中國房地產市場就像是蹺蹺板——剛剛給一二線城市房價降溫，但三四線城市又開始火熱。
7月27日，據新京報報道，中原地產數據顯示，截至7月23日，僅統計招拍掛市場的權益拿地金額，50家房企拿地合計金額高達10940億元。同時，50個熱點城市賣地超過2萬億元。
部分業內人士表示，全國多城市土地成交依然處於高位。大量房企進入三四線城市拿地，在一定程度上推動了熱點城市的土地銷售額創歷史同期紀錄。
三四線城市地產行業火爆已經非新鮮話題。早在2017年第一季度，各大券商就開始預測三四線城市的房價會漲。
事實上，在整個2017年，隨著部分一二線城市開始調整，三四線城市成為中國樓市當之無愧的主角。這一年，常期掛在漲幅榜首頁的，是以山東威海、安徽省蚌埠等為代表的三四線城市。
細心的人會發現，2017年後中國三四線的房價很奇怪——房價先漲起來，然後才有了交易量。也就是說，房子在交易量低迷的情況下，房價竟然暴漲了。這完全不符合“供需關係”的市場經濟規律。其實換個層面也很好解釋，因為中國房地產市場並不能稱作是真正意義的完全交易市場。三四線房價瘋漲的起因是莊家故意把價格抬高，製造上漲預期吸引散戶入場，然後擊鼓傳花，一棒接一棒的傳下去。
這裡不能不提的一個名詞是“棚改”，即“棚改貨幣化安置”。以往，政府拆掉棚戶區，會給你換一套安置房，這叫“實物安置”；而現在，都流行給你一筆補償款，你自個兒拿去買房吧。貨幣化安置的比例，在一二線城市中大約只有20%，但在三四線城市已高達80%。至於今年房價飆升的典型三線城市蕪湖，“貨幣化安置”的比例是100%。
大拆大建制造了需求，手裡又有了錢，怎會不助推房價？正是看到這背後的邏輯，以碧桂園、恆大為代表的開發商大肆向三四線城市進軍。在短短兩三年內，這些地產商成功完成從2000億元銷售規模向5000億元巨量的跨越。
公開資料梳理，三四線城市大刀闊斧進行棚改，2015年到2017年改造1800萬套，2018-2020年再改造1500萬套。短短六年時間，3300萬套棚戶被改造，涉及面超過1億人。其藍圖之宏大，不難想象。2018年，隨著第一輪1800萬套棚改任務的完成，第二輪1500萬棚改再次登場。
房價上漲必然帶動地價上漲，地方政府進而通過賣地獲得高額收益。這一收益轉而再進行償還國開行貸款，國開行再償還央行貸款，由此形成資金流的閉環。
顯然，這一閉環的關鍵在於房價不能跌。如果房價下跌，土地收入趕不上償還貸款，資金鍊就會斷裂。所以，各個層級，都不乏刺激房價的利益動機。
好了，核心點來了：三四線城市的房價會不會跌？
答案顯而易見——沒有隻漲不跌的市場，而且三四線房價的拐點或許已經很近。
道理也很簡單。在本輪三四線城市房價上漲中起到最主要因素的是棚改，但6月25日，國開行明確表示收緊棚改；總行收回合同審批權限，地方分行無權審批；過去的貨幣化安置，轉化為實物安置。
棚改消息的爆出，不僅讓房價抖三抖，地產企業的股票也是在之前調整的基礎上順勢又跌了一把，機構真是神補刀。6月26日，股市地產股全線重挫，其中，重倉三四線城市的碧桂園曾大跌超7%，股價更是創下3個月以來新低。
貨幣化棚改置換為實物棚改，這既充分考慮到來地方政府債務壓城下的財政壓力，符合去庫存的總體方向，又悄然間改變了棚改甚至當前中國房地產市場的運行邏輯——上漲的最大動力源正在消失。
更大的問題是，三四線房地產市場的剛需實際並沒有想象的那麼大。眾所周知，三四線城市和一二線城市相比，最大的劣勢就是對於人才的吸引力若。縱觀目前我國房價較高的熱點城市，無一例外都有這些優點：教育資源優質、醫療資源豐富且有保障、工作數量多而且工資高。因為這些特點，國內的一二線城市每年都能從三四線城市吸納不少人口。
房子其實也和普通的商品一樣，它的價格變化是遵循供需關係的，足夠的人口紅利才能源源不斷地製造需求端，從而穩定甚至提升房屋的價格。從這個層面看，三四城市的房子未來需求量其實並不大，所以房價上漲的動力其實並不足。
去年那一波回鄉買房的消費者，絕大多數都已經完成了剛需，二次購買的慾望和實力明顯不足。在這種情況下，三四線城市的新房滯銷也就是時間問題。
換言之，如果幻想在三四線城市地產市場上再大撈一把的人，就很有可能成為“站崗者”，而拐點或許就在不遠的地方。
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