不同於幾年前，如今的尹山湖板塊，已逐漸展現出“人聲鼎沸”的一面。
人口極眾，小區極密集，討論度極高，樓市極活躍.......時至今日，尹山湖仍然是蘇州的置業熱門地，而在不知不覺中，尹山湖房價已經“實錘”地到達了2.5萬/平。
尹山湖何以賣到2.5萬/平？到底是誰在買尹山湖的房子？我們試圖找到答案。
蘇房網訊
採訪丨石文樂 陸曉菲
誰在給2.5萬/平的尹山湖買單？
隨著十餘家樓盤業主的大量入住，尹山湖，已經成為蘇州人口最為密集的住宅區之一。
“尹山湖現在熱鬧多了，夜跑、散步的人超多。” 保利悅璽業主盧斐，繪聲繪色地描述了入夜的尹山湖：環湖一圈，運動的年輕人比比皆是，公園廣場上，跳廣場舞、休憩的居民幢幢往來，而小區樓下的沿街小商鋪，生意火爆，“生活氣息很濃”。
（入夜的尹山湖）
熱鬧的不止是居民。逐漸展現人氣的尹山湖，房價也水漲船高。5月中旬， 保利悅都開盤，推出111套高層房源，均價接近2.4萬/平，去化約80%。而附近在售的 泰禾金尊府，均價已早早突破2.7萬/平。
（陷入新房荒的尹山湖）
“尹山湖的新房不多了，在賣高層的，就我們兩家。” 保利悅都銷售指出，現在的尹山湖，新房庫存已經不多。據蘇房網統計，目前板塊內在售住宅樓盤約有6家，其中4家主推別墅類產品，僅2家在售高層類型的普通住宅產品。
而 保利悅都和 泰禾金尊府，本身庫存房源也已不多——住建局網籤數據顯示， 保利悅都未網籤可售房源量有701套，但介於網籤延遲以及案場銷售反饋，目前實際剩餘房源約300-400套， 泰禾金尊府未網籤房源有503套，項目實際剩餘房源，已不足200套， 建發獨墅灣後期也有部分高層房源。總體而言，新房量還是難言充裕。
而且，目前一個很明顯的現象，尹山湖在售的兩大普通住宅盤，似乎都“不著急”。 保利悅都房源量雖然相對充足，但並不急於快速出貨，4月底五百多套領取預售證的房源，5月中旬也才推出百來套； 泰禾金尊府由於價格偏高，就更是以小批量出貨為主。
（ 保利悅都案場實探）
建發獨墅灣後續的高層產品現在還沒什麼具體推盤的動向，前期都是賣別墅，甚至部分板塊內的普通購房者都不知道這個盤後續會有普通住宅產品。
在售樓盤少，放貨量極為不足，成為尹山湖二手房房價的隱形推手。
與此同時，2.5萬/平的均價，400萬左右的總價，大大提升的購房門檻正在逐漸改變尹山湖購房人群的結構。到底是誰在買尹山湖呢？在幾家售樓處，我們得到幾乎一致的回答：“除了郭巷本地人，很大比例的客戶，是從園區來的。”
“園區早期的剛需客戶，本來在園區就有房子，通常都是賣掉一套小的，來尹山湖換套大面積房源，別看尹山湖新房總價也高了，對園區客戶來說，壓力其實不大。”首開屹墅置業顧問如是表示。
（ 泰禾金尊府案場實探 ）
值得一提的是，蘇州下屬縣市乃至上海的客戶，也在成為尹山湖購房的生力軍。“常熟、張家港來的客戶很多，也算不上投資，大多是父母幫子女買，子女將來打算就在蘇州發展的那種。”置業顧問這樣告訴記者。
中介工作人員也有相同感受。“帶看過很多上海客戶，手上有錢，但上海買不起，就來尹山湖買別墅。”鏈家工作人員表示， 正榮國領、 九龍倉碧堤半島，都是滬上客戶的熱門選擇。
顯然，2.5萬/平的尹山湖，大有人來買單。且無論是園區首改客戶，還是蘇州外圍區域客戶，尹山湖的新房，因其大戶型、高總價，已不再對剛需友好。
“房東總感覺自己賣便宜了”
剛需就真的買不到現在的尹山湖了？答案是否定的。
“現在尹山湖二手房，比年前成交量大了很多，年後看房更多了。“鏈家工作人員表示，近期尹山湖二手房交易十分活躍，“特別是剛需小三房，基本一掛出來，就會被搶掉。”
記者走訪尹山湖多箇中介門店，工作人員都有著類似的體驗：整個尹山湖版塊，雖然二手房房源量總體比較大，但房源呈現兩極分化——90平左右小戶型特別暢銷，賣完一批又一批，如今已房源稀少，供不應求；120平往上的大戶型，卻陷入滯銷，帶看和成交都相對較少。
