2018年上半年房地產企業盈利能力報告。
◎ 研究員 / 朱一鳴、貢顯揚、齊瑞琳、汪慧、李丹
2018年上半年，上市房企盈利能力在經歷了2015、2016年的利潤率低潮後穩步回升，行業整體的各項利潤指標達到2014年的較高水平。我們認為，當前房企盈利能力的提升主要受益於企業在競爭加劇的生存環境下內部管控加強，以及行業集中度上升帶來的紅利，這個紅利主要是大量初期低成本收併購的項目進入結算期。但從長期來看，在“堅決遏制房價上漲”的政策背景下，未來行業整體的盈利空間將持續受到擠壓，盈利能力仍有下行的壓力。
2018年上半年行業整體“規模+效益”持續提升
1.170家上市房企毛利潤、淨利潤同比增長超40%
近兩年來，市場銷售回暖、行業集中度不斷提升，房企銷售規模增長顯著。同時，隨著房企初期大量的收併購項目進入結算週期，今年上半年行業整體營業收入和盈利規模進一步提升。財報顯示，上半年170家重點上市房企總體營收規模達19459億元，同比增長33%，增速較去年同期提升近10個百分點，處於近年來高位。同時，170家上市房企2018年上半年總體營業成本13480億元，同比增長29.2%，增速略低於營業收入。
整體營收規模提升的同時，2018年上半年行業整體各項利潤指標也增長顯著。上半年170家重點上市房企實現毛利潤5979億元，淨利潤2853億元，分別同比增長42.1%和48%，增速均創歷史新高。同時，毛利潤和淨利潤的同比增速大幅超過營業收入，行業整體盈利能力進一步提升。
2.毛利率、淨利率進一步回升至30.7%和14.7%
在經歷了2015、2016年的利潤率低潮後，2017年以來房企盈利能力穩步提升，至2018年上半年行業整體的各項利潤率指標已經回升至2014年的較高水平。上半年，170家上市房企的加權平均毛利率和毛利率中位數分別達30.7%和32.3%，均較2017年同期增長近2個百分點。加權平均淨利率和淨利率中位數為14.7%和13.8%，分別較2017年同期大幅提升1.5和2.9個百分點。行業歸母淨利率相比去年同期也有一定提升，並與2017年末的水平持平。
我們認為，當前房企盈利能力的提升主要受益於企業在競爭加劇的生存環境下內部管控加強，以及行業集中度上升的紅利。但從長期來看，在“堅決遏制房價上漲”的政策背景下，未來行業整體的盈利空間將持續受到擠壓，盈利能力仍有下行的壓力。
60家標杆房企中，21家淨利潤增幅超80%
1.規模房企盈利規模增長顯著，21家淨利潤增幅超80%
2018年上半年，60家行業標杆上市房企1營業收入總規模達到了17315億元，較2017年同期增長36.7%。總體毛利潤和歸母淨利潤分別同比增長48.8%和46.2%，增速提升顯著。
上半年，60家標杆房企中有21家房企淨利潤同比增幅高於80%。TOP10房企中，碧桂園、恆大、融創、新城、華潤的淨利潤增幅均超過90%。其中，恆大以530.3億元的淨利潤居首，超過碧桂園、萬科、保利、綠地等四家房企之和。
從盈利能力來看，2018年上半年60家標杆房企中有35家房企的毛利率超過30%，有45家房企的毛利率水平較2017年同期增長，盈利能力得到提升。其中，信達地產、光明地產、保利置業、招商蛇口等房企的毛利率水平均較2017年同期有大幅提升。而2018年上半年60家標杆房企中僅有3家房企毛利率低於15%。
[注]60家行業標杆上市房企：萬科地產、中糧地產、金融街、金科股份、陽光城、泰禾集團、中南建設、招商蛇口、榮盛發展、濱江集團、保利地產、建發股份、北京城建、華髮股份、華夏幸福、首開股份、金地集團、藍光發展、綠地控股、信達地產、光明地產、新城控股、北辰實業、金隅股份、朗詩集團、保利置業、越秀地產、瑞安房地產、北大資源、中海地產、合生創展、世茂房地產、中國金茂、建業地產、旭輝控股、龍湖地產、路勁基建、當代置業、華潤置地、時代地產、寶龍地產、禹洲地產、佳兆業、合景泰富、景瑞控股、融創中國、中駿置業、弘陽地產、碧桂園、富力地產、首創置業、融信中國、中國恆大、遠洋集團、龍光地產、雅居樂、中國奧園、綠城中國、正榮地產、仁恆置地。
