這是“深圳十三房”帶你賺錢的第3天

壹

問：十三老師好，有一個問題一直沒想通，如果說大城市會虹吸衛星城人口，利空衛星城房產，但大城市無處安家的窮人不買周邊又能買哪呢？按這種觀點看，東莞惠州的房價為何還會上漲？似乎有些毫無意義

答：不可否認，有相當一部分惠州、固安、燕郊、崑山、嘉善的房子被新深圳人、北京人和新上海人買走。

你的疑問，也是他們的疑問，所以他們去買了，我認識好幾個小老闆、做小生意人去惠州中山買房，攔都攔不住，但有一個事實，東莞的房子確實在漲，惠州中山的漲幅卻一直跑輸大盤，因為東莞本身的產業很強。

惠州中山是單純的環深城市。深圳只有180萬套商品房。2000多萬深圳人只有500萬人擁有房子。

買不起深圳的房子，惠州中山並不是歸宿。可以去老家省會，可以先租房，攢夠了錢，一居、兩居、三居一直置換下去。

貳

問：老師好！最近在看寶安老城房子，請幫分析下，考慮學位＋潛在空間。1，寶安弘雅花園帶建安小學文匯中學 2，寶安麗景城帶天驕小學和文匯中學 3，寶安桃源居三區中澳實驗學校小學和中學。以上3個區位哪個合適些，今年下半年小孩讀小學。

答：這三個選項，劣勢是學位一般，房子偏老，小區周邊環境雜亂，離地鐵口遠。優勢是在寶安，西部熱點外溢片區，配套成熟。

這三個盤，如果總價接近，我會建議選麗景城。弘雅花園是89年的老式樓梯房，這類資產已經被主流購房人群拋棄；桃源居的主要問題是社區太大導致拋盤眾多，價格易橫難漲。綜合來說，麗景城是一個相對均衡的選擇。

叄

問：十三大大，今天去寶中看房，尚都3000多戶，只有一套放賣。風臨州只有一套。精英趣庭只有三套房賣。天健時尚空間只有一套放賣，熙龍灣二期只有三套放賣。好望角二期只有一套房賣，一號公館只有兩套房賣，西岸官邸只有5套房放賣，天悅豪庭只有6套放賣，麗晶國際只有7套房賣，西城上築只有10套房賣。天悅龍庭1期2期加在一起，一共9套放賣。他們的掛盤價都很高。房源如此的少。商品的價格是由供求關係決定的。如果想要買入寶中，只能接受現有的掛盤價。如此之少的掛盤量。說明了什麼呢？在如此之少的掛盤量基礎上，你判斷二零二零年今年一年寶中的房間有多少上漲？

答：說明雙十一的餘威一直維持到了年關，此為其一。年末交易和掛盤到達了階段性冰點，此為其二。過完春節，放盤量會回升的。但由於18年之後的限售政策，二手和新房都在限制範圍，所以存量房的供應客觀上是逐漸減少的，到三年政策期滿會達到動態平衡。但由於價格問題，現在普遍價格上漲，還沒有夯實多數人的預期，想看到繼續大幅上漲的概率不大。存在不確定性，個人認為將會在震盪和小幅上漲之間。

肆

問：你好！請問現階段燕郊房產是否可賣掉置換深圳？還是繼續持有更好？謝謝！

答：現在賣掉燕郊置換深圳，用腰斬的燕郊置換剛漲到高位的深圳，等於49年投奔國民黨。我知道現在北京人民很煎熬，北三縣投資客很煎熬，人們常常會因為等待太久而懷疑經濟規律，但是經濟規律可能會遲到，卻永遠不會缺席。

研究了這麼久國內樓市，我可以確定的說，

1、沒有永漲不跌的城市，深圳也不例外；

2、資金如水，落差足夠大時一定會往低處流。北京仍然是帝都，基本面未變，強IP未變，價值遲早會歸位，壓抑越久，反彈勢能越強。

北京風起，通州必然是投資盤，通州風起，北三必然是跟漲盤，北三風起，燕郊一定是領漲盤。很多時候，人們不是怕等待，而是不知道等待有多久，跋涉千山萬水，倒在黎明之前。

伍

問：十三大大，目前東海花園一期是否需要置換，感覺東海比較老了，後續乏力，金融街也看不到太實質動作，但大環境還可以，如果置換的話，1500～2000選哪幾個盤比較好，純投資。多謝了！

答：東海一期置換是對的，東海是深圳神盤，1999年開盤價就槓到了一萬多，是早年ceo盤的代表。東海花園外觀設計時尚大氣，當年是深南大道車公廟一景，景觀無遮擋，很是氣派。但是時間能摧毀一切，20年彈指一揮間，東海老了，景觀也被一排排新起的高樓全部遮擋，更要命的是，東海有港式設計的風格，戶型大多不方正有尖角，客廳陽臺也出的很怪異，近十年來，深圳的港式樓盤全線跑輸大盤。雖然東海還有名校和早年的聲名加持，但已頹勢盡顯，置換是非常明顯的選擇。1500到2000萬的預算，儘量往西部置換，搶佔下一個高地。不過這個資金量買深圳灣很尷尬，但適合的產品還是有的。

