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物權法第179條規定，債務人不履行到期債務，債權人有權就抵押的財產優先受償。因此在開發商無法償還借款時，貸款機構作為抵押權人，可以與抵押人協議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償。
而在建工程上除存在抵押權人外，還存在其他權利主體。合同法第286條規定了建築施工企業對工程款的優先受償權：發包人逾期不支付工程價款的，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣，建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。
因此當開發商無力償還抵押貸款和承包人的合同價款時，同一建設工程中便同時存在在建工程抵押權和承包人的建設工程價款優先受償權。在發生兩權競合的情形時，兩項權利如何實現，是否能夠發揮各自的法律功能？
1、權利優先順序
基於法定優於約定原理，《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批覆》第一條規定，人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建築工程的承包人的優先受償權優於抵押權和其他債權。
針對實踐中的司法實踐困惑，2019年2月1日起施行的《最高人民法院關於審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（二）》進而明確了優先受償權的法定優先權性質，確定了其優先於抵押權等擔保物權的效力，完善了優先權的邏輯體系。
另外需要注意的是，《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批覆》第二條還就同一在建工程上存有在建工程抵押權、建設工程價款優先受償權、房屋預購者期待權的情況做出規定：消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項後，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。因此從權利位階上看，工程價款優先受償權高於抵押權，但不高於買受人期待權，位階高的權利優先於位階低的權利優先得到保障。
2、權利的主張與行使
建設工程價款優先受償權是承包人對抗發包人，保障工程價款實現的有力的法律武器。承包人應依法使用該項權利追索工程款，保護自身合法權益：該權利的行使期限為半年，自發包人應當給付建設工程價款之日起算；未竣工工程可行使優先受償權，但需達到質量合格標準。
需要注意的是，發包人往往在簽訂建設工程施工合同時便強勢要求承包人簽署以房抵債協議書，或是在工程建設期間、債務清償期屆滿後與其達成以房抵債協議。而以房抵債協議會將工程欠款合同關係轉化為以房抵債合同關係，這一情況下施工方會喪失建設工程優先受償權，承包人應主動保護自身權益，在以房抵債和優先受償間爭取平衡。
在建工程抵押權是金融機構對抗貸款人，保障貸款償還的法律武器。除當事人在抵押合同中另有約定外，其抵押物範圍不僅包括國有建設用地使用權，還包括規劃許可範圍內已經建造的和尚未建造的建築物。其中，在建工程存在建築承發包合同爭議的，行政罰沒、司法裁定和依法查封的，以及無擔保人的公益性質（學校、醫院、幼兒園等）在建工程不得設定抵押。
3、權利的限制與放棄
優先受償權是法律規定的特定債權人優先於其他債權人甚至優先於其他物權人受償的權利。且該權利具有“承包人無須對建築物存在實際佔據、無須雙方合意達成一致”的特點——優先受償既無須辦理登記手續，其受償額又不屬公示信息。因此對於金融機構而言，在建工程抵押貸款的最大風險便是工程款優先受償權優於抵押權問題。
2004年銀監會制定的《商業銀行房地產貸款風險管理指引》要求銀行密切關注建設工程價款優先受償權帶來的潛在法律風險，但面對優先受償權可能對於銀行貸款抵押權行使的限制，銀行在提供在建工程抵押貸款時往往要求開發商出具承包人放棄工程價款優先受償權的書面承諾。開發商便利用其優勢談判地位，在簽訂建設工程施工合同時便要求承包人簽署放棄優先受償權協議書。
在這一情況下，銀行的債權得到了最大程度保障，在建工程被強制拍賣或被變價所得價金將優先用於抵押權實現，承包人不再享受排他的優先受清償的權利。
需要注意的是，針對實踐中承包人或自願或被動放棄工程價款優先受償權的現象，2019年2月起施行的《最高人民法院關於審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（二）》明確：優先受償權可以約定放棄、限制，但不得損害建築工人的利益。換言之，該放棄行為損害社會和實際施工人等第三人利益的則不予支持。
現實中優先受償權與在建工程抵押權衝突的出現，有待於在建工程登記的完善。當權利人登記能夠發揮應有作用時，各項權利能夠得到更好的競存與實現，各權利主體的利益方能協調平衡。當然，在“以房抵債”及“放棄優先受償權”或明示或暗示、或主動或無奈的情況下，承包人也可主動尋求發包人提供業主支付擔保，在第三人的幫助下確保工程款的順利實現。
工保網
根據法律規定，法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件當中，要依法認定建築工程的承包人的優先受償權優於抵押權和其他債權。所以建設工程價款優先受償權優先於抵押權和其他債權。
但是在現實生活中，可能會出現建築物在承包人主張工程價款優先受償權之前就被其他債權人保全或申請執行的情況，那麼是先保全的人先執行，還是優先受償權先執行呢？
《民事訴訟法司法解釋》第五百零八條的規定，被執行人為公民或者其他組織，在執行程序開始後，被執行人的其他已經取得執行依據的債權人發現被執行人的財產不能清償所有債權的，可以向人民法院申請參與分配。對人民法院查封、扣押、凍結的財產有優先權、擔保物權的債權人，可以直接申請參與分配，主張優先受償權。所以，根據上述規定，優先受償的債權在先清償後，再按財產保全的先後順序清償，其它債權人基於在先保全所享有的優先執行的權利，不能對抗承包人的建設工程價款優先受償權。
建設工程價款優先受償權作為一種法定的優先權，並不是經審判程序確認後才產生的權利，只要發包人從應付款之日起未超過六個月清償完畢工程價款，那麼承包人就享有工程價款優先受償權。在執行程序中應當依法查明涉案的標的物是否存在優先權利，特別是在承包人已經主張建設工程價款優先受償權的情況下，法院應裁定中止執行，徵求承包人是否主張工程價款優先受償權後再確定是否執行建築物。
建築律師團
工程款優先於抵押債權受償。但要留意如下幾點：
1.工程款優先受償權應在工程竣工後6個月內行使；
2.優先受償的範圍僅限於工程款本身。利息，違約金，損失賠償等不在優先受償範圍之內。
供參考。
上海Wang律師
建設工程款優先於抵押貸款
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建設工程款部分優先
小小勝子
建設工程優先
