这是“深圳十三房”带你赚钱的第3天
壹
问：十三老师好，有一个问题一直没想通，如果说大城市会虹吸卫星城人口，利空卫星城房产，但大城市无处安家的穷人不买周边又能买哪呢？按这种观点看，东莞惠州的房价为何还会上涨？似乎有些毫无意义
答：不可否认，有相当一部分惠州、固安、燕郊、昆山、嘉善的房子被新深圳人、北京人和新上海人买走。
你的疑问，也是他们的疑问，所以他们去买了，我认识好几个小老板、做小生意人去惠州中山买房，拦都拦不住，但有一个事实，东莞的房子确实在涨，惠州中山的涨幅却一直跑输大盘，因为东莞本身的产业很强。
惠州中山是单纯的环深城市。深圳只有180万套商品房。2000多万深圳人只有500万人拥有房子。
买不起深圳的房子，惠州中山并不是归宿。可以去老家省会，可以先租房，攒够了钱，一居、两居、三居一直置换下去。
贰
问：老师好！最近在看宝安老城房子，请帮分析下，考虑学位＋潜在空间。1，宝安弘雅花园 带建安小学 文汇中学 2，宝安丽景城带天骄小学和文汇中学 3，宝安桃源居三区 中澳实验学校小学和中学。以上3个区位哪个合适些，今年下半年小孩读小学。
答：这三个选项，劣势是学位一般，房子偏老，小区周边环境杂乱，离地铁口远。 优势是在宝安，西部热点外溢片区，配套成熟。
这三个盘，如果总价接近，我会建议选丽景城。 弘雅花园是89年的老式楼梯房，这类资产已经被主流购房人群抛弃；桃源居的主要问题是社区太大导致抛盘众多，价格易横难涨。 综合来说，丽景城是一个相对均衡的选择。
叁
问：十三大大，今天去宝中看房，尚都3000多户，只有一套放卖。风临州只有一套。精英趣庭只有三套房卖。天健时尚空间只有一套放卖，熙龙湾二期只有三套放卖。好望角二期只有一套房卖，一号公馆只有两套房卖，西岸官邸只有5套房放卖，天悦豪庭只有6套放卖，丽晶国际只有7套房卖，西城上筑只有10套房卖。天悦龙庭1期2期加在一起，一共9套放卖。他们的挂盘价都很高。房源如此的少。商品的价格是由供求关系决定的。如果想要买入宝中，只能接受现有的挂盘价。如此之少的挂盘量。说明了什么呢？在如此之少的挂盘量基础上，你判断二零二零年今年一年宝中的房间有多少上涨？
答：说明双十一的余威一直维持到了年关，此为其一。年末交易和挂盘到达了阶段性冰点，此为其二。过完春节，放盘量会回升的。但由于18年之后的限售政策，二手和新房都在限制范围，所以存量房的供应客观上是逐渐减少的，到三年政策期满会达到动态平衡。但由于价格问题，现在普遍价格上涨，还没有夯实多数人的预期，想看到继续大幅上涨的概率不大。存在不确定性，个人认为将会在震荡和小幅上涨之间。
肆
问：你好！请问现阶段燕郊房产是否可卖掉置换深圳？还是继续持有更好？谢谢！
答：现在卖掉燕郊置换深圳，用腰斩的燕郊置换刚涨到高位的深圳，等于49年投奔国民党。我知道现在北京人民很煎熬，北三县投资客很煎熬，人们常常会因为等待太久而怀疑经济规律，但是经济规律可能会迟到，却永远不会缺席。
研究了这么久国内楼市，我可以确定的说，
1、没有永涨不跌的城市，深圳也不例外；
2、资金如水，落差足够大时一定会往低处流。北京仍然是帝都，基本面未变，强IP未变，价值迟早会归位，压抑越久，反弹势能越强。
北京风起，通州必然是投资盘，通州风起，北三必然是跟涨盘，北三风起，燕郊一定是领涨盘。很多时候，人们不是怕等待，而是不知道等待有多久，跋涉千山万水，倒在黎明之前。
伍
问：十三大大，目前东海花园一期是否需要置换，感觉东海比较老了，后续乏力，金融街也看不到太实质动作，但大环境还可以，如果置换的话，1500～2000选哪几个盘比较好，纯投资。多谢了！
