前段時間晚上加班一晃神過了11點，打開滴滴叫輛車，你會發現此服務暫停，多少有點打亂你的出行生活。共享出行剛剛出現的時候，可有可無，有點被消費的嫌疑。突然有一天譬如最近，你發現它已然成為出行的首選。可見共享業態在某種程度上，大大改變了我們的習慣，同樣共享辦公的橫空出世，也是極大地顛覆了傳統寫字樓的發展格局，將員工從刻板格子間解放了出來。
據艾媒諮詢數據顯示,截至2018年6月底，中國聯合辦公平臺數超過300家，佈局網點數6000多個，總體運營面積達1200萬平方米，提供工位數達200萬個；預計到2018年底中國聯合辦公行業市場規模將達600億元。
聯合辦公市場規模增長速度如此之快，得益於資本的青睞，也受益於一些地產企業的看重，比如近日碧桂園與方糖小鎮合作的首個聯合辦公項目已開放運營。儘管如此，和長租公寓一樣，聯合辦公也面臨著盈利難題。但從一些業內人士的反饋來看，盈利難題並不是無計可施，關鍵是做大規模，同時利用規模做增資服務和成本管控。
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聯合辦公併購頻發
盈利依舊是大難題
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2015年的共享經濟大潮澎拜，共享辦公四處開花，16年發展最為迅猛，2017年這個行業開始出現了淘汰苗頭，進入2018年，頻繁地融資併購將這個賽道變得更窄，漸成頭部企業的VIP賽道。
1、融資併購頻發，頭部效應日趨明顯
據清科研究中心的數據顯示，截止2018年上半年，股權投資市場如VC、PE等募資金額為388億元，同比下滑55.8%。與此同時，聯合辦公行業的融資消息不斷傳出。足見資本市場對聯合辦公市場愛得深沉。
特別是今年以來，資本進入聯合空間的動作頻頻，投資集中在WeWork、優客工場和夢想加。有的投資中間只間隔幾個月而已。
明源地產研究院製表
隨著資本的進入，整個行業進入了激烈的整合期，併購頻發，頭部效應愈加明顯。優客工場和WeWork春光無限好。
明源地產研究院製表
2、市場熱鬧，但能裝到口袋裡的錢不多
戴德梁行近日發佈的一份報告稱，目前中國聯合辦公產業的競爭日益激烈。國內的聯合辦公品牌佔據了一線城市79%的市場份額。
在資本的助攻下，聯合辦公運營商更是快馬加鞭地佔據市場，爭奪優質地段。在北京，由優客工場、裸心社和WeWork運營或正在開發的35個聯合辦公空間中，有25%的聯合辦公空間在10分鐘步行範圍內有充足的配套設施（餐廳、就把、商場等），位於朝陽區光華路的WeWork聯合辦公空間被多個購物中心包圍，包括世貿天階和SOHO尚都。
這一發展趨勢給其盈利模式帶來了一定的風險，因為聯合辦公目前的主要盈利模式還是靠租金差，很多運營商的租金收入佔到總收入90%。而優質核心地段的租金本來就高，運營商可獲取的租金差空間有限，目前增值服務模式還不明朗，所以風險很大。
而據業內的人士透露，在新一輪的融資中，跟以往不同的一點是，投資人不僅關注公司的業務規模增長速度，同時也非常在意現金流、利潤、成本等方面的問題。投資人不僅僅注重估值的增長，也要看到未來的收益和回報。
一方面快速地攻城略地帶來盈利風險，另一方面資本方又看重未來的收益和回報。這對聯合辦公運營商來說，無疑是個大挑戰。明源君將結合一些頭部企業的運營發展模式提出一些盈利啟示。
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開源做大規模是盈利之本
但也要注意節流
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優客工場毛大慶曾表示，租金是優客工場收入的主要來源，如果想要拓寬盈利模式，需要賦予空間內容，而這些一定要以一定規模和數量作為基礎發展。而在擴規模的同時也需要注意如何開源和節流。
1、開源做大規模，建立行業的護城河
聯合辦公空間具有地域的稀缺性和排他性，因此在最短時間內拿下更多空間是這個行業的致勝法寶。
此外從經濟和商業模式來講，聯合辦公是一個二房東的概念，通過賺取租金差價支撐企業成長，但是二房東並不是一個很性感的概念，現在全世界最大的“二房東”是雷格斯，它的體量比wework大很多，但市值卻不到現在wework的1/5，就是因為雷格斯沒有給空間賦予內容，也沒有想象空間。
賦予空間內容這個事說起來很容易，做起來很難。做空間內容首先需要成規模，只要把人引進來之後，就可以探索成功盈利的路子。比如有5個空間，每個空間能夠容納20個團隊，加起來共有100個團隊，算是比較有規模的品牌。但由於團隊對於服務的需求差異化很大，聯合辦公能給這100個團隊提供的服務和協作是比較少的，起不到明顯的效果。但是當規模增加到1000個，當中有200個團隊參與社區活動，經濟效益就會顯現出來，這時候社區才會產生較好的協助和服務效果。
2、節流：精打細算管控6個環節成本
盈利模式的拓寬離不開規模化，做規模化開源的同時，也得做好節流工作，經濟化擴張，壓縮成本，擴大盈利空間。而這種節流從選址的那一刻就要開始“算計”了。
（1）大數據精準化選址
首先選址很重要，需要選定一些判斷指標，利用大數據進行完善的評估再出手。比如WeWork利用目標社區的商業構成數據解決尋找位置的瓶頸問題，為此與Factual（一家地理位置數據提供商）進行了合作，根據鄰近的基礎設施和商業情況（包括咖啡廳，購物中心，餐館，酒吧，酒店和體育場）來評估每一個選址點。
