摘要：這個事真的得看細節（歡迎關注槓桿遊戲）
又到了盤點年度賣地情況的時候。
克而瑞、中指院、中原地產等機構，都有發佈相關數據和排名。
大家非常關注各大城市賣地情況，金額、排名、樓面價、溢價情況。這一方面是出於人性的渴求、看熱鬧；另一方面其實也是在盤算自己生活、或想投資的城市，未來房價會因此如何走？
這些數據、排名，到底意味著什麼，對樓市、房價有什麼影響。槓桿地產覺得市面上的看法有不少謬誤，很大程度上會誤導購房者。今天我寫篇小文，供大家批評。
1、市場機構的“賣地收入”這個說法，本身就是誤導。2019年，無論看克而瑞、中指院或者中原地產的數據統計、研究，都有10多個城市賣地超千億元。有的措辭是用的“地土地出讓收入（金）”。
是這樣嗎？
這裡槓桿地產要說，這個表達是不對的。市場機構統計的，各大城市當年拍地金額，用上述表達本身就存在誤導。
為什麼？什麼叫賣地收入，收到荷包裡的錢，才能叫收入。當年的拍賣有些錢還來不及變成收入，同時部分永遠不會是收入。具體見下文闡釋。
而沒有變真的收入之前，只能說是土地拍賣的金額。其中，有的是勾地，也沒有真的競價。
一年總的拍賣金額，準確的表達，應該是土地拍賣總金額，或者其他表達。不管怎麼說，用“賣地收入”這個表達，存在誤導。
2、土地拍賣總金額，和最終的土地出讓收入，會有哪些差距？有這樣幾點需要注意，第一當年拍賣了，錢至少都是分2期付。
每個城市，甚至每個月、每一塊地的付款方式可能都有不同。所以，有的是拍了，但是尾款可能是第二年才付，並不會變當年的收入。
第二，注意拿地的公司。這裡，槓桿地產也不方便具體說哪個城市，反正挺多的。拿地的公司，有的就是自己城市的投融資平臺、軌道（地鐵）集團等。
歸根結底，這些錢對於當地政府來說，不過是左右手。平臺公司增加了資產，發行了債券或其他融資，政府拿到了錢。
還有的，這類方式算是“一級”土地儲備，以後找人合作開發，或再出讓。
第三，有的土地雖然成交了，但是後來會調規，所以最終的付款金額，和我們看到的拍地成交價格是不同的。
第四，還有的土地當時成功拍了，但壓根就成交不了。有哪些房企出現過類似情況，槓桿地產不舉例，得罪人。
……
3、真實的當年土地出讓收入，到底哪裡看權威數據。很簡單，全國就等統計部門、財政部門的數據，每年到了時候，都會發布全國的土地出讓金收入。
具體城市，看當地財政局財政預算執行情況。其中有一項，就是基金預算收入完成金額，其中會詳細說，該市國有土地使用權出讓收入完成金額。
當然，這部分數據裡除了宅地，也包括商辦土地，以及工業土地出讓等的收入。不過，工業用地單價都是很低的。
所以看這個數據，還是很有價值。
4、市場機構的城市“賣地收入”排名，本身也存在口徑問題。上文，槓桿地產說了，市場機構的這個表達本身不對，應該叫土地拍賣總金額。姑且先不管這個，我要說的是，各大城市的口徑本身是問題。
我們都知道，我國除了深圳全域城市化，其他城市都有農村、有郊區，還有的有郊縣、縣級市。
而很多機構的統計，很多自稱是賣地的市一級數據，也就是市轄區，或者主城區、中心城區的數據。按說這個數據有可比性。
但是當你真去看了他們的月度報告，就會發現，統計裡面很多有郊區、郊縣數據。而每個城市城市化發展程度、連片建成區情況、軌道交通發展有差異。
還有的就真的只有主城區，比如對重慶的統計，幾乎所有機構只有該市主城9區，這個口徑實際又比很多城市小了很多。
最終就是，這些總數據也好，溢價也好、平均樓面價也好，城市時間可能根本就沒法比對，不是一個口徑。甚至自己城市，今年和去年都未必可以比對。
5、當然，市場機構的賣地統計數據，還有很有價值。不管怎麼說，這些數據可以縱向對比，和往年比，對於我們購房和預測未來房價是很好的參照。
而具體到，如何使用這些數據為我們買房做參考。槓桿地產的建議是，必須分區、分板塊詳細比對。
比如一整年下來，某個板塊的地價走勢、平均情況。如果這個板塊地價時高時低，即麵粉價格並不穩定，那麼正常情況下，未來這個板塊的房價也是有高有低的。
這個時候，不要被偶爾的一個高地價嚇著和誤導。
另外，要判斷你想買的城市核心城區，或者某個區的未來走勢。那就關注下上述區域的地價走勢情況。
如果有的板塊高，有的板塊低，且隔得不算遠，地段其實差不多。那麼，這個城市的這些區域，房價可能會有差距，但是依舊有相對便宜的地方可以選擇。
6、要有獨立判斷。如上所述，根據賣地情況來判斷房價，真的要看細節，不要受籠統數據或排名誤導。
當然，一個城市如果當年土地拍賣總金額大幅增長，甚至連續多年都是高位。那麼槓桿地產要說，很明顯可以判斷，這個城市極為依賴土地金融（財政）。
這句話其實也是廢話，我國除了深圳、北京、上海，其他城市，靠財稅都是活不下去的。即便這三座城市，也是……
不好意思，剛打斷了表達，回到正題。我們不能因為某個城市，當年的土地拍賣總金額高，就判斷，這個城市未來房價一定會往上很多。因為總金額是由具體的量，也就是面積堆起來的。
還得看他賣了多少面積、具體的地價、溢價情況。加上“房住不炒”，多數城市，整體溢價目前不算高。
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