作者 | 小磊
來源 | 小磊說房（ID：zwhebei） 原創作品，入千人小磊說房qq群請聯繫xlsf007或評論留言。
■■小磊說房—東壹時區、海德公園、孔雀城
■對於這個項目，小磊感覺挺“隨性”的，想變就變，最近一年多的時間，項目變了三個名稱，儘管名字在變，但是項目的本質還是沒有改變。
■2016年的時候，小磊就曾做過調查
■項目信息調查：據項目公開資料顯示，石家莊孔雀城為開發區新晉樓盤，項目位於高新區天山大街與學苑路交口東行300米路南，佔地295畝。根據開發商公開的信息顯示，整個項目將建設44.39萬㎡的大盤，整個項目規劃為青年精品住宅項目。
■土地信息調查：據筆者走訪調查發現，該項目早在2016年3月28日就已經拿下了該項目約1/3的地塊，不過地塊的性質有些“問題”，土地用途為科教用地。已經拍下的地塊詳情：該地塊東至太行西街及旭苑房地產，西至秦嶺大街，南至金沙江道，北至路達機械及南豆集體土地，宗地面積約合80.98畝。
■企業背景調查：對於石家莊孔雀城這個項目的開發企業，據筆者調查發現，開發企業為石家莊旭苑房地產開發有限公司，其公司的背景為石家莊北方藥業有限公司的旗下子公司，其中石家莊旭苑房地產開發有限公司為石家莊北方藥業有限公司的兩個自然人股東：宋建華和杜彥強投資成立的，其中杜彥強佔股份90%。
據瞭解，整個孔雀城項目，將建設24棟高層，該項目周邊的其他樓盤有：主語城、富力城等項目。
2018年中介發佈的信息：項目由北方藥業集團下屬企業石家莊旭苑開發有限公司開發。項目交通：預計規劃 三號設有站點。項目配套： 有中1中，精英，太行大街等餐飲有KFC，西北人家等。 金融有建行，工行 ，農行， 有10幾家銀行網點。醫療有市四院分院 省四院分院 施工情況：已開槽 。 證件:目前已有土地證。交房時間：2019年年底。項目均價：8500戶型：80-110平米 優惠政策：2萬抵4萬訂房方式：一萬元定金，七天內交首付首付五成（先三成，三個月後補齊剩餘兩成）
■政府和購房者態度：
對於項目，政府的態度：2016年9月，經我區規劃局瞭解，未受理過孔雀城項目，關於土地變性問題，我高新區控制性詳細規劃2016年2月剛批覆按市規劃局意見近期控規不做調整。
對於項目，購房者態度：天壹時區 東壹時區 海德公園都是一個小區，目前是石家莊北方藥業的老闆杜顏強開發的，房地產的名字為石家莊旭苑房地產開發有限公司，房子不到一年換了3個小區的名字不停的賣，什麼證件都沒有，是科研用地，揚閆可以變性70年，現在有不可以了，客戶現在也 不給退錢，也不按協議走。
從紙上“潛行”到轟鳴地底，石家莊地鐵從動工到開通，帶領著石家莊樓市邁入了“地鐵時代”，而融入、改變省會市民的生活，只用了一年時間。6月26日石家莊地鐵開通一週年，乘坐地鐵1、3號線縮短了城市區域間的出行時間，對石家莊樓市變革具有劃時代意義。
如今，不知不覺，地鐵開通已經快一週年了。回顧這一年，認真審視地鐵對於石家莊樓市帶來的點滴變化時，不難發現，地鐵對石家莊房地產市場各個板塊房源的影響是不一樣的，影響的程度和深度都不一樣。
■“地鐵房”並非購房者考慮的首要因素
近日，燕趙都市報記者調查了高新區距離相差不遠的兩個樓盤，一個為石家莊地鐵1號線“地鐵房”卓達星辰花園樓盤，另一個為“非地鐵房”同祥城。
