近日，聽聞重慶樓市出現一種新物種，叫做“商墅”，是商業和別墅合理組合起來形成的商住兩宜的空間，宜居、宜商、宜居、宜辦公，可以做到多種盈利模式。而價格，比同地段、同品質的別墅低了70萬！天上真有這樣的好事？近日，速晨君做了一番探訪!
換房的故事
故事一：
速晨君身邊一朋友，在江北有工作，在單位附近有一套一室一廳的小房子，但想換套大點的。
想賣掉再換吧，卻考慮到重慶主城區的房價，其實一直在漲，先賣後買很不合算；
但就算先賣後買，因為名下有了房貸記錄，再買首付需要多付三成，難度還是不小。
就有點後悔，為什麼當初買的時候，不咬咬牙買大一點？
糾結半天，最後，決定把房子重新裝修了下，打算繼續住它個五六年，再說。
高額的首付，不停生長的房價，都讓他死了現在換房的心。
故事二：
速晨君近日來因換工作室引發了諸多煩惱。辦公室的房租到期，租金偏高，但環境一般，想換個環境好的辦公室。
四處看了，也比較了下，環境達到心理預期的，價格超過了心理預期，價格合適的，環境又達不到心理預期。
越想越糾結，越看越不划算。
拿現在的辦公室來說，租金每個月每平米50塊，一個200平的辦公室，一個月就是1萬的租金，一年就是12萬的租金，十年就是120萬。
如此高的租金，還不能租到一個環境好，地段好的地方，速晨君越來越覺得划不來。
換房生意經：超高性價比就是你換房的勇氣和動力
兩個換房者，不同的換房邏輯和理由，但背後卻遵循了有個共同的經濟點。
先說速晨君，租賃的成本之高昂，通過計算就能一目瞭然，而且，即使是支付了這樣高額的租金，依然沒能租到心儀的房子。
租賃工作室很不划算。
我們不如換個思維，我們一開始就放棄租賃的想法，我們選擇去買，買個商業性質的房子，把租金用來付貸款，和租賃不同的是，20年後，貸款還清了，房子也是自己的了。
再說要換房的朋友，現在有換房的剛性需求，當然為難的自然是價格問題了。
有認識的中介朋友介紹，考慮下商墅，商墅要便宜很多。
開門見山，所謂商墅，也就是說它屬於商業性質。關於商住兩用房的弊端，大家基本都有所耳聞，主要是這麼幾點：
1、商水商電
2、後期轉手交易稅費高
3、首付高（5成首付）、貸款年限少（10年）、利率高
4、沒有學位、不能落戶
5、40年產權
要換房的朋友聽到後就馬上拒絕了：“這不是住宅性質，是商業性質當然比住宅便宜了，以後高額的水電費，高額的轉手稅費，你就明白什麼是切膚之痛了。”
朋友和大多人對商業的抗性在於，覺得它私用成本過高。
我們來算一筆賬。
生活成本：
比如重慶居民用水3.5/噸，而商墅水費5.2/噸；
居民用電每度0.5649元，而商墅電費每度1.2元；
同地段住宅物業費2.4元/平，商墅物業費5元/平。
的確，商墅屬於商業性質，普遍是商水商電，生活成本基本比住宅性質的生活成本高。一個月水電物業算400塊，商墅成本算多兩倍，一個月800塊，每個月生活成本多了400塊，一年就多了5000，十年就是5萬，二十年就是10萬。
購置成本：
就拿保利堂悅的商墅來舉例，我們對比同區域同業態的價格。周圍和記黃埔御峰等一類住宅性質的別墅，在這個區域，這個大小的價格是230萬，而保利的商墅是160萬，這裡的差價是70萬。
但是生活成本那10萬是分了20年，分攤到每年，只多了5000塊。
但是，如果貸款買住宅別墅，那購置成本，70萬的差價，230萬的購置成本，貸款分期，本息20年又該是多少。
商墅雖然生活成本高，但購置成本足夠低，生活成本再高，能高過每年上漲的房價嗎?
這樣細算來確實划算，但朋友依然不放心：“商業性質，到時候轉賣時，稅率要比住宅高出一倍多呢。”
是，不可否認
新房，住宅的契稅一般根據房間面積都有優惠，例如90㎡以下的1.5%，商住兩用新房統一按3%徵收。
二手房，住宅交易稅根據房產證年限，主要是5.6%的營業稅，商戶兩用二手房交易稅綜合大概到15%左右。
所謂“商墅”是商業和別墅合理組合起來形成的商住兩宜的空間，宜商、宜居、宜辦公，可以做到多種盈利模式，不想用於自住，可以做小資風情西餐廳、咖啡館、美容專屬SPA、私人藝術館，高端私人會所，或者進行租賃他人用於辦公。
無論哪種，都可以繼續盈利。
（保利堂悅商墅實景圖）
如果不想自住了，沒有必要非要轉手，商墅與住宅最大的區別就是他是商用性質，它不是缺點，只需要轉變思維，它便是優點，商墅集“商業、辦公、休閒”於一體，具有比住宅低的價格、寫字樓的租金、商鋪的錢景、豪宅的保值性等多重價值。
國內外都不乏已經很成功的商墅，如蘇黎世班霍夫大街國內比較著名的商墅有萬科VMO商墅、BOVO商墅、光耀荷蘭小城、融創商墅、中糧祥雲小鎮,各具風格的獨棟商墅在不同城市中不斷扮演著,潮流引領者、繁華締造者、財富創領者的角色,都可以看到商墅帶來的繁華景象。
（保利堂悅商墅實景圖）
保利堂悅並非商墅第一人，重慶更不是第一個出現商墅的城市，其實上海，深圳，成都等地，由於房價，限購等諸多因素，商業別墅應運而生，經過數年的發展，商墅已經成為置業投資的新寵。
除此之外，商墅還擁有其他優點：
⭐價格優勢：總價價格比住宅相對低，購買壓力比住宅小。
⭐用途優勢：三宜“宜住，宜商，宜租”，適合自住，適合出租，且租金較住宅高，適合辦公，還可用來註冊公司。
⭐政策優勢：限購新政策規定，住宅需要取得 {不動產權證}書滿2年之後方可交易，投資週期加長，而商墅不在此例。
⭐利率優勢：二次換大面積住宅無影響，仍能享受首套按揭利率。
⭐拆遷優勢：商墅拆遷賠償金比住宅高，是住宅的3倍，而且拆遷時間短，換房時間短。
⭐市場稀缺性:商業地產主要表現為商鋪、寫字樓、購物中心等，集合商業和別墅的性質產品是現有產品的升級版，市場稀缺。
⭐市場抗跌性:在住宅市場限購、限貸的政策下，商業地產不受限制，有效抵禦通貨膨脹。
無論是對於居住客戶還是投資客戶而言，兼具住和投資屬性的商墅產品，都是為穩妥更具有保障的選擇。加上禁墅令加強實施落地，未來別墅供應愈發稀缺，商墅將成為別墅主力，重慶商墅產品也將成為趨勢。
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