10.23 瘋買狂賣背後，華僑城轉型腳步有點“癲”

近日，華僑城開啟了瘋狂的“買”“賣”模式，引發市場關注。

10月22日-23日，華僑城旗下子公司接連舉牌，耗資近百億分別落子南京和武漢兩地。

其中，武漢項目耗資66.4億元，規劃總淨用地面積約為26.59萬平方米，商業用地佔比過半；南京地塊為二類居住用地，成交價為29.2億元，摺合樓面價28665.66元/平方米，溢價率24.79%。

再加上前不久剛剛競拍成功的江門和南京兩個項目，10月以來，華僑城僅通過公開競價方式就獲取土地39.56萬平方米，共斥資111.47億元。這對總市值不過584億元、截至年中現金及現金等價物餘額尚不過337.36億元的華僑城來說，著實是個大手筆。

在瘋狂拿地的同時，華僑城出售資產的動作也在繼續。10月22日,據北京產權交易所披露信息,華僑城擬轉讓旗下上海華筵房地產開發有限公司(下稱“上海華筵”)和上海華合房地產開發有限公司(下稱“上海華合”)各50%的股權,出售方式為打包出售，轉讓底價合計約為47.12億元。

一邊不斷賣子輸血，另一邊緊鑼密鼓地舉牌拿地、補充土儲，華僑城究竟意欲何為？

整合資產，賣子輸血

財經評論員嚴躍進向《國際金融報》記者分析稱，如今，整個融資大環境趨緊，特別是中小型房企普遍缺錢，“壯士斷腕”便成了企業快速獲取現金流的捷徑。

事實上，華僑城賣子補血早已不是什麼新鮮事。

2017年8月，華僑城分2次出手北京豐臺地王，變現108.6億元。財報顯示，當年，華僑城僅靠北京僑禧、上海天祥商業、重慶華僑城置地以及南京華僑城、南昌華僑城的股權轉讓，就迅速變現近200億元。

到了2018年底，華僑城新一輪的“賣子之路”再度開啟。僅10月，華僑城就掛牌轉讓了包括上海、成都、深圳等城市在內的5家項目公司若干股權和債權，為企業帶來了豐厚的現金流回報。據不完全統計，2018年全年，華僑城“甩賣”了18家子公司的股權，較2017年增加了一倍有餘。

或受融資環境趨緊的影響，華僑城今年早早便開啟了出售資產之旅。2月14日，春節剛過，子公司雲南華僑城置業有限公司（下稱“雲南華僑城”）即掛牌出售其50%股權。到了8月，華僑城再度轉讓昆明萬瀾房地產開發有限公司50%股權。

不過，值得注意的是，這些被華僑城拋售的資產中，多為持續虧損項目或開發週期較長的舊改項目。

例如，近日剛被打包出售的上海華筵與上海華合，今年前9個月，上海華筵淨虧損529.68萬元，上海華合淨虧損約326.29萬元，被列入 “不良資產”之列。資料顯示，這兩家公司均由華僑城和華潤置業分別持股50%，本該是兩家上市房企強強聯合、寄予厚望的優質項目，奈何始終處於虧損狀態。

再如年初出售的雲南華僑城，其由華僑城集團和雲南省城市建設投資有限公司在2007年共同出資成立，主要負責開發雲南昆明陽宗海生態旅遊項目。但該項目啟動後一直建設滯緩，2012-2015年，雲南華僑城的淨利潤分別為4857萬元、1625萬元、-1.1億元、-1.64億元，2017年度的業績數據在交易公告中顯示為“無”，2018年度營業利潤及淨利潤則均為0。

有行業分析人士認為，當企業遭遇現金流困境時，優先出讓虧損或變現速度慢的項目稱得上是“壯士斷腕”，無可厚非，但文旅地產本身就有開發週期長、前期投入大等特點，因此這些所謂的“不良資產”中，事實上從長遠來看不乏優質資源。

華僑城在其2019年經營計劃中明確將加快回款和項目週轉去化列為頭號重任，其表示，對於部分貨值高、去化慢的項目，會積極採用合作開發、股權轉讓、資產處置或資產證券化等方式加快項目開發和資金回籠。

積極加倉，負債高企

在不斷賣子輸血、整合資源的同時，華僑城也從未停下過擴張腳步。

財報顯示，2018年，華僑城的全部土地儲備共82個項目，其中當年新增33個，佔比超過40%。而今年上半年，企業共落地項目18個，權益口徑總投資金額181.4億元；新獲得土地項目16個，權益建築面積增加436.78萬平方米，同比再上升90%。

《國際金融報》記者統計數據發現，作為華僑城起家之地，華南地區一直是企業的重倉之地，

不過，在此情況下，華僑城近兩年卻盯上了毛利率最低的華東地區。在2018年新增的33個項目中，位於華東區域的就有12個，華南僅有5個。與此同時，在華僑城近兩年出售的“不良資產”中，以上海為首的華東地區佔據大頭。

更加令人費解的是，華僑城華中地區2018年的營收佔比雖然僅有8.4%，但毛利率卻高達82.73%。不過，這一本該被視作華僑城未來發展的“藍海”地區，到了今年年中，營收卻大幅下降54.51%，毛利率也走下神壇，降至53.37%。

此外，需要指出的是，頻繁的補倉也導致了現金流的緊張，華僑城近年來愈加頻繁的賣子動作，也恰恰讓外界得以窺見其目前現金流承壓的窘境。

不過，單靠賣子“輸血”顯然遠遠無法滿足華僑城的擴張野心。財報顯示，自2017年開始，企業的經營性現金流淨額與投資活動產生的現金流量淨額便始終為負，未見緩解跡象。

現金流吃緊，借款成為華僑城融資的主要渠道之一。數據顯示，2017年-2018年，華僑城每年僅依靠借款收到的現金就高達近千億元，2019年上半年，其借款現金流量也達到550億元。

截至2019年6月30日，華僑城總負債額高達2566億元，同比增加36.4%，相比兩年前的1256億元，更是翻了一倍有餘。與此同時，其流動負債佔比高達64.7%，幾乎是非流動負債的兩倍，即便剔除因部分已售但未交付項目產生的預收賬款，其流動負債也高達1078億元，佔總負債比例過半。

有接近華僑城的一名高管向《國際金融報》記者分析稱，企業不停地“買”與“賣”，顯然是想騰籠換鳥，快速回籠資金，騰出手來集中精力做文旅產業。但在如今的融資環境下，步子實在不宜邁得過大，應當量力而行。文旅地產不同於傳統的房地產開發企業，其目前超過70%資產負債率已經很高，而且還在不斷攀升，一旦出現財務不穩的情況，恐怕就不是靠賣“不良資產”能夠解決的了。

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