答：东海一期置换是对的，东海是深圳神盘，1999年开盘价就杠到了一万多，是早年ceo盘的代表。东海花园外观设计时尚大气，当年是深南大道车公庙一景，景观无遮挡，很是气派。但是时间能摧毁一切，20年弹指一挥间，东海老了，景观也被一排排新起的高楼全部遮挡，更要命的是，东海有港式设计的风格，户型大多不方正有尖角，客厅阳台也出的很怪异，近十年来，深圳的港式楼盘全线跑输大盘。虽然东海还有名校和早年的声名加持，但已颓势尽显，置换是非常明显的选择。1500到2000万的预算，尽量往西部置换，抢占下一个高地。不过这个资金量买深圳湾很尴尬，但适合的产品还是有的。
陆
问：十三老师，现在深圳宝中，前海已经涨了20%，首付200万，还能买这2个板块得学区房吗？还是要换到龙岗 罗湖这些区域等待明年的补涨呢？感谢解答！
答：宝中 前海依然能买，利好落地之前潜力就不可能完全兑现，而宝中和光明的板块分析里大部分利好都还没落地，因此，还有较大潜力。由于不具备普涨的条件，而龙岗和罗湖的问题依然存在，就算上涨也空间不大；
更多板块的价格被带动，但博周边板块补涨需要慎重。现在因为板块轮动概念去买没有涨的区域，比如罗湖龙岗，等待来年补涨，一定要慎重。房价确实有向外扩散的现象，但分析要从底层原理出发，不能无脑地接受；价格的扩散本质上是需求的扩散，是每一个购房者理性的选择，因此需求不会按照地理位置均匀扩散。比如：宝中学位涨起来了，买宝中学位的需求并不会考虑其他不好的学位，所以价格会被学区范围锁死，或者外溢到其他好学区，并不是按照地理位置扩散。再比如：宝安中心的房价涨起来了，准备买宝中的需求对品质要求较高，很可能会大规模流向碧海、前海、南山科技园，但流向翻身或坪洲只会是很小一部分，因此就算涨，涨幅也远低于宝中。
PS. 翻身、坪洲的上涨需要靠另一类需求 如果你按照这个逻辑去看链家的价格地图，你会发现该涨的价格都涨了；因为真正的购房者在市场一线，拿的是一手信息，必然比等着统计数据做分析的人更快做出决策，所以“补涨理论”需要谨慎对待。你需要做的，是判断现有需求是否会在未来进一步扩大，或者寻找另一个会在未来产生的需求；
比如：等着节后拿到年终奖再买房的小白领会买哪里。
柒
问：半岛二期怎么看？单本证涨幅会跑输一三四吗？
答：如果有深圳楼盘年鉴这本书，半岛城邦一定会留下浓墨重彩的一笔。这个楼盘相当经典，绝版区位，惊艳设计，海景无敌，从第一期到第四期，每一期都有故事。因为前后有两个客户死磕半岛，我深入研究了半岛的一二三四期，深圳三年横盘期，没有学位加持的半岛，逆势神奇大涨，最高70%，最低却只有20%。同一个楼盘，只因为产品与时间纬度不同，造成了巨大分化，深圳楼市的复杂诡异，在这个盘上体现无疑。至于二期的单证会不会跑输一三四期，半岛从来没有绝对，一二三四期会交错发力，加上未来的五期又增加了不确定性，对这个楼盘感兴趣的可以找我单聊。
捌
问：老师能否点评一下中洲湾，尤其是中洲湾二期住宅，谢谢
答：中洲湾是一个血统纯粹的旧改盘，一期被上下沙无数农民房团团包围，现场体验颇为震撼。
一期容积率高达8.5，8000多平米的建面起了四栋48层的大高楼，三栋住宅，一栋公寓，其中两栋住宅赔给了原住民，只有一栋住宅和一栋公寓可以销售，开发商旧改有多艰难，看中洲湾就知道了。二期比一期面积要大，但连在一起仍处在大片农民房包围之中，二期肯定仍是高密度和压抑局促，以及和大量的原住民混居，居住体验绝对没有开发商描述的那么美好。配套的上沙小学上沙中学就更不必说了，想等到上下沙完全拆除，需要二十到三十年的等待，即使全部拆完，也无非是另一个高密度的大冲。买这个盘的人大多数被开发商描述的美好预期所打动，但结果大概率会失望。
