出事中事後監管措施。”
但是取消商品房預售制度並不是一蹴而就的。廣東省住建廳《關於報送對現有行政許可事項進行清理論證並對已取消下放落實有關情況的函(節選)》（簡稱《報送函》）顯示，廣東或在一些城市逐步試點取消預售制度，分階段推進。
《報送函》建議在一些城市逐步試點取消預售制度，對於新出讓土地，逐步實行現售。並擬定取消預售，全面實施現售的時間表，分階段推進。第一階段若干年內保留預算許可，把預售條件的工程形象進度提高至主體結構工程封頂；第二階段全面實施現售，並將時間表向社會公佈，讓房地產行業和社會公眾都做好充分的準備。通過逐步提高商品房預售許可條件，引導市場有序適應改革，使開發企業降低資金槓桿，充實開發經營的資本金，有利於防範化解行業和金融風險；有利於房地產行業內部的優勝劣汰加速進行，提升房地產開發品質，促進房地產市場持續健康發展；有利於把土地、資金等稀缺資源，向優質房企配置傾斜；有利於提高房地產開發企業的抗風險能力，降低購房人的購房風險，維護購房人的合法權益。
房協回應：文件還處於內部討論階段
《通知》稱，自1994年《房地產管理法》頒佈以來，商品房預售制度實施已近25年。商品房預售制度的改變，事關房地產行業發展模式及其配套制度的重塑，更直接關係到房地產企業的資金安排、建設計劃乃至戰略規劃等重大事項的調整。
有鑑於此，省房協特向各副會長單位徵集意見就商品房預售許可的存廢提出建議，並詳細說明理據，於9月23日前反饋。據瞭解，廣東省房地產協會是受委託於9月21日向各副會長單位下發該份《通知》的，結果馬上被媒體披露出來，“只是徵集意見而已，沒想到就被人發到群裡，再加上媒體的指向性‘解讀’，尤其在標題上有嚴重歧義，”省房協相關人士表示，原文明明寫的徵集意見，大家可以提議保留或者取消，所以“醞釀取消”、“將取消預售制”、“擬定有關材料並上報住建部”這樣的說法並不準確。該名人士表示，目前《通知》正在徵求意見過程中，是否會正式發佈還待最終意見的彙總和研究。
珠江新城住宅區（圖文無關）。廣州日報全媒體記者 蘇俊傑 攝
樓市專家：取消預售，不建議“一刀切”
廣州市社科院研究員談錦釗表示，假如真的要全面取消商品房預售制度，首當其中收到影響的就是開發商企業，在資金方面將面臨很大的壓力，融資成本進一步升高，進而市場也很有可能發生波動。預售制度實行以來，對廣東房地產市場的健康發展其實是很有益處的，不僅給了開發商一定的時間籌措建設資金，購房者也通過開發商讓利，可以低價預定商品房，對兩者其實是雙贏的。
對於個別樓盤預售存在的資金鍊中斷、爛尾樓問題，繼而產生的法律糾紛，並非只能調整預售制度來解決，而是可以通過加強前期監管來解決的，不能因噎廢食。而且，隨著粵港澳大灣區的發展，未來人口總數勢必大量增長，對於住房的需求隨之增加，而目前珠三角地區的商品房庫存並未到過剩的程度，還沒到急需清庫存的時候。
若驟然取消預售制度，對市場和購房者而言都不是好消息 。開發商籌措資金的成本提高，企業要賣掉現房才能回籠資金，反過來會助推房價上漲。而且在銀行利率不斷提高和房貸收緊的背景下，確實不建議“一刀切”地取消預售。
專家：預計獲批可能性很大
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，廣東此次對商品房預售政策調整的建議，體現了當前住房供給側結構性改革的導向，即認為現房銷售模式將更加成熟，而預售或者說期房制度會更加不適合。類似政策也符合改革開放40年廣東房地產市場的發展實際，屬於較大的創新，和租賃市場改革等都可以理解為房地產領域的體制重大創新，其對於全國10萬家規模之多的開發企業來說，顯然有較為明顯的影響。
從此類擬定材料可以看出，其對於商品房預售制度其實提出了很多批評意見，其實也是因為此類房屋背後的很多“劣根性”。比如說，開發商往往很重視拿地到預售之間的開發環節，而一旦預售證辦理了以後，對於房屋項目的開工等就不上心，房屋質量也難以得到把控。更為關鍵的是，實際情況也存在很多房屋交付不及時。而相關政策對於此類預售制度的管控也缺乏非常有效的內容。
廣州市一樓盤售樓中心，看房的市民在仔細地觀看樓盤沙盤。廣州日報全媒體記者 楊耀燁 攝
預售制度可以理解為中國住房投資和分配中的一個創新，其典型的一個附屬品就是售樓處的誕生。實際上在國外售樓處的銷售概念是不強的。未來房屋銷售，若是進入到房屋現房銷售模式，那麼就進入到“一手交錢、一手交貨”的模式。對於此類模式來說，房屋質量問題會減少，開發商也不會有各類扯皮的現象。甚至包括此前類似公攤面積的爭論問題，也會消失。因為無論公攤大和小，房子不是按期房交付的，而是按照實際可交付鑰匙的方式交付，這樣開發商自己會根據市場化的模式進行。
廣東此次建議，預計獲得審批的可能性是很大的。實際上廣東本身已經有部分土地就在推行了此類政策，比如說深圳這兩年的土地出讓中就已經有約定需要現房交付的模式。類似政策推進，未來或和全裝修、精裝修的概念結合。換而言之，未來購房者見到的房子，更多的是精裝修的現房項目，這其實也是房住不炒的政策思路體現，同時也有助於發揮房屋的消費屬性。
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