JJ-魅力值Ax小豪
其實按照之前的棚改計劃,就是逐年遞減的,所以說此次的收緊消息其實並不讓人意外。2017年5月,高層確定今後三年棚戶區改造的目標任務——確保2017年完成再開工改造600萬套棚改任務,同時實施2018-2020年3年棚改攻堅計劃,再改造各類棚戶區1500萬套。
去年實際上是已經提量了,所以可以預見今後的量會變慢。
想想近兩年,多少調控壓在一線城市,可是面對M2的不斷增長,資金總要尋找出口。以去庫存為主基調的三四線城市很容易便成為投資目標。
再加上這兩年大力推行的棚戶區改造,也是給三四線城市樓市加了熱度。
可以這麼說,大部分三四線城市樓市之所以火熱,棚改及貨幣化安置佔了主要原因。
在2004年至2014年,我國棚戶區改造由於資金來源不足,主要以實物安置為主。2014年以來受益於PSL的創設,棚改貨幣化開始大力推行,進程明顯加快。2015,2016,2017年棚改貨幣化比例大幅提升。
今年的棚改貨幣化比例大概率走低,自然三四線城市銷量面臨回落壓力,對後期土地出讓收入、房地產開發投資增速影響均偏負面。
而對於人口淨流出的三四線城市而言,棚改這量馬車慢下來之後,房價的上漲動力就沒了一大截。
不過還有一個現象值得注意:就是樓市已進入以提高居住質量為代表的時代,房地產存量時代即將到來。非常典型的信號就是大規模的棚改。
“六普60%,至少6億人沒有用上抽水馬桶。這又代表著什麼呢?看來棚改還是有前途啊!
槓桿遊戲
趙冰峰財經
這個消息,絕對是爆炸性新聞了。因為國開行是棚改貨幣化資金的主要來源,而貨幣化安置又是三四線城市房價大漲的重要動力。
先簡單說一下貨幣化安置背後的邏輯。
眾所周知,各個城市基本都有棚戶區,很多是以前的老舊工業宿舍,居住條件很差,為了提升城市品質、提高居民的居住質量,所以才有了棚戶區改造這樣的工程。
棚戶區改造其實早在2005年就已經開始了,直到2015年,棚戶區改造的補償,主要是實物補償——即分新房子給拆遷戶,當然也有少量的差價用貨幣補償。
但是從2015年開始,情況就發生了重大變化。全國範圍內的房地產去庫存成為重要任務,尤其是三四五線城市,去庫存的壓力特別大。棚改貨幣化安置就被“發明”了出來,相比實物安置(即分房子),貨幣化安置有以下幾個好處:
強力去庫存。實物安置是要新修安置房,對於去庫存不但沒有任何幫助,反倒會加劇庫存積壓;但貨幣化安置,拆遷戶拿到錢之後只能是到市場上去買,買的肯定是存量房。拆得越多,去庫存的量就越大。所以我們能夠看到這些年去庫存取得了巨大的“成績”,如下圖所示(數據來源:興業證券):
見效快。拆遷戶拿到錢之後,由於沒有住房,他們必須拿著錢馬上去購買庫存的商品房。相比其他房產刺激措施(比如降稅、補貼等),棚改貨幣化安置對去庫存的效果是最快的。
刺激房價地價。棚改貨幣化安置,會在短期內集中出現大量購房需求,而且這些購房需求購買力極強(手裡都有鉅額的補償款),開發商顯然不會放過這樣的機會,房價自然就會提高,所以很多小城市房價都上萬了,遠遠脫離當地居民的實際收入水平。這一特點,甚至被一些炒房團利用,他們選擇炒房城市的時候,其中一個指標就是看當地有沒有大規模的拆遷,是不是貨幣化安置,如果是,那麼就不缺“接盤 俠”。麵包漲價了,那麵粉肯定也要漲價,房價貴了,地價自然也會水漲創高,地方政府是非常開心的。
棚改貨幣化安置,真的是太好用了,所以地方政府紛紛仿效,使得貨幣化安置的比例越來越高。2014年,貨幣化安置的比例才20%,到2016年就急劇增長至接近一半(48.9%),2017年預計比例將高達60%。詳情參照下圖(數據來源:中信建投)
是的,棚改貨幣化安置有如此多的好處,那這些安置的錢從哪裡來?地方政府手裡,肯定是掏不出這麼多錢的。那麼地方政府只能借,找誰借?國開行!
