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• 在我國，買房被坑的人可以繞地球幾百圈了。辛辛苦苦攢錢，膽戰心驚買房。買了房以後開始慢慢的發現自己買的房被開發商埋了一個又一個的坑，於是，又開始一步又一步的去維權。兜兜轉轉一生到頭，前半生攢錢，中間買個房，後半生就是維權。
• 沒有人願意被房子拖垮有趣的人生，尤其花了大把錢以後。所以，買房一定要做好風險防範，畢竟不是2塊錢買瓶水。
• 今天由我們法財稅團隊的王律師通過實踐案例中的問題，總結了買房需要看的十個內容和九個關於買房的常見問題，希望批評指正。

1、看是否有預售許可證

需要向房地產商核實是否取得預售許可證，如確有買房意願，也可到房地產管理部門進一步確認預售許可證真假，無預售許可證對外銷售的，購買時都有隱患，存有不安全因素。

2、看合同中的土地性質

現在很多開發項目的用地雖然是出讓用地，但由於是綜合或者商住，導致土地使用年限不是70年，甚至有些只是40年。目前法律只是規定了住宅到期自動續期，其他非住宅業界一般認為會繳費續期。

3、看清楚房屋用途

現在有些對外銷售的房屋雖然和住宅一樣，但用途為公寓。關於公寓的界定，目前不是很明確，明確的就是公寓光照時間不需要滿足兩小時，另外公寓能否作為學區房，目前教育部門也沒有明確的答覆，一般來說，如果住宅入學人數超過學校招生計劃，估計公寓將不能作為學區房，因此為了孩子入學購房的這點要特別慎重。

4、看物業情況

在簽訂商品房合同時會與前期物業公司簽訂物業服務合同，由於開發商與前期物業公司關係一般比較緊密，物業公司的聲譽，以及物業合同中的很多約定，也要仔細閱讀。

5、看車庫、地下室或者閣樓的約定

在合同簽訂時候，有時候開發商會答應給業主贈送車庫或者儲藏室、閣樓，這些約定一定要寫入合同，口頭承諾的東西往往因為缺乏證據最後不了了之。另外就是人防的車位，不能辦證，也需要特別注意。

6、看面積的約定

開發商往往在簽訂合同時和購房人進行約定，約定以有資質的測繪部門出具的面積為主。這樣的話，就直接採用測繪面積了，有效規避了那個3%的法定條件。大家一定要看清楚這點，可以在合同簽訂時直接約定面積，明確約定超過多少不再付費。

7、看貸款問題的約定

開發商往往答應幫你貸款，但合同中開發商又不寫清楚無法貸款可以退房，而是約定因為購房人信譽等問題導致不能貸款，讓購房人一次性付清房款。這點也要慎重，可以自己先行查詢個人信用或者合同約定清楚，因無法貸款可以解除合同。

8、看逾期或者賠償的問題

開發商和購房人會在合同中，對雙方辦證或者繳納購房款等問題的期限進行約定，但如果你細心就會發現，雙方違約後，賠償的金額是不對等的，合同簽訂時一定要求對等待遇。

9、看交房的條款

合同約定交房的條件，一定要明確，是經過哪個驗收之後，有單體驗收、綜合驗收還是竣工驗收備案，還有消防驗收等等。必須明確：因為單體驗收後，有可能小區還處於建設狀態，小區內的道路、綠化都有可能未完成，居住不一定方便，因此也要約定清楚。

10、看公共區域、各類設施的約定

開小區內的會所或者公共場所，現在產生的糾紛也越來越多，開發商往往只是告訴你說，小區內的會所、健身場所等等多麼規範，多麼先進，繞開產權問題。如果你不約定這些場所的產權，有可能最終讓開發商賣掉，買主不一定能讓你免費或者優惠使用，如果合同約定這些場所的所有權歸業主，則開發商不能出售這些場所。

燃氣、寬帶等，往往開發商都只選擇一家，導致用戶無法選擇，如果在合同中約定，要求開發商讓幾家經營商進入小區，譬如寬帶，不能只讓我們被動的選一家啊，都進來那我們可以選擇的範圍就大多了，就有主動權了。

11、還有九大常見問題

1.僅有房產證，但沒有辦理不動產登記，能取得房屋所有權嗎?

