加油一直向前走
舊城改造需要契機，事實上，煙臺老城區舊城改造的問題已在解決中，自2016年“兩會”上政協委員宋華西建議對煙臺下區域進行改造後，提案迅速得到回覆，並加快對老城區的改造。
包括港務局以東地塊將加快推進改造：市委、市政府將中心區北部新城區域作為工作的重中之重，重點謀劃並啟動了濱海西路、芝罘灣一突堤區片改造等市區城建重點工程。朝陽所城歷史文化街區、一突堤航運中心、一突堤區片改造等3個市級重點項目列入芝罘區重點攻堅當中。
將朝陽街定位為北方第一開埠歷史街區。在活化保留建築、復原歷史建築、整體提升改造的基礎上，以煙臺山多國文化元素為契機，拓展國際探訪旅遊和文化商務等領域的發展，是對於朝陽街的初步定位。
但是實際上，煙臺舊城改造緩慢，一方面是由於開發區大企業較多，這就使得政府對於佔據煙臺經濟GDP絕大部分的開發建設有所偏頗。而另一方面，是由於之前煙臺計劃生育政策落實較為到位，本地人口驅動力不強，再加上省內青島、濟南，省外北上廣深等一線城市的吸虹效應，使得煙臺在人才優勢完全沒有上風，綜合城建又對人才以及人口的需求較高。還有一方面，煙臺人的生活習性趨向於當前的安逸，因為人口控制的問題使得他們有相對賴以生存的基本產業，進而降低了城市發展對他們的吸引力。
就個人看法而言，城市建設改造以及發展，都離不開人口的支撐，人才以及消費才是最終動力。
大猿行攝
為什麼煙臺老城區城建落後卻不進行舊城改造？
縱觀全國城市排名前三十強的城市，煙臺是為數不多的普通地級市，因為煙臺的縣域經濟發達，如果單論城區GDP，煙臺的表現便有些差強人意。在老城區的建設上節奏緩慢，作為地道煙臺人，分析有以下幾點原因吧：
首先，煙臺在山東省內雖說是經濟第二位，三核之一，但是省內有青島、濟南，省外有北上廣深等一線城市的吸虹效應，使得煙臺在吸引年輕人才上沒有優勢。如果改造老城區只是在原址蓋居民樓意義不大，需要建設的是酒店、寫字樓、購物商場等城市綜合體，但綜合體建設完畢後，必須考慮人才、企業、店鋪的入駐，這一切的根本都是基於人口的數量。
其次，舊城改造涉及到舊樓拆遷，但是拆遷成本高昂，很多開發商不願意接手，一旦在拆遷過程中遇到釘子戶，局面更加一團糟。白石村的開發都是一拖再拖，更別提長途汽車站和火車站之間的新建巷、時代廣場區域、南洪街區域，這種身處煙臺門戶黃金地腳的區域了。
另外，煙臺提出大煙臺框架的時間還短，青年南路通向夾河也才十三四年的時間，以前的煙臺過了紅旗路就是郊區，現在的紅旗路和機場路立交爛尾處，還豎立著那幾個鏽跡斑斑的大字“南郊綜合市場”。而現在黃務都不算郊區，郊區都跨到了東陌堂以南。所以煙臺近些年可公開發的區域太多了，舊村改造的成本遠低於老城區居民樓改造。芝罘黃務區域、萊山三灘區域、高新區農大區域、整個福山區域、牟平、開發區古縣、八角等，都有大量的可供開發區域。
最後，造成以上幾點原因的也與煙臺狹長的地形也有關係，各個區域之間融合不夠緊密，各個區域都有自己的商圈，導致芝罘老城區傳統商圈優勢日漸落後。不過近期煙臺在大力開展城區間融合，從出行的公交系統開始，相信融合後的不舊，藉助新舊動能轉換的契機，招商引資，老城區的建設也會跟上步伐。
地理有意思
有幸在煙臺待過三年，沒記錯的話，應該現在的開發區發展的比較快，老城區除了福山還可以，其他的都差不多，反正感覺談不上跨越式發展，自己分析原因應該有以下幾點:
1.開發區大企業比較多，什麼富士康，東嶽汽車，LG，樹研光學，大宇造船......這些企業可謂是煙臺經濟的支柱，佔據了煙臺經濟GDP的絕大部分，所以政府對開發區建設力度的傾斜也是情理之中的事情！
2.煙臺的計劃生育政策執行的確實很好，在沿海城市中，煙臺的農村好多都是隻生一個，無論閨女還是兒子，這一點確實執行的很到位。所以，發展到現在，沒有那麼多農村人口進城，那麼在城市就形成不了爆發式的購買消費力，試想，任何一個城市的發展，沒有人口的驅動，肯定舉步維艱！所以，煙臺開發區要是沒有那些大企業，就不會有那麼多外來打工者，那結局也會和老區一樣，發展緩慢。
