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大家都知道，地產開發是小鎮盈利的重要板塊，也是實現小鎮宜居的一個重要標尺。當一棟棟漂亮的住宅建起來後，卻發現乏人問津、獨自飄零，開發者怎能不捶胸頓足？
如何做好地產開發卻是一道難題。與普通的住宅開發相比，文旅小鎮的地產開發更加複雜，更需要專業的知識和團隊。造城者用過去的經驗、理念“種高樓”，必然只有死路一條。
正文:
首先，我要強調一點，房地產開發當然是小鎮開發不可或缺的重要一環。一方面，沒有房子哪來小鎮？無論是小鎮居民的居住需求，還是為小鎮消費者提供服務的商業設施，都需要通過房地產開發來解決。另一方面，因為小鎮開發投資大、週期長，通過房地產開發，快速回籠資金實現滾動開發是現階段最好的選擇，靠門票收入那只是一種幸福的嚮往。這兩方面決定了目前小鎮開發離不開房地產。
但小鎮的地產開發卻不同於單純的商住開發，我們在很多正在開發或者已經完成的小鎮看到，小鎮的房子賣不出去，小鎮開發被蒙上一層陰影。
原因一：選址不正確
小鎮選址正確與否，直接決定小鎮的興旺，沒有小鎮的興盛，就沒有房地產開發的基礎。皮之不存，毛將附焉？那麼小鎮依託的必要條件有哪些?一是文旅資源必須＂特＂；二是交通條件必須＂順＂；三是離人氣源必須＂近＂。三點缺一不可。
也許有人認為，我有獨一無二的資源，酒香不怕巷子深。那麼請問，地球上獨特優美的自然資源何其多？可為什麼被人類發現的又何其少？祖國的名山大川何其多，能去的又有幾座？為什麼？皆因交通使然。交通不通，交通不到，縱然美如天堂，你也只能望美興嘆！
而離人氣源近更好解釋，那麼多的小鎮選址城郊，不就是因為人氣源足夠近嗎？沒有人氣就沒有一切，更沒有地產開發的基礎和條件。
二、定位不清晰
一般小鎮開發的規模都比較大，少則幾千畝，多則上萬畝。規模大意味著單一的業態肯定無法支撐。於是，小鎮就成了一個筐，什麼都往裡面裝：養老、度假、文化、體育、科技、教育、中藥、藝術、武術等等。到最後，小鎮到底成了什麼東西？不僅別人不知道，連自己也不明白。
這正是小鎮開發最忌諱的一點——亂。雜亂無章、亂七八糟，沒有主題、沒有主體，即根本沒有定位。
如此亂七八糟，又何談特色和發展呢？即沒有做好頂層設計。
不同的小鎮應該有不同的稟賦、顏值和氣質。正是因為有這些不同才非常清晰地區分各自不同的遊客群。而不同的遊客群，其旅遊方式又有很大的不同，如有走馬觀花的觀光遊、暫居小棲的度假遊，有家庭集體出遊，有個人獨處揹包遊。有的縱情山水、有的追求浪漫、有的沉迷歷史文化、有的只想孤獨前行。迴歸、回憶、找尋、探索都可以是一段旅遊的主題。因此，這就決定了某一類遊客對某一類小鎮的情愫，一旦情愫滋生和發酵，任憑什麼都不可阻擋他們前往的腳步。而這一批又一批滿懷情愫的忠誠遊客，是最有可能由暫居變旅居，繼而成為小鎮的＂鎮民＂的。當他們準備成為鎮民時，首先考慮的是什麼?置業！這是紮根在中國人心中千百年都無法改變的觀念，難道不是最好的購買動機?