答：不動產以登記的方式進行公示，只有進行登記才發生物權的效力，買受人才能獲得不動產的所有權，登記就是將新的所有人的名字登記在房產部門的登記簿上，不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。

而房產證是房產部門發給權利人的一種享有權利的憑證，只起到證據的作用，當不動產登記簿記載的權利人和房產證記載的權利人不同時，以不動產登記簿為準。即房產證的效力弱於不動產登記簿的效力。當不出現糾紛的時候還好，但一旦出現關於房屋產權的糾紛，不動產登記簿上所記載的人則擁有房屋的所有權。

因此，大家在買賣房屋時，一定要注意進行不動產登記或者不動產登記的變更。

2.買來的住房面積縮水怎麼辦?

答：面積縮水是買房族經常遇到的問題，對於房屋“面積縮水”的問題，應該以房地產管理部門所做的測量面積為準。

《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》對面積縮水問題做出了明確的規定：

第一，誤差率在3%以內的，當事人不能請求解除合同，但是對於縮水那部分的購房款，開發商應該返還。

第二，誤差率超過3%，買房人可以選擇請求解除合同，或者不解除合同，但是要求開發商承擔其他責任。

3. 開發商逾期交房怎麼辦?

答：開發商應該按照約定的時間交付房屋，這是開發商的主要義務。如果開發商沒有按期交房，買受人可以根據不同情況，採取不同的方式來維護自己的合法權益。

第一，開發商不能按期交房，經催告後在合理期限內仍沒有履行的，買受人可以解除合同;

第二，逾期交付，經催告後在合理期限內仍沒有履行的，買受人不解除合同，可以請求開發商承擔違約責任;

第三，逾期交付，經催告後開發商在合理期間內交付的，不能解除合同，但是可以請求承擔違約責任。

需要注意的是，買受人享有解除權的必須在法定期間內行使，不行使的，解除權就消滅。

4. 簽訂商品房預售合同，應具備哪些條件?

答：根據我國《城市房地產管理法》第45條的規定,商品房預售，應當符合下列條件：

(1)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;

(2)持有建設工程規劃許可證;

(3)按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期;

(4)向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預售所得款項，必須用於有關的工程建設。

5. 簽出賣人未取得商品房預售許可證明，這時其與買受人簽訂的房屋預售合同是否有效?

答：《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條規定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。”

可見，要簽訂商品房預售合同，開發商必須取得商品房預售許可證明，否則，該合同是無效的。當然，也有例外情況。如果在買受人向法院起訴之前，商品房預售人取得了商品房預售許可證明，也可以認定預售合同有效，但前提是在起訴前取得。

6. 房屋買賣雙方簽訂預售合同後，沒有進行登記備案，一方當事人可以請求確認合同無效嗎?

答：《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第6條規定：“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。”

由此可見，雖然法律要求籤訂商品房預售合同後，要進行登記備案，但是如果雙方簽訂預售合同後沒有辦理登記備案手續的，當事人要求確認合同無效，法院是不支持的，是否辦理登記備案手續不是預售合同生效的條件。

7. 房屋交付使用後，房產證遲遲辦不下來，開發商是否承擔違約責任?

答：在實際生活中，房產證遲遲辦不下來，有部分原因是因為開發商出售手續不能及時辦理齊全，由於開發商的原因，導致購房者在一定的期間拿不到房產證的，購房者可以要求開發商承擔違約責任。為了更好地維護自己的權益，購房者在簽訂購房合同時，最好約定辦理房產證的期限，把時間約定明確，以防開發商惡意拖延辦證時間。

8. 房屋買賣時，該房屋所佔範圍的土地使用權是否隨之轉移?

答：我國《城市房地產管理法》第32條規定：“房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋佔用範圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。”根據上述法條的規定，在房屋買賣時，該房屋所佔範圍的土地使用權也隨之轉移，這就是所謂的“地隨房走”。

房屋買賣雙方簽訂購房合同後，買賣雙方應到房屋所在的的縣級以上地方人民政府的房產管理部門辦理房屋產權轉移登記手續，之後房屋買賣雙方憑藉變更後的房屋所有權證書和相關證件，到同級人民政府的土地管理部門申請辦理土地使用權變更登記，土地管理部門核實以後，由同級人民政府更換土地使用權證書，至此，土地使用權隨著房屋買賣發生變更。

9. 租賃房屋被賣，租房人有權繼續居住嗎?

答：我國《合同法》第229條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”《最高人民法院關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第119條規定：“私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續有效。”

由此可見，租賃房屋被賣，租房人有權繼續居住。

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