始於兩年前的樓市調控，在今年達到了“史上最嚴”，中國房地產好似被重重迷霧籠罩，置業者觀望情緒濃厚。時至歲末，2019年的中國樓市又該何去何從？
樓市參考的觀點是：2019年，穩字當頭，逐步向好！
這一預測，與剛剛結束的貝殼研究院年度峰會“貝殼思享會”上，貝殼找房首席經濟學家、貝殼研究院院長楊現領以及到場專家學者的觀點高度一致。
接下來，樓市參考將採用貝殼研究院發佈的《2018年全國房地產市場報告》中的部分權威數據，覆盤2018，展望2019。
2018：遏制上漲勢頭，調控成效顯著
今年以來，22城加碼或開啟限購，17城實行限售，一輪又一輪的高壓調控，撲滅了樓市的上漲勢頭。
新房：增勢終止，成交趨強
據報告顯示，2018年全國商品住宅銷售面積約14.6億平，新房總成交額達12萬億。這與2017年首次突破16億平，總銷售額13萬億的表現稍有回落。
如果仔細比較住房商品化後20年來新房市場的交易量，會發現，
2017年-2018年已經達到巨量頂峰。接下來，中國新房市場將開始回落，貝殼研究院此前呼喚的“存量時代”已經來臨。
雖然整體增量終止，但新房在整體住房市場交易佔比中，卻有所提升。這主要是由於政府從供給端下手調控，加速土地供應，以緩解近兩年的供需矛盾，從而達到為樓市降溫的目的。
上圖顯示，2017年商品住宅新開工面積持續高位，直到今年年初才有所下降。這就為今年樓市供應提供了充足的彈藥。例如：北京、上海、成都、南京、武漢等城市，今年新房供應數量都比較充裕，導致 2018年住房交易結構向新房發生偏移。
二手房：量價齊跌，整體偏冷
今年以來，全國二手房成交持續走低。2018年二手房交易量預計將維持在420萬套左右。而這一數據，與2017年的421萬套基本持平，但這兩年的表現都遠低於2016年的506萬套。
成交量下跌的同時，成交價格有在同步下跌。據貝殼研究院對全國15個重點城市二手房成交價的監測數據顯示，今年四季度，出現了罕見的全線下跌“奇景”。今年二手房市場“量價齊跌”，基本處於低溫運行現狀。
整體行情走弱，市場預期不佳
超400次的樓市調控，以及由此帶來的房價下跌，導致今年供需兩端持續走低，買賣雙方預期走弱。
據貝殼研究院披露的2018年全國重點14城市二手房新增房源及帶看量數據顯示：
自今年3月份整體走勢陡升之後，接下來的大半年都處於下行通道。
上述三點，多采用了貝殼研究院提供的一手海量數據。在真實而又有效的數據支撐下，樓市參考對2018年作出的覆盤，市場還原度高，可參考價值大。
而在此基礎上推導出的2019年市場預判，客觀而又準確，或可為大家的靈活決策，提供全新的思路。
2019：穩字當頭，逐步向好
權威的市場數據，不僅能真實而客觀地反應2018年市場狀況，更可以有效地幫助我們對2019年作出正確的推測。樓市參考作出“2019年，穩字當頭，逐步向好！”的研判有充分的依據，具體體現在以下幾個層面：
大環境將逐步轉暖
經過史上最嚴的高壓調控以及轟轟烈烈的“去槓桿”運動，這場源於2014年末啟動的上漲潮，在狂奔了三年多後，終於開始退去。
政府通過這隻看得見的手強行按下來的房價，終於讓一些房價收入比偏高的城市有所緩和；“去槓桿”運動，也使全國居民交易槓桿走低，回落到20.1%。可以說，此輪調控的目的已初步達成，擠出了過往虛高的樓市中存在的部分泡沫。
而以上這些變化，已基本符合高層預期，為2019年樓市政策調轉方向，轉而“求穩”奠定了基礎。
新房市場集中放量
市場向好，首先要保證供應充足，這是大前提。
2018年各地政府依舊延續加速推地模式，住宅、商辦用地推出面積繼續增長。今年1月-11月，全國300城共計成交各類用地17.0億平，其中住宅用地7.9億平，同比增長14.5%。而前10個月，全國房屋累計新開工面積168754萬平，同比增長16.3%。全國土地交易與新開工面積的增長，將有效保證2019年新房市場的供應量。
此外，由於今年調控政策高壓，開發商觀望情緒也比較濃厚，延緩推貨、拖延工期的現象較為常見。在2019年政策趨緩之後，相信他們在債務包袱面前，也會加快推貨節奏。
總之，2019年的新房市場將迎來集中放量，供應端的改善，也將正面推動樓市整齊企穩。
二手房市場開始回溫
近十天，多個城市動作頻頻，紛紛為樓市降壓。
12月18日，山東省菏澤市住建局發佈《通知》，明確提出取消新購住房限制轉讓措施；12月19日，廣州住建局發佈通知：決定放開公寓買賣限制，允許個人入市購房（之前不允許個人買賣商服物業）；12月19日，珠海的金灣、斗門兩區放鬆限購調控政策，只需要一年社保就可以購買一套商品住房，雖然沒有正式文件下發，但政府已經默認；12月21日，深圳四大行將首套房貸利率由基準上浮15%下調至上浮10%，利率為5.39%。隨後，其他銀行隨之跟進。12月26日，衡陽住建局公佈取消限價。隨後受輿論壓力，被市政府撤回。而在現實交易中，諸如合肥等城市，官方雖無明確下發通知，但限購、限價束縛在民間已經開始被突破。
如果此前各地貫徹“因城施策”的調控原則時，多少有點盲目地隨大流、壓房價的因素在內，那麼，此次樓市調控的鬆動，則說明全國範圍內的調控，也由此進入了由“防大漲到防大跌”的新階段。
2019年推出的政策，會更加靈活、更加與樓市的起伏相匹配。而在下跌趨勢面前，接下來還會有其他城市跟進，放鬆限售、限購。這將有效激發市場需求端的入市活力，賣一買一的換房需求會更容易釋放。
綜上所述，2019年二手房市場下行的態勢有望得到轉變。
“穩預期”已成政治任務
對房地產市場整體預期不佳，已影響到國民經濟的平穩運行。
目前房地產市場在中國經濟結構中的地位仍舉重若輕，在經濟下行壓力大，國內外環境複雜的當下，“穩預期”已不單單是樓市問題，而更像一個政治任務。
這一點在12月24日結束的住建部2018年度會議得到了印證。會上提出的“穩地價、穩房價、穩預期”的工作目標，而經過這“三個穩”的指導，2019年買賣雙方的樓市預期，會在新一輪樓市調控中，有所改善。
通過以上分析，出於對2019年供需兩端變化的考量，樓市參考可以確定，在大環境不斷轉好的前提下，2019年的中國樓市會逐步走出當下的困局，突破重重迷霧，整體行情，逐步向好。
如果想要進一步瞭解2019年中國樓市的走勢，可參考貝殼研究院發佈的《2018年全國房地產市場報告》。
這份報告的數據來源於做“真房源”的貝殼找房，目前其業務已遍及全國95個城市和地區，鏈接了1.7萬家門店和16.8萬經紀人，囊括了租賃、新房、二手房三大市場，真、大、全是其數據的三大特點。而且，該報告又有楊現領這位知名的業內專家操刀完成，權威性毋庸置疑。所以，貝殼研究院公佈的年度報告，多在投融界、地產圈以及民間傳閱，對資本市場的投融資行為以及個人靈活的買賣決策都具有極強的指導意義。
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