2.H股上市房企盈利規模增幅高於A股，盈利能力同步提升（略）
加強內部管控、增加合作開發助力盈利增長
1.房企合作開發項目增加、少數股東權益佔比上升
近年來土地招拍掛市場競爭加劇，房企通過收併購拿地、項目合作開發、代建及小股操盤比重逐漸增大，收購兼併成為房企重要的資源獲取渠道。從單月的銷售權益榜數據也可以看出，規模和品牌房企權益銷售佔比下降已逐漸成為一種趨勢。在目前一些地區土地供應縮緊的環境下，增加合作開發項目佔比有利於房企獲取更多優質的土地及實現規模擴張。
一方面，碧桂園、萬科、保利等規模房企近年來合作開發佔比不斷增加，少數股東權益佔比提升。保利在上半年通過併購、合作等方式獲取項目45 個，佔拓展項目總數的64%；萬科上半年新增項目按建築面積計算，90.8%為合作項目。財報顯示，2018年上半年保利、碧桂園歸母淨利潤佔淨利潤的比值均較去年同期大幅下降近10個百分點至70%和80%。從長期來看，合作開發比例增加的房企，歸母淨利潤與淨利潤的比值將有降低的趨勢。
另一方面，也有部分合作開發較少、項目權益較高的房企歸母淨利率較高。其中，龍光地產的銷售權益近100%，中海和富力的銷售權益也在90%以上。2018上半年，中海、龍光、富力的歸母淨利率分別達到了26.6%、22.10%和11.51%，盈利能力都處於行業較高水平並呈逐年上升趨勢。
除了房企合作開發並佔有較大權益的項目之外，非操盤項目的收入在部分房企的盈利中也佔到了較大的比重。這部分收入在其合營及聯營項目損益佔比中得以體現。
非操盤項目合作帶來的收益佔稅前利潤比例較高的房企以中小型房企為主。2018年上半年朗詩綠色集團的淨利率比去年同期上升12.4個百分點至18.0%，大於其毛利率8.9個百分點的增幅。合營及聯營帶來的1.8億元收益起到了很大一部分作用，佔其稅前利潤達36%，居於60家標杆房企之首。通過數據我們可以看出，中小房企的合營聯營收入佔比雖然相對更高，但絕對收入相對來說並不高。如未排入前十的規模房企，如中海及融創的合營聯營收入分別達到17.6億及11.1億，在所有房企中居於前列。
2.非主營業務收入中，出售附屬公司、業務合併對盈利影響較大（略）
3.銷管費率中位數上升至8.2%，規模房企成本管控能力加強（略）
總結：我們認為，房企的盈利能力受市場政策、自身規模、內部管控的影響較大，未來的走向仍可能存在一定波動。對於龍頭房企而言，受益行業集中度上升、銷售規模增加以及內部管控加強，上半年盈利能力提升顯著；且這些房企前期已經積累了較為豐富的土地儲備，未來仍將維持較高的盈利水平，在競爭中佔據有利地位。而對於中小規模房企而言，在行業政策調控、土地資源稀缺持續的情況下，未來的盈利和生存空間將持續受到擠壓，面對盈利能力下行壓力的同時也會對房企的內部管控提出更高的要求。
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目錄
《2018年上半年房企盈利能力報告》
一、2018年上半年行業整體“規模+效益”持續提升
1.170家上市房企毛利潤、淨利潤同比增長超40%
2.毛利率、淨利率進一步回升至30.7%和14.7%
二、60家標杆房企中，21家淨利潤增幅超80%
1.規模房企盈利規模增長顯著，21家淨利潤增幅超80%
2.H股上市房企盈利規模增幅高於A股，盈利能力同步提升
三、內部管控加強、合作開發增加助力房企盈利增長
1.房企合作開發項目增加、少數股東權益佔比上升
2.非主營業務收入中，出售附屬公司、業務合併對盈利影響較大
3.銷管費率中位數上升至8.2%，規模房企成本管控能力加強
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