圖片來源：Cbinsights WeWork佈局標準圖
而且許多聯合辦公實行會員制，會允許租用者在不同的聯合辦公空間流動性辦公，或跨區域，或跨國，因而與其他同區域辦公空間的接近度也會影響入駐率。比如在WeWork的前首席運營官、現任總裁阿蒂·明森(Artie Minson)指出：“WeWork辦公空間越多的城市，成員流失率就越低，每增加一個點都會有效降低成員的流失率。”
（2）拿房不能單純追求規模
前段時間長租公寓抬高拿房成本搶房源的消息掀起了輿論批評的熱潮，無論從民意還是長期發展來看，這顯然不是明智之舉。拿房應該有一套價格測算體系，不能單純為規模而硬做規模。比如方糖小鎮有一支非常完備的拓展開發團隊，還建立了比較立體的信息來源，包括網絡、中介、政府渠道、國有企業。方糖小鎮對每個項目的情況都有比較嚴密的測算，它不跟隨市場價格，也不認定業主報價，而是根據內部的測算來倒推其能承受的價格，嚴格地控制拿地成本。
（3）建立全程陪伴的產品體系，滿足不同階段的辦公需求
聯合辦公空間的使用最終落到人，所以要從用戶角度出發，建立全程陪伴的產品體系，滿足企業初創、發展、成熟等不同階段的辦公需求，不輕易放跑任何一個客戶。
氪空間通過對入住企業及市場需求的跟進和調研，從純粹的敞開式、相對的開放和封閉企業，針對不同發展階段的企業推出個性化的空間產品，更貼合市場需求。
而方糖小鎮逐漸摸索出了三大產品線：中小企業——共享、大企業——定製、蜂巢式企業——移動式辦公。
（4）採用BIM技術提升空間的利用率
之前明源君參觀了一個會展中心兼酒店的綜合服務中心項目，項目利用BIM協同管理平臺，全生命週期利用BIM技術進行工程管理，實時校刻指導，可有效把控整個施工和空間建造。同樣聯合辦公作為一個空間，也可採用這一技術充分開發利用空間搞事情。
比如WeWork簽署租約後首先要做的一件事，就是使用建築技術公司Case的核心技術——BIM技術，對建築物掃描並以3D形式顯示。讓實體產品團隊獲得窗戶、豎框和門的尺寸、平板的平直度/厚度以及管道網絡等信息，從而更好了解項目所需的時間和成本。
空間使用方面的一些小的決定可能會帶來巨大的財務回報。WeWork的首席增長官法諾認為，BIM技術將空間的利用效率提高了15％到20％，同時節省了10％的建築成本。畢竟根據《福布斯》的數據，僅僅多一張桌子，WeWork就能夠在10年內增加8萬美元的收入。
圖片來源：Cbinsights 圖中為BIM計劃腳本繪製的框架和部件
甚至WeWork使用現有的信息數據來測試不同的佈局和辦公室大小，以預測新的辦公空間最多能夠容納多少成員、他們的位置應該怎麼安排、應該安裝多少部電話等。
（5）產品相對標準化，傢俱定製化
之前明源君在談長租公寓時，講到公寓產品可實行標準化，然後根據不用區域、產品標準進行個性化的改變，這套方法同樣適合聯合辦公的產品打造。
聯合辦公有一定的規模後，也可實行產品標準化，即節約工期，也利於形成品牌。比如方糖小鎮為了保證規模擴張不出現問題，形成了兩套標準化模板，其中一個是森林系列。
圖片來源：方糖小鎮官網 方糖小鎮森林社區
目前，WE+還沒有完成整套標準化樣本，但已經著手開展相應的配套——就是先打造出一個標準化的產品，WE+準備在復興公園的下一個空間裡做這樣的嘗試。接下來，WE+要把這個標準化的產品全面地複製、擴張，實現從1到100。
同時傢俱也可以實行定製化，既可有效空間需求，也可規模化節省成本。WE+現在跟一家中國最大的傢俱廠談合作，合作方式是不要現成的傢俱，而是要共同設計一套針對聯合辦公的傢俱，這個東西設計出來就是WE+的一個標準化產品，而且這個產品不止是自己用，別的空間也可以用。定製的傢俱分為高中低三個等級，800塊錢以下的，800到1500塊， 2000塊錢以上的，不同等級就用不同的傢俱，這個都模板化。
（6）管理線上化，用IT系統大量代替人工
從聯合辦公空間的業務主體來看，一個基礎的空間管理系統主要涉及的功能有工位管理、預訂系統、智能門禁系統、通知系統、供應商管理系統等
在管理系統的呈現形式上，很多空間都會開發自己的APP，比如WeWork開發了自己的管理APP，整個APP涵蓋了工位管理和預訂、活動信息提供、企業人才招聘等各種線上化服務。如：
※空間服務，如出差到全球各地都能預定享受到的會議室及工作間；
※會員福利，如Microsoft Office，Slack和InVision等購買折扣優惠；
※Events板塊，用於和WeWork全球25萬名會員互動，查看WeWork每週各類活動信息並免費報名參加；
※社區板塊，用於尋找合作機會，招聘人才。
門禁系統方面，明源君在走訪一些聯合空間的過程中，發現有的空間還是刷門禁卡，並不是採用指紋或者刷二維碼。近日優客工場併購了智能化辦公平臺“火箭科技”，據稱火箭科技將幫助優客工場在智能會議、智能門禁等領域展開大規模產品開發和智能辦公模式創新。
當然，在空間數量及入駐團隊數量尚不足的情況下，是否有必要花費大量人力物力開發專門的管理系統還有待各空間進一步考量。比如一般規模的空間通過微信服務號就可以完成服務。
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