近日，關於房企陷入“破產潮”的新聞，再次將房地產行業面臨的困境放大。
根據中國人民法院網統計，截止11月27日，今年全國已有458條房地產相關企業陷入破產困境的公告。
風雲地產界發現，在破產的企業中，主要以中小房企為主，但一些破產文書只是涉及固定資產，並不屬於房地產公司。
儘管如此，萬科在2018年9月喊出的“活下去”口號，對於地產行業，可謂一語成讖。
01
樓市下行，中小房企生存艱難
2016年末，監管層首次提出“房住不炒”，之後樓市調控不斷加碼，僅2018年調控次數就達到405次，創造調控記錄。截止今年10月份，調控次數達到482次，記錄還在不斷刷新。
在重重調控之下，房地產市場保持平穩，房企也脫離了以往樓市的“藍海市場”。在與頭部房企的競爭中，中小房企，開始變得舉步維艱。
目前，頭部企業大多依賴品牌效應，通過“高週轉”和“以價換量”的操作方式，在競爭中不斷獲利，拉昇著自己的銷售業績。
據克而瑞數據統計，2019年1-10月，已有25家房企銷售業績突破千億大關，房企前十的門檻升至2000億元，而頭部企業碧桂園、恆大和萬科，銷售業績均已突破5千億大關。
風雲地產界發現，在當前的百強房企中，首尾房企的銷售金額相差已經高達6千多億，房地產行業的聚合現象越來越明顯，中小房企生存空間急劇縮減。
在樓市下行中，融創、恆大等頭部企業也在通過併購等方式，低價拿地，縮減開發成本。對於中小房企，除了在市場下行期面臨銷售難的困境，還要避免被頭部房企“吞食”。
關於房地產投資的資金問題，也是中小房企迫切需要面臨的。
眾所周知，房地產行業作為資產密集型行業，對資金依賴度很高，負債率也是長期高居不下。據諸葛找房統計，截止2018年末，房地產開發經營法人單位資產負債率高達76.71%，僅次於金融行業 。
當房地產市場下行，融資渠道收緊時，如何在艱苦的市場環境中承受住高負債的壓力，維持自己的資金鍊，就成為了眾多房企眼前的最大問題。
02
融資收緊，成本分化嚴重
今年以來，全國房地產行業融資和開發均處於高開低走的局面。
國家統計局統計的全國房地產開發投資數據顯示，2019年一季度全國房地產開發企業資金到位增速同比增長5.9%，到4月份時，資金到位增速達到了8.9%，房地產開發投資增速也同比連續4月達到了11%以上。
在房地產行業融資開發快速增長的情況下，4月，銀保監會發文直指，需要遏制房地產泡沫化，控制居民槓桿率過快增長；
5月，銀保監會再次發佈通知，表示將嚴格監管資金違規流入房地產市場，要對銀行、信託等金融機構對房地產行業的放款加強監管工作。
後續也不斷有新聞爆出，要求控制房地產信託規模、發改委對海外融資提出新要求等。而對於拿地激進的“地王”房企，央行和證監會表示將在公開市場對其融資進行限制。
在調控的重壓下，房地產開發投資增速不斷下降。截止2019年10月同比增長10.3%，相比4月下降1.5個百分點。
同時，在同策研究院監測的40家典型上市房企融資數據中，2019年一季度，融資金額2458.09億元；二季度融資金額1733.21億元；三季度融資金額1937.72億元。整體融資局面出現下行趨勢。
在10月份的融資數據中，40家典型上市房企完成融資金額摺合人民幣共計235.82億元，環比大幅下跌65.8%，也是全年單月最低融資金額。
在極速下降的融資金額中，境內銀行貸款和信託貸款，環比跌幅均達到70%以上。海外融資成了眾多房企的主要戰場，美元融資成為房企的主要融資幣種。
同樣是美元融資，頭部房企和中小房企，境遇也截然不同。作為頭部房企的海外融資，利率相對低很多。
