2019年一季度樓市在“小陽春”不確定性爭議中落下帷幕。相比2018年，2019年一季度政策層面熱鬧紛呈。“因城施策”、從“堅決遏制房價過快上漲”到“防止房市大起大落”賦予了樓市未來走向更多撲朔迷離。有房企認為，2019年要更加小心謹慎；也有房企認為，2019年平穩向好。
3月“搶收”是2019一季度樓市關鍵詞。21世紀經濟報道記者觀察，對於一季度這輪“搶收”，各家房企不遺餘力。有資金鍊緊張房企不惜以“價”換“量”，有大房企堅持9折促銷，也有一慣謹慎小心房企緊抓“市場窗口期”，堅持25%毛利率就出售。這足以見得，儘管調控放鬆之風頻頻吹來，但“活在當下”，“放棄幻想”是房企當前最大的認知。
房企銷售3月復甦
近日，多家房企陸續公佈第一季度銷售業績。根據機構統計的數據，相較於2018年一季度同比接近50%的上漲，2019年一季度房企銷售明顯漲幅放緩。
4月3日晚間，碧桂園發佈3月銷售業績，3月份歸屬公司股東權益的合同銷售金額451.3億元，同比增長2.16%，前3月權益合同銷售金額1200.1億元。至此三家房企巨頭均公佈了一季度銷售業績。中國恆大3月份銷售明顯增強，3月恆大合約銷售金額549億元，同比增長11.2%，環比大增155%，前3月恆大累計銷售金額約為1196億元，同比降26.1%。萬科3月份實現合同銷售金額573.7億元，同比增長13.2%，前3月合同銷售金額為1494.4億元，同比降3.1%。
需要注意的是，碧桂園去年6月開始公佈的數據為不含合營聯營公司的銷售業績，不過，根據中國指數研究院的統計，碧桂園一季度整體銷售金額在1700億元左右，相比2018年同期的1879.7億元，也存在下降。可見，三大房企巨頭在一季度均出現銷售業績下滑，但是3月份出現回暖態勢。
在房企巨頭一季度銷售出現下降的同時，部分中小房企“搶收”力度較大。4月3日，世茂房地產公佈業績數據顯示，今年一季度合約銷售金額為407.7億元，同比增長24%，其中3月份合約銷售金額為192.1億元，同比增長22%。此前，中國奧園公佈的一季度合同銷售金額為187.3億元，同比增長約38%；融信中國一季度合約銷售額253.5億元，同比增長13.42％；富力地產前三月權益銷售248億元，同比上升約3%。另外，也有部分小規模房企數據下滑明顯。中國金茂公佈數據顯示，今年1-3月公司累計取得簽約銷售金額共計283.3億元，同比下降26.7%。
正處於債務高壓之下的泰禾集團一季度搶收力度非常大。數據顯示，泰禾集團一季度銷售額為263億元，排名第22（中指TOP100榜）。泰禾官方數據顯示，2019年第一季度，從春節後首周15億元，到2月破50億元，泰禾北京90天搶收100億元。其中，泰禾·北京院子二期、北京泰禾·金府大院等項目大幅降價行為尤為受市場關注。以價換量決心明顯。泰禾·北京院子二期春節後首周到訪客戶累計1500多組，單日最高到訪超800人。一季度的北京泰禾·金府大院累計接待訪客6000餘組、近2萬人到場，在15天內便集中實現了20億元的業績。
對此，中指研究院對21世紀經濟報道記者表示， 一季度房企整體銷售業績保持平穩增長，內部的分化也更加明顯，各陣營根據自身戰略發展要求出現業績增速分化，超級陣營“控速保質”增速放緩，第一陣營保證規模平穩發展，中型企業努力擴大增速追趕前端陣營。而一季度受到春節影響，通常會呈現1、2月份相對低，3月份同比增長現象，2019年2月同比下降較多，主要是銷售時間短，春節返鄉置業降溫等因素，對三四線佈局的房企影響略高，3月同比環比均大幅增長，主要是傳統回暖節點、房企加快推盤，搶收一季度業績有關。
降速與分化
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭分析，總體來看，一季度房企新房銷售面積同比下跌，新房銷售金額同比小幅度增長。從不同月份來看，1、2月份樓市降溫，全國新房銷售面積同比下跌3.6%，降溫地區主要集中在中西部三四線城市和弱二線城市，這部分地區房屋成交量明顯下降。最終導致出現的結果是，恆大、碧桂園這類在弱二線、三四線城市佈局多的房企，今年一季度銷售增速下滑甚至是負增長，而在一、二線城市佈局較多的房企，今年一季度增速就會表現較好。3月迎來樓市“小陽春”，節後購房需求出現反彈，樓市相比2月份出現回暖現象。
一季度的分化或許將持續。21世紀經濟報道記者發現，2019年，房企對未來拿地判斷各有不同。這意味著市場格局還將變化。
具體而言，萬科的判斷是，中國房地產市場大概還有20個點城鎮化率的空間。而如果說第一階段城市化以農民進城打工為標誌，第二階段的城市化已經開始，那就是都市圈化。比如粵港澳大灣區、長三角一體化、京津冀一體化以及中心城市都市圈等。這其中依然有很多機會，比如粵港澳大灣區中有香港、澳門、廣州、深圳4箇中心城市，各具不同的特色和能力，這在全球範圍內也不多見，所以有機會；而恆大認為用一二三四線來劃分城市佈局的方法已經過時，他們衡定市場的標準是人口淨流入和有無產業支撐，目前在恆大進入的228個城市中，都有人口淨流入和產業支撐。恆大方面認為，迴歸一線城市的時機已經成熟，目前恆大66.2%的土儲在一二線城市，33.8%在三線城市；而碧桂園董事會主席楊國強在業績發佈會上直言，長遠看好三四五線城市的房地產市場；龍湖則表示，他們將繼續堅守一線二線，低能級城市不是龍湖的目標市場；曾堅守一二線的融創中國未來可能會向三四線城市發展。融創中國董事長孫宏斌表示：“為了規模三四線城市肯定也要去，但是要看哪些三四線，比如廣州周邊的一些三線城市可能比很多二線都好。所以三四線肯定要去的，但差別很大，需要選擇，浙江、廣東大部分地區我們都會去。”
“2019年，新房銷售市場會繼續低迷。雖然有少數東部地區市場會出現反彈，但是全國大部分城市還會延續降溫態勢。根據易居研究院年初測算，2019年與2018年的成交面積相比將會出現7%左右的負增長，成交總金額基本上持平或略增。不過，市場集中度仍然會加劇。市場佔有率排名靠前的房企其增速排名會依舊靠前，市場份額將進一步提升。關於房企城市佈局選擇，龍頭企業目前的基本共識是，優先考慮對一二線、強三線城市進行佈局，而對於弱二線、中西部三四線城市，行業龍頭企業則保持較為謹慎的態度。因此，房企今年的城市佈局與去年相比出現了較大差異的分化，少數二線城市土地市場重新開始火爆。”楊紅旭總結。
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