從中信建投證券下面這個數據圖可以看到,棚改總投資額主要由三大政策性銀行提供,其中國開行是主力。
作為政策性銀行,他們不像工農中建這樣的商業銀行可以吸收存款,他們的資金來源一部分是發債券,一部分是來自中央金融機構,比如央行、財政部等。
以國開行為例,提提供了上萬億元的棚改貸款,這些錢僅憑自己是搞不定的,於是擁有印鈔權力的人民銀行出馬了,創造了一個PSL——抵押補充貸款的工具,直接給國開行融資。從下圖我們可以看到,PSL餘額已經超過3萬億,而國開行的棚改貸款當中,至少一半就來自PSL。(下面數據來源分別為民生證券、中信建投)
在理解了三四線城市房價上漲的邏輯,我們就能夠清晰看到,如果國開行收緊PSL融資(現在也只是都在猜測收緊了,並未完全實錘),那麼三四線城市的房價,真的是可以洗洗睡了,沒錢,還漲什麼漲。
由於棚改的資金還是需要地方政府舉債,而一些地方政府早就債臺高築,為了控制風險,一些地方政府已經在主動控制棚改貨幣化安置了:
山東省首次取消了貨幣化安置;
湖南省提出,“要根據商品住房庫存實際情況和棚改相關政策確定棚改安置方式,商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的市縣,要及時取消棚戶區改造貨幣安置優惠政策”;
江西省強調,因地制宜實施棚改貨幣化安置,住房供需矛盾突出的市縣應加大實物安置住房建設力度;
廣東省則提出要控制棚改成本,實現收支平衡,因地制宜推進棚改貨幣化安置。
國開行這個消息,對房地產公司還是打擊蠻大。今天A股房地產板塊大跌2.81%,是所有板塊當中跌幅最大的;與房地產強相關的鋼鐵、建材行業也跌幅居前,分別下跌2.43%、2.13%。開發商們的股價,更是難看。
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孔方財經
棚改貨幣化是三四線城市房價上漲的奧秘。雖然棚戶區改造是全國範圍內實行的民生工程,但主要以三四線城市為主,三四線城市佔比高達87%。2015年後貨幣化安置本質上是助力商品房去庫存,推動三四線城市房價上漲。
此番政策調整是因時而動
首先,三四線城市房價漲幅過快
2017年以來,三四線城市房價漲幅驚人。很多小城市房價都上萬了,遠遠脫離當地居民的實際收入水平。
其次,地方債務不堪重負
所謂貨幣化棚改,通俗地說,就是地方政府通過向國家開發銀行貸款獲得棚改項目資金,拆除棚戶區,再將現金補償給拆遷家庭,由拆遷家庭自主購買商品住房。
借銀行的錢都是要還的,地方財政吃緊,PPP又在開始清理,地方債務亞歷山大。近期,棚改貨幣化執行已不斷降溫。山東已率先取消了貨幣化安置。
再次,金融去槓桿加速。
棚改貨幣化初衷,是解決三四五線城市去庫存的壓力。目前看,已經較好完成歷史使命。
如今,在金融去槓桿的主基調下,人民銀行通過PSL——抵押補充貸款的工具,直接給國開行融資進行棚改貨幣化的做法已經不合時宜。
最後,違規現象嚴重。
銀行在審批項目時,尋租空間大,違規現象嚴重,風險隱患叢生。
三四線房價無異於釜底抽薪
1.三四線房價炒作路徑可能終止
去年以來,一二線城市受到了調控的重壓,但三四線城市卻沒有太多的調控政策,大多不限購、不限貸、不限售。炒房者們蜂擁三四線城市。
三四線城市房價便宜,熱點區域比較集中。炒房者,短時間內,較少的資金就可以控制住大部分房源。 部分三四線城市距離城市群核心較近,且交通便利,可以優先分享到核心城市的溢出效應,房地產炒作空間大。
棚改貨幣化,相當於為三四線房價拖底,更容易引發炒作。一些炒房團選擇炒房城市的時候,其中一個指標就是看當地有沒有大規模的拆遷。
如果棚改從過去的貨幣化改回到實物安置,相當於關了房價上漲的水龍頭。
2.直接影響調大中城市房價
棚改貨幣化後,拆遷戶可以在當地購房,也可以在相鄰縣市購房,還可以在大城市買房。因此,關掉這個水龍頭,對大中城市房價也起到一定程度抑制。
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史晨昱
棚改貨幣化安置就是這兩年三四線城市房價逆世上漲的推手,倘若一旦收緊,三四線城市房價上漲就會失去支撐,持續上長漲可能性很低,地方政府依靠棚改貨幣化安置,完成去庫存的壓力,房產價格已經超過本身價值。
此前房地產的過分繁榮,信貸壓力不斷加劇,市場逐利吃瓜群眾一窩蜂湧入,只會跟著吹大泡泡,過於貨幣寬鬆市場造成資本過熱,一堆堆庫存湧現,同時超發的貨幣無處安放。地方開啟棚改貨幣化安置,大範圍的拆遷,讓超發的資本攤派到廣大居民,沒有誰能獨善其身,拿到錢的居民就會選擇購買房產,側面還能完成去庫存量,大量的購買也拉高了房價,這就是這兩年三四線城市房價逆世上漲的主因,大家可以看看,這些城市房價上漲背後一定伴隨著棚改和拆遷,大家不妨看看自己的身邊親戚朋友。
此番國家突然收緊,不但有效遏制房產泡沫,而且降低金融危機,有利於經濟平穩發展。即完成去庫存,趁金融隱患形成前消除。
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Roseview財經
棚改貨幣化安置沒人敢“叫停”,否則三四線會增加幾百萬套房源!