11月，萬科發行了兩支美元債，共計3.2億美元，利率維持在3.15%-3.5%。在3月份時，融資的6億美元，利率也在4.2%，保持在合理範圍內。
同樣作為頭部企業的中海和龍湖，分別在今年7月和9月也發行了美元債，利率也只是3.95%和3.45%，
整體維持在4%以下。和頭部房企相比，中小房企成為高利率融資代表。
今年初上市的德信中國，11月發行美元債利率為12.875%。佳兆業11月發行的3支美元債，利率也分別在11.95%、11.95%和10.875%，均破10%。
除此之外，今年發行利率超過13%海外債券的內房企也不在少數，當代置業、泰禾集團、鑫苑置業、景瑞控股等房企也都赫然上榜。
在中小房企的高融資利率拉昇下，11月的海外融資的平均利率也達到了約8%。
高融資成本成為了不少中小房企，未來將面臨的巨大壓力。
面對中小房企的高融資成本，陽光城集團執行副總裁吳建斌曾指出：“我聽說一些中小企業的融資成本有20%多的。這麼高的融資成本，這門生意是沒法做的。”
03
中小房企的上市突圍
在面對樓市下行，融資收緊的環境，不少非上市房企資金鍊已高度緊張。
11月，有著“豪宅專家”之名的粵系百強房企頤和地產，就面臨資金崩盤的局面。據廣東證監局調查，頤和地產共有9筆超過1000萬的到期債務違約未披露，合計金額超過50億元。
對於2019年上半年營業收入0.86億元，貨幣資金2.92億元的頤和地產，債務違約問題似乎難以解決。
面對如此艱難的資金環境中，很多中小房企，尋求通過上市融資解決壓力，擴大自己的融資渠道。
2019年國內有9家房企選擇衝擊港股IPO，擴大自己的融資途徑，解決資金需求，以求跨越樓市下行週期。
其中不乏近幾年業績竄升很快的中梁和新力地產，在今年7月中旬，中梁就已成功上市，成為中國房地產top20中最後一家上市房企。
另外，新力地產亦於11月中旬成功赴港上市。在被調配到國際發售中，以定價3.98港元，融得約19.6億港元。
在當前房企融資渠道不斷縮窄下，上市成了很多房企破局的生存通道，目前仍有海倫堡、奧山控股、港龍地產、三巽地產等中小房企排隊等待。
不過上市也並非房企的救命稻草，早在2016年3月登陸香港上市的佳源國際，在今年1月就陷入了市值大幅蒸發的局面。
2019年1月17日，佳源國際的股價從13港元暴跌至2.52港元，跌幅80.62%。市值也從326億港元縮水至63.28億港元，一朝回到上市初。此後有所回暖，但目前股價然仍徘徊在3港元左右，截止到11月28日，市值也只回暖到118.72億港元。
在面對樓市下行週期，佳源國際2019年1-10月銷售業績近222億元，對於2019年最大可售貨值僅有500億的房企，按照這樣的銷售進度，全年280億的目標完成還是稍有難度。
其2019年中報顯示，佳源國際淨資本負債比率較於2018年的159.3%有所好轉，但依然維持在107.6%，保持在高位狀態。
風雲地產界還發現，佳源國際在其10月發行的2億美元債中，票面利率達到了13.75%，融資成本也居於高位。
對於中小房企處於的困境，中國國際經濟交流中心副理事長黃奇帆就預測：“今後十幾年，中國房地產開發企業數量會減少三分之二。”
在媒體報道中提到的400多家房企“破產潮”，也有業內人士指出，相對於工商局註冊登記的9.7萬家房企來講，倒下400多家，並不算什麼。
見微知著，在面對頭部企業競爭、融資收緊的樓市下行週期裡，中小房企融資難或將繼續擴大，保證資金鍊寬鬆將成為企業當務之急。
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