“大戶型難賣，很大程度上因為房東心態不穩定，總覺得賣便宜了。”中介工作人員表示，尹山湖二手房價格普遍上漲很多，“拿保利三期的房源來說，120平的房源，去年也就是兩百六十萬，今年漲了三四十萬。”
（尹山湖業主群呼籲集體漲價）
前段時間，一張“尹山湖業主集體漲價”的截圖在網上流傳開來。在文字中，部分業主呼籲小區二手房掛牌價，統一調整至26000-28000元/平。
實際上，雖然尹山湖二手房價還未達到誇張的28000元/平，但部分小區二手房，已接近或超過 保利悅都的新房售價。在中介門店掛出的房源列表上，不少的房源均價，已經超過了25000元/平。
（中介掛出的房源宣傳圖）
“很多房子價格虛高，110平掛270、280萬，加上稅費均價都要2.6萬/平，人家（買方）都可以去買悅都了。”中介工作人員如此表示，“尹山湖的二手房客戶，大部分還是剛需小年輕，小戶型哪怕漲價，總價還是能承受的，大戶型一漲價，很多人就買不起了。”
“店裡來的剛需客戶，買首套房心態比較緊張，更挑剔一點，會比較很久。”中介補充道。一面是冒進的房東，另一面是猶豫的買家，兩者對沖之下，就形成了尹山湖二手房的僵持局面。
“總價上升之後，尹山湖二手房與新房相比，優勢就不明顯了，同樣是二百大幾十萬，剛需購房者能選擇的區域，就不止是尹山湖了。”蘇房網首席數據分析師夏瑋芬如此表示。
房價噌噌漲 配套跟上了嗎？
樓市並不單純，枝枝蔓蔓的全是人間事。業主激進漲價的背後，我們不難感受到某種情緒：生活在那裡的人，對於尹山湖抱有信心。但在某些時刻，這種信心往往又是脆弱的。
“這邊居住氛圍已經不錯了，也通了地鐵，但就是缺少大型商業。”業主向我們抱怨：“看電影，要不去就 雙湖廣場，要不只能去 獨墅湖鄰里中心，並不方便。”
這一定程度上反應了尹山湖的商業現狀：社區商業有，但也僅僅是社區商業了。板塊內， 陽光天地商業畢竟體量有限，而 泰禾金尊府的商業體離運營開業，也還為時尚早。理所當然的，人們把期待放在了愛琴海購物公園上。
（尹山湖愛琴海購物公園現狀 2018.06.06）
不過，說起來多少有點諷刺，愛琴海購物公園的前身——商業水街，開業從2015年說到了2018年，一拖再拖，今年能不能如期開業，對尹山湖居民來說，無疑是個揪心的懸念。
尹山湖的另一個短板，是學校。
“不管是尹山湖實驗小學，還是郭巷小學，就師資力量來說，現階段都不能算是優質學區。”中介店員很直白地指出了尹山湖的學區問題，“買這裡的剛需，基本不會考慮學區問題。”
（網友關於尹山湖學區的討論）
“尹山湖的住戶，不少都是園區上班的白領、工程師、技術人員，學歷高，素質高，生源不會差。”針對教育問題，有部分尹山湖網友，敲下了這樣的話。他們傾向於認為，尹山湖依靠高質量生源，自然會成為優質學區。
不過，在現實中，不少業主已別有打算——時機成熟了，就“回城”。“等到孩子要念書的時候，可能會賣掉這裡房子，換別的區域的學區房。”盧斐坦然告訴記者。
蘇房網首席數據分析師認為，尹山湖的新房市場，目前在售的不管是產品還是價格，已經逐漸轉向了一步到位的實力置業者或改善型購房，周邊二手房在傳導效應之下，熱度肯定會跟著攀升；但目前板塊各項綜合配套，能否對尹山湖二手房價持續上行起到有力的支撐，明顯還需要時間。
“商業、學校、醫療等各項配套，能否在短期內長成，將是尹山湖樓市能否由剛需向改善全面轉型的關鍵。”
結語
儘管現實仍有種種落差，但我們必須承認，尹山湖板塊依舊是朝氣蓬勃的。
就像很多年前的園區湖東，生活在那裡的人們，年輕活力，拼勁十足，對美好生活充滿期待與想象。這樣可愛的年輕人，本就值得一個“更好的尹山湖”。
妾心如水，良人待來。但願尹山湖的良人，早日到來。
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