民生之事，無非錢也。
過去的兩三年裡，中國的很多產業在發展，互聯網對製造業、服務業形成了衝擊，中國金融市場出現一定波動。進入2018年後，人民幣兌美元的主基調都是在升值，但這種局面在3月下旬便戛然而止。
究其原因，無非三點：受中美貿易糾紛的影響，引發市場對人民幣的擔憂；央行宣佈降準，寬鬆的貨幣政策，讓人民幣開啟走跌模式；美國的經濟數據支持美元走強，此消彼長，人民幣自然弱勢。
人民幣持續走低，資產“被縮水”，尋求抵抗人民幣貶值風險的財富“盾牌”便成為民眾夙興夜寐的主要動力。
改革開放40年的經驗告訴我們，不管經濟風雲如何變幻，政策如何改變，投資不動產都是資產保值顛撲不破的真理。所以，找到優質不動產才是財富保值增值關鍵。
那麼問題來了，在連續三年躋身新一線城市的“國際鄭”，如何找到優質不動產，實現房產升值呢？
根據我們對鄭州多年的觀察和分析，滿足以下條件的區域房產，升值空間較大，滿足的條件越多，升值空間越大。
升值法則一：地段
地段！地段！地段！
重要的事情說三遍。決定房地產價值的因素除了地段還是地段。因為一座城市中好的地段十分有限，因而更具有升值潛力。客戶決定買不買房子，一是區域價值認不認可，在此基礎上，價格合適不合適，至於產品因素，是次一級的因素。這是強勢市場時的邏輯與定律。
離開地段說優勢，都是白扯。
地段因素包含很多，其中，最主要的就是交通和配套。
地鐵一響，黃金萬兩。作為城市經濟發展的生命線，地鐵修到哪，房價就漲到哪。縱觀鄭州房價高的地方，無一例外，均是地鐵規劃密集的地方。
2016年，鄭州地王鄭紡機的橫空出世，創造了總價25億、單價2682.38萬元/畝、樓面價13411.23元/㎡、溢價率294%等多項記錄。鄭紡機位於鄭州市主城區，交通便利，醫院、商超、學校等生活設施套齊全。除此之外，地鐵5號線、地鐵3號線換乘站都在附近，增加了鄭紡機的附加值，讓其成為“地鐵生命線”的受益者。
今年年初，滎陽東地王出現鄭上新區的核心區域。其主幹道中原西路向東延是鄭州市區的中原路，連通常西湖新區、中原新區、鄭上新區三大新區，匯聚鄭州市政府單位、及鄭西優質的教育、醫療和生活配套資源。地鐵3號線、8號線和10號線均從這裡經過，其中10號線預計2020年試運營，通車後10分鐘便可通達鄭州中心城區，大大提升了滎陽東的交通便捷性與市區的連接性，增加了該地塊升值期望，提高了附加值。
當然，地鐵房也分為許多種類，好事者將他們分別命名。距離地鐵站點步行5分種內的房子，稱之為“正地鐵房”；10分鐘內稱“準地鐵房”；15分鐘內稱之為“近地鐵房”。距離不同，房價、升值空間也不一樣。
筆者所在的聖菲城，是鄭州金水老城區口碑較好的品質小區。因為位於東風渠濱河公園旁，周圍景觀綠化非常好，附近醫院、商場、超市、學校等配套措施應有盡有。
自從地鐵二號線在附近通車後，聖菲城的價值得到進一步提高。從距離來講，聖菲城屬於準地鐵房，從聖菲城到東風路地鐵口的直線距離僅為700米。從聖菲城出來，走東風渠橋，到東風路地鐵口僅需不到5分鐘。目前，聖菲城二手房價格均在21000左右，但是許多房源的實際價格在22000以上。
而緊鄰聖菲城的博客工社小區，和聖菲城共享公園、醫院、商場、超市、學校等配套措施，但因為小區自身環境較差，加之離地鐵口相對較遠（距離東風路地鐵口直線距離2公里，走路需要20分鐘），房價上漲空間不大。目前，博客工社的二手房價僅為16000—17000左右。
要說地段，不得不提到當年號稱“Number1”的正弘藍堡灣，小區位於東風路花園路黃金地段，離東風路地鐵口走路僅需3分鐘，交通十分便利。目前該小區二手房價均在25000左右，升值空間巨大。
所以，房產要想升值，首選地鐵房。被地鐵覆蓋的小區，自住出行方便，出租能吸引租客，升值空間較大，哪怕掛在二手房網上價格也能比非地鐵房價格高一小番兒。
升值法則二：學區
除開交通，配套設施也很重要。而在眾多生活配套項中，教育資源無疑是最受關注的。
近日播出的《極限挑戰第四季》第二期中，關於人生起跑線的設置惹人深思，在家長中起到了不小的反響。不讓孩子輸在起跑線，是每個家長最根本、最樸實的願望。
不讓孩子輸在起跑線，首先要為孩子找個好學校，學區房應運而生。擁有名校、名師、出色教學硬件的優質教育資源的購房行為，也被看作是一種血緣關係的寄託；孩子受教育水準和成長環境的保證；下一代人生起跑線的“助推器”。
鄭州的優質教育資源稀缺，且分配不均勻，因此學區房十分受青睞。其中，同時被劃入周圍重點小學和重點初中的招生範圍內的雙學區房價格更是水漲船高。
以鄭州最知名的雙學區房，文化路一小+省實驗中學為例，兩所學校一直是眾多家長熱捧的熱門學區。按照新建樓盤不參與文一省實驗雙學區劃片的原則，區域純正的學區房基本都是老家屬院，如外貿學校家屬院、省博物院家屬院、政法幹校家屬院、園藝場家屬院等。