而市場上傳聞“棚改政策有變動”,是造成房地產股出現了不小跌幅的主要原因。
消息稱:國開行總行回收了棚改項目的合同審批權限,此外,過去曾經貨幣安置為主的方式,今年以來多以實物安置為主。
針對上述消息,昨天(6月25日)晚間時候,國開行終於做出了回應:今年以來,開發銀行嚴格執行國家有關棚改政策,在國務院相關部委指導下,配合地方政府依法合規開展棚改融資工作。
專家分析表示:從國開行的回應來看,雖然沒有直接回應大家關心的“收回權限”的問題,但國開行提供的數據(2018年580萬套新開工項目建設)本身就駁斥了“棚改生變”的傳聞。
房地產行業內專業人士分析認為:過去幾年來,棚改貨幣化安置可以說是推動房價的最強動力,雖然這個政策會漸漸的弱化,但沒有人敢“一刀切”,否則三四線城市會因此一下子增加幾百萬套房源!
我家住樓房
1、棚改不會一刀切,不過預計會棚改貨幣化收緊,也就是說拆遷房子,不會補貼資金,而是轉變成實物補償。棚改貨幣化收緊,資金就很難流入樓市了,這就意味著三四線樓市熱度將下降。
2、過去棚改貨幣化,大力去庫存,拆遷戶都住上寬敞明亮的房子安居,但是也衍生出諸多問題,比如說過度房改,過度貨幣化安置,集中買房潮,反而助推房價上漲。使得部分人趁勢投機湧入樓市大肆炒房。
3、這一輪史上最強房價上漲,基本都是翻倍行情,即使是最晚翻倍的三四線城市,如今也實現了上漲100%的目標,棚改貨幣化收緊,樓市熱度也該涼一涼了,而那些過於衝動以至於一輪週期內翻了三四倍的地區,不難想象都快腰斬了。
4、如果貨幣化安置改為實物安置,分給棚改戶是房子不是錢,等於收走了房子的流動性。棚改貸款收緊,減少了信貸投放,地方獲得棚改資金難度加大,棚改降溫是必然的。沒有資金推動,新房市場會迅速降溫,對房價走勢會有立竿見影的影響。房子價格,接下來預計會有所降幅。
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我房網
房價依然會漲下去,因為房價跟棚改有關係,但跟貨幣化沒關係!為什麼呢?
因為棚改就是城鎮化的一部分,說白了就是解決城中村的問題,讓城市中的農村人變為城市人,同時也向房地產市場提供部分房源;所謂城鎮化還包含很大一部分,就是許多城市建設的新區,從而提供大量房源供給大量進城農民和城市中大量改善型市民等的需求。
言歸正傳,棚改貨幣化和棚改安置房對房價能有什麼影響?城中村是城鎮化進程必須要剷除的,你給城中村拆了,建了新小區,給村民錢或給房,最終的結果都是消化定量的房源,因為你給他錢,他最終還是會用這錢買房,和給房有什麼區別?那麼對房源供給側就不會產生影響,又怎麼會對房價有影響呢?我個人認為這些論點都是所謂磚家的繆論!
總而言之,城鎮化是大勢所趨,是發展中國家向發達國家邁進的必經之路,是國策之根本,是任何人都無法阻止的,所以就像任總所云:城鎮化不結束,房價將一直漲!
中國股神168
放價上漲主要在於大家預期要漲,棚改新政落地會減少房價上漲預期,買房的人減少,進一步降低漲價預期。對三四線城市來說,這個應該是個比較大的影響。買房不能賺快錢了,誰還掙著去買房子啊。
weice55
目前我們lou市明顯fen化,只有3/4線依然在上漲中,貨幣化安置正是其zui大推@手!其實在很多地方,棚改.yan然成了