玖
问：十三老师好，在深圳呆了一段，感觉人口素质和京沪比起来差距挺大的，而且好多老房子的感觉，没有京沪高大上的气质呢？为何深圳算是一线，具体从哪些方面来评判呢？
答：其实哪里都有颓势尽显的老房子，也有鳞次栉比的摩天大楼，兴许你没有去对地方，并没有觉得北京的各种胡同里更为高大上。不过也不只一次，我们的外地客户表示了失望，这个城市也不过如此，的确，房子还是那些房子，都只是砖头堆砌而已，并没什么两样，于我看来，最大的吸引力来自这个城市的人。这里有高效人性化的政府，从不断改进的秒批人才引进系统可见一二，这里有永远热泪盈眶永远斗志昂扬的蓬勃青年，这里有哪怕素不相识也敢于赊账的路边摊阿姨，这里有相互给予彼此温暖的你我他。
因为我们背井离乡赤手空拳，来到这个城市，都不是那么容易，所以也愿意给别人一份理解和善意。因为我们都不是来自名校，所以才没有北上那么多的鄙视链，没有那么多的门槛，才得以有了让我们天高任鸟飞海阔凭鱼跃的机会。这里还有高度自由的市场经济....所有的这一切铸就了今天的深圳，愿它的明天荣光依旧。
拾
问：老师，去年购买了龙岗中粮祥云的小三房投资，交房后一直出租。当时买的比较仓促，感觉楼盘涨幅非常慢，这次深圳行情也没有丝毫的热度。请问大运近两年走势和这个楼盘是否适合长持，还是尽快脱手置换热点区域。谢谢
答：龙岗中粮祥云，优点是地铁口，新盘加大运概念；缺点是小区太小和商住太多压制了均价。
这个盘涨幅慢，不是龙岗没行情，而是你去年买的价格就包含了溢价，目前正在挤溢价水分的阶段，所以感受不到上涨。
置换没必要，大运我还是看好的，水份也挤的差不多了，很快就能跟上涨幅了，放心拿着吧，新盘还是有优势的。
拾壹
问：老师好，有人给我推荐福田的星河世纪的两房，不知道老师怎么看这个小区。看老师说要选中心区
答：星河世纪是福田中心区的四大代表楼盘之一，另外三个是中海华庭，城中雅苑和发展兴苑。这一片区，堪称完美，要地铁有购物公园地铁站，要商场有星河cocopark，要学位有石厦中学，要产业有中心区写字楼群。有缺点吗？
有，太完美太成熟就是它的缺点，所有空地都被填满，已经没有任何想象空间，加上楼龄偏老，周边环境嘈杂，这一片区的楼盘已经很久没涨了。自住还是很好的，价格也会很稳，但要打掉太美好的投资预期。
拾贰
问：您好，十三大。深圳布吉片区目前还有大量四万以下的房子，处于价格洼地。布吉片区多年来涨幅都低于市场平均。目前有多处旧改在推进，后期是否有补涨的可能？布吉片区值得投资吗？房价是否被低估了？您怎么看？
答：涨幅一直跑输大势，原因是这个片区靠近罗湖，早些年靠罗湖发展带动，是较早发展的地方，，罗湖没落布吉也受到影响，区域内老破旧，改造困难，已经不适应现在的发展，年轻人也不愿意买这种老楼。是坑，不是洼地。旧改只是局部，很难改变大盘，你也知道跑输大势，就不要去赌博了。
楼市注定只有20%的人能赚钱，而我们可以成为这20%，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱。
很多人给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一对一指导。
关注“深圳十三房”，私信对话可获得一份深圳买房秘籍~
閱讀更多 深圳十三房 的文章