根據安居客二手房數據，石家莊卓達星辰花園，2015年12月份樓盤均價為7091元/平方米，而當下樓盤均價為14989元/平方米，價格漲幅為7898元/平方米而這個樓盤最高價格出現在“2017年6月份”，房價為17910元/平方米。
而在卓達星辰花園項目西北方向的“同祥城”項目，這個“非地鐵房”項目，2015年12月份樓盤均價為7572元/平方米，而當下樓盤均價為15916元/平方米，價格漲幅為8344元/平方米；而這個樓盤最高價格出現在“2017年6月份”，房價為18755元/平方米。
同樣位於該區域的兩個樓盤，為何“地鐵房”價格上漲幅度不如“非地鐵房”？對此，區域某二手房中介人員表示：“兩個樓盤建造時間上相比，卓達星辰花園屬於2009年建造的樓盤，而同祥城屬於近幾年的樓盤，在樓盤品質和環境上，同祥城更偏好一些，現在購房者越來越理性，大多都選擇環境好一些的小區，比如環境、通風、採光、密度、居住氛圍等成了市民在購房時的主要考慮要素。消費者對住房的要求已經開始尋求一種比較理想和合適的居住環境。”
對於地鐵房，他還補充道：“犧牲樓盤居住品質，而刻意的選擇地鐵房，很少有購房者這樣選擇。”
■品質相近的房源 地鐵房價格上漲空間更大
品質相差不大的樓盤，“地鐵房”價格漲幅更大。調查樓盤為“非地鐵房”和平世家以及“地鐵房”談固國瑞城。
根據安居客二手房數據顯示，2015年12月份，和平時光家園均價為9572元/平方米，而談固國瑞城9311元/平方米；2018年4月份，和平時光家園樓盤均價為19248元/平方米，而談固國瑞城19138元/平方米；和平時光家園房價漲幅為9676元/平方米,談固國瑞城房價漲幅為9827元/平方米。
“樓盤品質相差不大的情況下，地鐵房升值空間更大一些，因為石家莊的城區範圍畢竟有限，地鐵的優勢還不是很明顯，所以地鐵房的價格並沒有凸顯出來，在價格相差不大的情況下，許多購房者還是更傾向於地鐵房置業。”對此，有業內人士這樣講到。
對於地鐵房的發展，他還表示：“短期來看，地鐵建設對市中心的樓盤影響並不大。隨著以後三環外區域的通車，地鐵的優勢會越來越明顯，從長期來看，地鐵交通的便利將大大縮短周邊區域與市中心的距離，並隨著二環周邊的房屋租住與購買需求的上漲帶動土地價格的升值，地鐵房的價值或將慢慢凸顯出來。”
■商業地產 “地鐵”的拉動效應非常明顯
記者調查發現，從安居客、58同城、趕集網、石家莊買房網等平臺的房源成交價格情況來看，對於商業地產，“地鐵”的拉動效應非常明顯。
根據安居客二手房、石家莊買房網等平臺數據顯示，2018年4月份，“非地鐵盤”萬達公寓掛牌均價為10280元/平方米，而“地鐵盤”瑞城國際廣場的均價為13500元/平方米，同樣位於高新區的“地鐵盤”天山U米公園二手房報價也在13333元/平方米。
為何地鐵旁的商業地產價格如此“凸出”？有業內人士表示：“地鐵無疑已經成為了帶動周邊商業地產發展的“引擎”，越來越多的開發商及投資客認識到了地鐵對沿線商業地產的拉動作用，而地鐵之所以能吸引商家及開發商的目光，根本原因在於其帶來的龐大人流。”
根據記者調查發現，目前石家莊市現有地鐵線路分佈的分析，不難發現，越來越多的商業選擇與地鐵直接連通，讓地鐵與商業購物中心能夠做到無縫銜接，這一建築形式使地鐵的作用不只侷限在交通方面，而是將其帶入了商業地產的領域，近年來隨著地鐵的開通，地鐵周邊的商業地產受到越來越多投資者的重視。
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