3.我覺得，還有一點就是和煙臺人的生過習性有關。不知道我觀察的對不對，煙臺人其實是挺喜歡安逸的，你看在外面打工機會遇不到煙臺的人，一方面是那邊人口比較少，出來務工的就少，另外一方面就是，他們在自己的土地，生過的很安逸，而且安於當前的安逸！我記得，以前在那邊的時候，同事家裡不是有大果園，就是有養殖場，所以在農村老家他們可以依賴的產業，那麼城市對他們的誘惑力就沒那麼大了！
所以，總結一句話，任何一個城市，不管幾線，如果沒有人口的支撐，想爆發式的發展，真的很難！畢竟，人，才是消費驅動的最終動力！
億行車房
我家南洪街。。。
要我說啊，原因就一個，拆不起，哪方都不合適，只能光打雷不下雨了。
對老百姓來說，老房子別看面積不大，一般小到三四十平米，大到七八十平米，但這面積可是使用面積，跟現在的建築面積不是一個概念。那我問，讓不讓老住戶回遷？
可以回遷：老城區密度大，新建一定是高樓，公攤很大。老房子比如60平，回遷多給20%，也就是72平，刨去30%公攤，實際還剩50平米。實際居住面積減少，裝修還得花錢，還得交著物業費，請問這叫改善居住條件麼？
不能回遷：就只能經濟補償，補償多少合適？一平米補2萬看似不少吧，全煙臺可能也沒補償到這個額度的，但是60平米也就120萬，請問，能買個什麼房子？傳統城區的不用想，除非買個二手房，那這折騰一通有何意義？稍微遠點，起碼還是芝罘的，新建樓盤起碼一萬四一平米，120萬也就買套85平米，刨去公攤，實際居住面積沒有改善，可是還得花錢裝修，而且從城區發配到郊區，圖什麼？
綜上，對老百姓來說，怎麼著都不合適。不是老百姓意見多，真是被逼的。南洪街拆遷都喊了多少年了，從我讀大學的時候就各種風聲，到現在我都快四十了，也就西路口拆了一點。先別說拆遷這一點面積折騰了多少年，多少輪，單說每天從我家窗戶看著這個爛尾（可能連爛尾都算不上，印象中工程也就試樁了，現在裡面荒草比人高），實在覺得好笑。
對開發商，如果不能回遷可能稍好點，無非等著政府拆遷完收淨地，無非地價高一些。但是你覺得政府拆遷會容易麼？勢必開發時間不可控。高地價意味著高成本，也就意味著高開發風險，開發商也得掂量掂量。
如果回遷，那這成本賬可就得好好算算了。
老城區一是居住密度大，戶數多，但是如果開發的容積率夠高，那還是能夠有效消化回遷戶。開發成本高，可以通過後期高價商品房來回收，可說是值得一賭。
二是臨街商業多，這個問題可就大了。住宅回遷多，樓可以蓋更高，只要容積率夠高，總能消化。但是樓再高，地塊還是那麼大，臨街商鋪量是有限的，如何解決回遷？商業房銷售是房地產主要的利潤來源，都回遷了，開發商就沒賺頭了。更何況新建項目規劃通常還要退路退綠化，實際佔地面積會更小，那商業面積可能根本不夠回遷！
對政府，簡單來說，同時面對住戶和開發商的所有問題，能咬牙啟動項目，這政府魄力得有多大？
所以，早就不抱希望了。
舞癲的形而上
煙臺老城區髒亂破舊發展緩慢的最根本原因在於煙臺市的城市發展戰略定位有問題。大家有沒有覺得煙臺是一個沒有市中心的城市。你可以問問周圍的煙臺人，煙臺的市中心在哪裡？無論是芝罘區還是萊山區又或者是開發區看起來都少點什麼。城市中心應該是商業、服務業、金融、行政的核心地帶，是一個城市最優先發展，得到最多政策扶持的地方。煙臺的行政中心在萊山，人口中心在芝罘，工業中心在開發區。政策扶持最多的地方是萊山，商業服務業中心卻都在芝罘區。萊山區就像一個沒有任何產業支撐的大花園或者高檔生活區。芝罘區有基礎沒政策，萊山區有政策沒產業。如果說萊山區是城市中心，那為什麼萬達和大悅城卻都建在芝罘區呢？商人是最務實的。按照萬達的說法是萬達在的地方就是城市中心。換句話說，萬達就不看好萊山。沒有產業支持，就缺少就業崗位，沒有就業崗位就缺少常住人口和流動人口，沒有人哪裡來的城市中心。那如果說芝罘區是城市中心，那可以看看北馬路一線的建設。怎能擔當的起城市中心的稱號，再說主要行政單位也都不在芝罘區。芝罘區更沒自信說自己是城市中心了。