小鎮的定位越淮確，其情愫表達的就越充分，吸附力就越大，忠誠度就越高，人氣就越旺。
如此，房子還愁賣嗎？
原因三：需求研究不夠
相信大家都懂需求決定產品這個道理。但“懂”和“做”是兩回事，我在拙作《地產6堂課》裡舉了四川青城山的例子。2012年青城山雲集了龍湖、中信、泰達、海航、中鐵等10多家中國知名房企，但16個項目銷售額總和只有5個多億，還不如上海星河灣開盤一天銷售額的一半。
按道理說，這些大牌房企可都是在全國市場真刀真槍打拼出來，其產品無論是戶型、景觀、外立面那都絕對稱得上樣板，可為什麼都折戟沉沙呢？總結一句話，就是所有的開發商都抱著過去的開發理念和經驗在開發旅遊度假產品。
青城山作為旅遊度假勝地，最主要的需求就是度假產品，這一點從政府到開發商我相信沒人不明白。可真正開始開發後，所有的一切仍被過去所左右，其結果自然只能是慘不忍睹。當然，我們不能責怪開發商，2012年，文旅地產開發才冒頭，到底怎麼搞大家都是摸著石頭過河，理念的轉變是需要啟發的，更需要時間和過程。但今天我們不能再犯同樣的錯誤。
請一定牢記，我們的消費者不是我們在寫字樓、購物中心、大馬路上擦肩而過的＂白領黑臉或者花臉＂，而是＂度假人＂。要研究度假需求，首先要分析度假的目的是什麼。我們可以歸納為四類：減壓放鬆類；享受成果類；感受情懷類；滿足新奇類。（關於這四類需求分析詳見《文旅小鎮消費的四大特徵》一文。）
只有真正滿足了度假需求，旅居才能真正實現。只有實現旅居，小鎮房地產開發才有基礎。
四、產品創新不夠
文旅小鎮的地產開發主要有以下四類產品：
一是小鎮居民住房：這和過去的商住開發一樣；
二是旅居度假住房：一般以別墅、多層洋房、民宿小院為主；
三是觀光遊客住宿：以度假酒店、度假公寓為主；
四是商業經營用房：小開間商鋪和中小賣場為主；
顯然，除了第一類小鎮居民居住用房和過去的商住產品有所相同外，其他都有很大不同。
具體說，居民住房產品品質和檔次要求更高：雖然戶型不一定太大，但風格必須切合小鎮的整體定位，景觀以原生自然為主，配套以玩、吃、看、樂為主。
這裡特別強調的是戶型的功能和普通住宅有很大不同，如廚房、客廳、衣帽間、儲藏室等其功能作用不大，完全可以簡化，有的甚至可以捨棄，而室外空間成為重要的需求，如前後小院，屋頂露臺等。這需要設計師更多的創新——控制室內面積，增加室外空間，功能滿足度假需求，景觀原生自然，風格表現獨特。
至於度假酒店，我更建議不要盲目追求星級標淮，而應根據小鎮的總體定位，以主題酒店的形態出現，更能增強小鎮的文化氛圍。
所謂主題酒店就是一定以表現某個或某種主題為原則，並不一定是奢華，而是文化或者情懷。主題酒店檔次和舒適度並不比五星六星差，但情趣和風格更有個性。
我認為，小鎮商業開發應該分為兩種形態：
一是以滿足小鎮居民日常生活為主的商業中心，不建議盲目追求高大上。因為小鎮居民消費實力和消費觀念不一定能接受什麼購物中心、商業廣場等。商業中心可根據小鎮人口密度和交通距離設置一個或多個，面積無需太大，功能不一定以購物為主，業態要豐富，環境同樣不可忽視。
二是針對遊客的商業形態，最好是以商業步行街的形態出現。以吃購為主，但休閒業態如咖啡吧、書吧、遊戲室、西點、藝術品、書畫、土特產、紀念品等都應整合設計。建築風格可以是民族的，也可以是歐風，既可以古樸也可以現代，這需根據小鎮的整體定位決定。
但這些商鋪和城市商業中心的商鋪有所不同。有的可以很小，僅作展示用；有的卻可以更大，特別是進深可以更長。因為，有些特色商品現場製作更讓遊客有體驗感。比如，絲綢印染小鎮，完全可以把從春蠶吐絲到編織到印染全過程進行展示，並可以讓遊客自己動手。參與和體驗是最好的銷售方式，這樣做商鋪銷售空間自然會擴大。
但不管怎樣的形態出現，針對遊客的商業街，文化和遊樂是不變的主題。
陳仁科老師重磅新作
——《文旅小鎮之生存法則》
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