陸

問：十三老師，現在深圳寶中，前海已經漲了20%，首付200萬，還能買這2個板塊得學區房嗎？還是要換到龍崗羅湖這些區域等待明年的補漲呢？感謝解答！

答：寶中前海依然能買，利好落地之前潛力就不可能完全兌現，而寶中和光明的板塊分析裡大部分利好都還沒落地，因此，還有較大潛力。由於不具備普漲的條件，而龍崗和羅湖的問題依然存在，就算上漲也空間不大；

更多板塊的價格被帶動，但博周邊板塊補漲需要慎重。現在因為板塊輪動概念去買沒有漲的區域，比如羅湖龍崗，等待來年補漲，一定要慎重。房價確實有向外擴散的現象，但分析要從底層原理出發，不能無腦地接受；價格的擴散本質上是需求的擴散，是每一個購房者理性的選擇，因此需求不會按照地理位置均勻擴散。比如：寶中學位漲起來了，買寶中學位的需求並不會考慮其他不好的學位，所以價格會被學區範圍鎖死，或者外溢到其他好學區，並不是按照地理位置擴散。再比如：寶安中心的房價漲起來了，準備買寶中的需求對品質要求較高，很可能會大規模流向碧海、前海、南山科技園，但流向翻身或坪洲只會是很小一部分，因此就算漲，漲幅也遠低於寶中。

PS. 翻身、坪洲的上漲需要靠另一類需求如果你按照這個邏輯去看鏈家的價格地圖，你會發現該漲的價格都漲了；因為真正的購房者在市場一線，拿的是一手信息，必然比等著統計數據做分析的人更快做出決策，所以“補漲理論”需要謹慎對待。你需要做的，是判斷現有需求是否會在未來進一步擴大，或者尋找另一個會在未來產生的需求；

比如：等著節後拿到年終獎再買房的小白領會買哪裡。

柒

問：半島二期怎麼看？單本證漲幅會跑輸一三四嗎？

答：如果有深圳樓盤年鑑這本書，半島城邦一定會留下濃墨重彩的一筆。這個樓盤相當經典，絕版區位，驚豔設計，海景無敵，從第一期到第四期，每一期都有故事。因為前後有兩個客戶死磕半島，我深入研究了半島的一二三四期，深圳三年橫盤期，沒有學位加持的半島，逆勢神奇大漲，最高70%，最低卻只有20%。同一個樓盤，只因為產品與時間緯度不同，造成了巨大分化，深圳樓市的複雜詭異，在這個盤上體現無疑。至於二期的單證會不會跑輸一三四期，半島從來沒有絕對，一二三四期會交錯發力，加上未來的五期又增加了不確定性，對這個樓盤感興趣的可以找我單聊。

捌

問：老師能否點評一下中洲灣，尤其是中洲灣二期住宅，謝謝

答：中洲灣是一個血統純粹的舊改盤，一期被上下沙無數農民房團團包圍，現場體驗頗為震撼。

一期容積率高達8.5，8000多平米的建面起了四棟48層的大高樓，三棟住宅，一棟公寓，其中兩棟住宅賠給了原住民，只有一棟住宅和一棟公寓可以銷售，開發商舊改有多艱難，看中洲灣就知道了。二期比一期面積要大，但連在一起仍處在大片農民房包圍之中，二期肯定仍是高密度和壓抑侷促，以及和大量的原住民混居，居住體驗絕對沒有開發商描述的那麼美好。配套的上沙小學上沙中學就更不必說了，想等到上下沙完全拆除，需要二十到三十年的等待，即使全部拆完，也無非是另一個高密度的大沖。買這個盤的人大多數被開發商描述的美好預期所打動，但結果大概率會失望。

玖

問：十三老師好，在深圳呆了一段，感覺人口素質和京滬比起來差距挺大的，而且好多老房子的感覺，沒有京滬高大上的氣質呢？為何深圳算是一線，具體從哪些方面來評判呢？

答：其實哪裡都有頹勢盡顯的老房子，也有鱗次櫛比的摩天大樓，興許你沒有去對地方，並沒有覺得北京的各種衚衕裡更為高大上。不過也不只一次，我們的外地客戶表示了失望，這個城市也不過如此，的確，房子還是那些房子，都只是磚頭堆砌而已，並沒什麼兩樣，於我看來，最大的吸引力來自這個城市的人。這裡有高效人性化的政府，從不斷改進的秒批人才引進系統可見一二，這裡有永遠熱淚盈眶永遠鬥志昂揚的蓬勃青年，這裡有哪怕素不相識也敢於賒賬的路邊攤阿姨，這裡有相互給予彼此溫暖的你我他。

因為我們背井離鄉赤手空拳，來到這個城市，都不是那麼容易，所以也願意給別人一份理解和善意。因為我們都不是來自名校，所以才沒有北上那麼多的鄙視鏈，沒有那麼多的門檻，才得以有了讓我們天高任鳥飛海闊憑魚躍的機會。這裡還有高度自由的市場經濟....所有的這一切鑄就了今天的深圳，願它的明天榮光依舊。