十年二副
煙臺的舊城改造不是不想，而是有些有心無力，具體的從煙臺的經濟結構、政策重視度及其他綜合說一下
1.經濟結構
煙臺在山東省內經濟水平連續十幾年排名第二，直到及萊蕪劃歸濟南之後，濟南GDP才一舉超越煙臺，眾所周知，膠東這邊的經濟特別是煙臺有一個很大特點：縣域經濟發達，比如龍口南山集團、招遠的金礦和玲瓏輪胎、萊陽的魯花等，也就是說市區的經濟不夠強勢，很多人認為在自己家門口都有一份不錯的穩定的工作，何必去市裡擠公交還房貸呢？市區人口起不來舊城改造自然緩慢，同時寫字樓、商業綜合體等也建設緩慢，沒有人口的消費支撐建了也是白建。
2.政策方面
很多煙臺人都會有一個感覺，煙臺是一個跳板，很多重要領導在煙臺工作一年半載就升值到更高的地方去了，這就出現了一個問題，不能穩定幹幾年的話誰願意去進行舊城改造，因為這是個長期的項目，1-2年看不出什麼效果還老花錢，不如專心搞搞GDP，多視察視察工廠，這樣對業績還有幫助，所以城建在這方面就顯得很乏力。
3.人才留存
煙臺的高校挺多，但是人才卻留不住，原因無外乎市區建設太爛，整體像個大農村，剛從農村考上大學出來了，結果又要去另一個農村工作，誰願意呢？加上附近的青島高大尚的城市建設和優良的政策吸引和國家級的戰略定位，肯定選擇去青島或者省會濟南，亦或是北上廣，這就導致了一個惡性循環。無奈......
4.改造成本
雖然上面很多原因，但是煙臺也不是沒有進行改造，老城區的改造成本實在是太高了，這是任何一個城市都面臨的問題，核心市區就是這樣，就像馬路一樣，市區的馬路窄、堵，而開發區萊山等新區的馬路寬又闊，
5.其他方面
煙臺整體改造藍圖和計劃時間相對較短，黃務、幸福等地都屬於市區但是城建差遠了，加上八角、古縣、高新區、萊山三灘、福山改造等都亟待解決，所以一下子這麼個大餅不是輕鬆的事，好的是市區已經初見成效了，芝罘區1500億海上世界項目、大商海港城項目、幸福北部新城等都在穩步進行中，芝罘屯路多年的鋼管廠也已經夷為平地等待開發，一切的跡象表明，煙臺正在奮起直追，奮勇拼搏，相信不久的將來煙臺一定能成為膠東地區最靚麗的城市。
以上為個人愚見，歡迎批評指正。
城市百科
我是老芝罘區居民，也去過外地，有比煙臺好的，也有差的。說到城建我一直認為現在芝罘區的老舊樓房比較多，從東往西貫穿南大街兩側有很多直到只楚路。還有爛尾樓一直不動工都影響城市形象。
我建議先把爛尾樓和空地整理好。老舊居民樓不論是氣，水，電，暖都存在安全隱患。特別是電，私拉亂接需要治理，暖氣冬天不暖需要改造，最好能安裝上電梯就完美了。
煙臺是個適合養老的小城，不一定要建設的和大城市那麼豪華。現在只要把養老經濟做好，做什麼事情都很方便，能吸引全國的老人到煙臺養老，那煙臺的經濟會拉動，到時候城建也會有煙臺的特點。
勇149846501
煙臺的未來靠建新城。北京向通州雄安轉移，深圳轉向前海東莞，煙臺改造舊城只是明珠暗投。地級市靠的是代管市的加分吧？剔除百強縣，先靠自己那幾個區，能排老幾？
嘉樹
十年前在煙臺待過兩年，現在故地重遊，來之前我以為會改變的成為我不認識的地方，結果來了一看還是和十年前一個樣的破爛不堪！很是失望！
聊城路氏環保科技有限
必須要認真對待化武路片區的開發工作，這是羅莊區向蘭山展示形象的一道名片 ，現在河東區的發展已經趕超羅莊區了。羅莊區政府必須清楚認識自己所處的位置，我建議招商引資要做好，工作力度要加大 片區內建設大型體育場館和高檔商超 吸引人氣，提升流量 區與區之間展開合作 斷頭路打通 提高通行效率 辦事效率 不要盲目急於求成 祝羅莊區能早日重現輝煌
