※
對“小產權”，有三種主要解釋，又可區分為“合法”與“法律屬性存在較大爭議”：
一、“合法”兩類：法律、規定明確，即交足購房款、或轉讓時補繳土地出讓金，即可自由買賣。
（一）按“發展商的產權”（因“購房人的產權”，是由“發展商一個產權”分割來的）區分：發展商的產權為大產權，購房人的產權為小產權。
（二）按“房屋再轉讓時，是否需要繳納土地出讓金 ”區分：不用繳的為大產權（則普通商品房是大產權房）；要補繳的為小產權。
二、“法律屬性存在較大爭議”一類：法律屬性存在較大爭議，拿不到真正法律意義上的產權證。對“大、小產權房”的爭議，是“土地使用權”，不是“房屋所有權”。
按“產權證的發證機關”區分：國家發產權證的為大產權；國家不發產權證的，由鄉鎮政府發證書的為
小產權（又稱鄉產權），其並不構成法律意義上的產權。律師提示：
小產權房（鄉產權房），不具備普通商品房的法律性質。房屋無國家發放的“土地使用證、預售許可證”，相關部門不予備案。在購買過程中，若出現合同糾紛，則難以得到等同保護。
其在開發建設過程中，缺少監管，質量問題出現的概率，要高過商品房。
國家規定，農民集體土地的使用權，不得出讓和出售。其為鄉鎮或農村的集體土地上建造，不是普遍意義上的房地產商開發的房子，流程上少了一道程序，即沒有給國家繳納土地出讓金。此類房子，購房者拿到的房屋產權證，國家是不承認的。
而因無法辦理合法的產權手續，購買後也不能合法轉讓過戶，對房產價值影響很大。若遇國家拆遷，很難得到相應的拆遷補償。即使有，也比有房產證的房子補償少。
國家近年來，出臺的法規、意見，總體的聲音是要清理小產權房，正制定一系列小產權房清理方案，一些地區已進行試點。
※
區分“大、小產權房及宅基地房”：
小產權房：
定義：為農民集體土地上建設的房屋。
土地：所有權歸集體；農民只擁有使用權，且有期限限制。
房屋：其產權證，由鄉政府或村政府頒發，而非國家房管部門頒發；不能辦理房地產權登記；屬於沒有產權；不受法律保護。
宅基地房屋：
定義：為宅基地（農村的農戶，用作住宅建設的土地）上建造的房屋。
土地：所有權歸集體；農民擁有永久使用權。
房屋：農民有所有權買賣和租賃的權利；房屋出賣或出租後，宅基地的使用權、隨之轉給受讓人或承租人；不允許向集體組織成員以外的人轉讓。
商品房：
定義：為有經營資格的房地產開發公司，通過出讓方式，取得土地使用權後經營的住宅，按市場價出售。
土地：居民有70年使用權。
房屋：居民有70年使用權。
律師提示：
一、宅基地的證，與房產證不同。宅基地的證，是土地使用證，是記錄關於該宗土地使用的權利憑證。房產證，是對房產所有權的憑證。兩種證，都需向相關部門申報登記，才從法律上說明，對以上物權的法律狀態。
二、購買的普通商品房，屬於大產權房。其包括三種，
70年產權：為居住用地。
50年產權：為工業用地、教育、科技、文化、衛生、體育、綜合或者其他用地。
40年產權：為商業、旅遊、娛樂用地。
大產權房，購房者既有了《房屋所有權證》，也有《土地使用權證》，且可合法的進行二手房交易。大產權房具有佔有、使用、收益和處分四項完整的權能。
房地產商提供的土地證明，若是通過劃撥得來，則為小產權，若是通過出讓或轉讓得來，則是大產權。
三、購房前，須知事項：
（一）確定產權年限：
而二手房產權年限：如，1990年開發商，買到該房屋的土地使用權，使用權是70年，則2018年新房主買下該房後，實際使用年限僅是42年。
同時，《物權法》規定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。”
（二）理清用地性質：
不同的用地性質，有著不同的建築屬性、產權年限。購買新房時，購房者可查看，開發商的《土地使用證》與《商品房銷售（預售）許可證》 。購買二手房時，購房者可查看，房屋產權證上的房屋性質與規劃用途。
（三）清晰“有房屋≠有產權”：
“小產權房”，不是法律概念。購房者，應清楚“小產權”的風險，不能進行上市交易，無法辦理合法的產權手續。
在買房之前，要弄清楚房屋的產權問題，是大產權房、宅基地房屋、還是小產權房，若是大產權房，是70年、50年，還是40年，並要瞭解剩餘的產權年限。
（採晴）
閱讀更多 萬典拆遷律師 的文章