這些老小區，目前均價都在3萬—3萬5之間，且基本無房源。
做個對比，同樣位於省實驗中學附近，但不屬於省實驗學學區的白廟社區、廣廈城市之巔、恆大名都等小區，目前均價在1萬6左右，學區房這個身份，直接讓房產增值近2萬。
優勝路小學+七中，也是金水區有名的雙學區房。學區範圍為：健康路以西，衛生路以東，優勝北路以南，金水路以北。包含了天下城、七中家屬院、優勝北路5號院、城中央小區等二十多個小區，大多數都是90年代的老小區。其中，防疫路12號、防疫路11號均價均在19000元左右。而03年天下城小區目前房價在24000—25000左右，07年的城中央小區均價在26500左右。
可以說，該區域只要房子稍微新一點，價格基本會在23000+，老小區價格都在18000元上下，不能貸款的房子價格在16000元上下。
升值法則三：人流
最近幾年，互聯網經濟十分火爆，影響了各行各業。筆者也在耳濡目染中，瞭解學習了互聯網經濟的主要玩法：以儘可能低的成本獲得儘可能多的流量。
其實，這和房地產追求的差不多。
眾所周知，鄭州房價最貴的兩個區域是鄭東新區和金水區。除了兩者交通便利、配套設施完善以外，最主要的原因兩者經濟發展水平高，提供了眾多的就業崗位。說白了，兩者吸引了更多的人流量。
就像因為“搶人”很火的西安，憑藉各種優惠政策在短短1時間，迎來了80萬人落戶。80萬的人流量湧進來，西安趕走了炒房客，迎來了滿城剛需。西安的房價也從去年年初的不到8000漲到了如今的12000多。2016年10月到2017年10月，西安商品住宅成交均價中漲幅更是高達68%，排名全國第一。
這就是人流量的重大作用。
2010年二七區鑫苑現代城、溪山御府、英地天驕華庭、藍堡二期等四個樓盤幾乎同時開盤，並且當時開盤價格幾乎一樣。都在7500-8000元/平方。時至今日，鑫苑現代城、溪山御府二手房價是22000元/平方，英地天驕華庭28000元/平方，藍堡25000元/平方。
這4個純高層小區，二手房價格的差距背後是二七區、中原區對就業的接納能力和金水區對就業接納能力的差距。
鄭州的寫字樓主要分佈在金水區和鄭東新區，能提供更多的就業崗位，這為兩個區域的房價堅挺提供了重要保障。
以鄭州第五座萬達廣場——金水萬達為例，該廣場的建立，必然吸引了該區域人流量的增加，再加上旁邊的建業凱旋廣場，金水老城區的商業中心正由農業路花園路往北平移。
這對周邊的房價均有較大的促進作用，附近的天驕華庭、藍堡灣、正弘數碼公寓、文博花園房價均持續堅挺。
不過，隨著時間的推移和鄭州各區域的建設和發展，港區、白沙、綠博也能吸引更多的人流量。港區是因為更多的企業入駐，帶來更多的就業機會，白沙、綠博則是因為省政府的搬遷，造成的行政中心轉移。
升值法則四：稀缺
古人說：物依稀為貴。簡單的五個字，卻揭示了重要的經濟學原理：供求關係決定價格。
這種原理同樣適用於房價。
一個城市的價值高低，頂級豪宅區，必定聚合的是頂級的資源，而這些區域歷來是一個城市中心對外輻射的核心源地，更是一個外來資本進入城市的門戶。
鄭州的豪宅區北龍湖房價貴徹天際就是這個道理。
支撐北龍湖高房價的不在於一線品牌房企的名頭，也不在於項目的各種高附加值，更不在於北龍湖強大的水域面積，而在於北龍湖金融島以及沿湖的商業配套。
根據規劃，金融島內外環共規劃44棟樓宇，金融辦公樓宇就高達35棟，未來重點集聚的均是國際、國內金融行業龍頭或知名領軍企業，同時還有龍湖新天地、悅榕莊、洲際酒店和假日酒店群以及龍湖南里和龍湖北里等商業力量進駐，這些都是頂級稀缺資源。
這些企業、商業的進駐，必然會對房價帶有促進作用。再加上北龍湖規劃了22號線、4號線、6號線等多條地鐵線，北龍湖房價被廣泛看好。
而且，北龍湖預支了鄭州10年的配套，雖然目前很多教育、醫療、商業、交通等配套還在規劃中，但是提前統籌佈局的排水、電力、通信、熱力、燃氣、環衛等基礎設施的規劃，是比肩國內一線城市的，日後在這裡生活的人，生活質量必然會超前市區生活將近10年。
結語
房地產是個技術活，不僅需要毒辣的眼光和與清醒的頭腦，還需要有敏銳的預判。做預判，要對整個經濟形勢和城市發展規劃有著清晰的認識，要從未來看現在。
目前，鄭州正在不斷地開疆拓土，東南西北四個方向，擴大自己的勢力範圍。其中東西雙翼遠景都在軌道交通覆蓋範圍之內，最被人看好。東區，白沙綠博，期望值高，適合長期投資；以滎陽東為首的鄭西區域現在還算是鄭州房產市場的價格窪地，距離中心城區較近，也值得入手。
投資房產，最大的禁忌就是以剛需的眼光去考慮投資。只要人口不斷流入， 在建新區都是可期的。從工作、生活等綜合因素下選擇適合自己的，才是最正確的選房之路。
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