覓乾
煙臺發展規劃存在著幾方面的結構性問題：第一，芝罘老城區(從東面煙臺一中到西面的西炮臺山，從北面火車站到南面文化路)人口密度太高，道路太窄。老城區道路基本上是上世紀七、八十年代定型的，那時道路兩側沒有高樓，人口和車輛也不多，所以在那種年代道路寬度足夠用。但如今在如此窄的道路上拼命蓋幾十層的高樓就是走一條惡性循環道路，己經造成交通的心肌梗塞！老城區必須像大連學習，只拆不建或少建，把人口疏散出去，如果拆了老居民樓蓋幾十層的高樓，會增加更多的人口，進一加劇這種矛盾。其實，芝罘區並不缺土地，甚至土地"過剩"，比如火車站以北有大量土地可開發，只楚和幸福片區也有30多平方公里的土地可開發！芝罘區東部和西部發展嚴重不平衡，其背後體現的是街道辦事處的利益之爭，像東山街道辦事處和毓璜頂辦事處等芝罘老城區辦事處能放棄自己的利益嗎？有塊空地就要蓋幾十層的高樓，比如南洪街西路口，那麼小的一塊地而且地處三條路交叉口，偏要蓋個弘寶大廈。老城區除了北馬路兩側還有成長空間外，其它地方只能靠拆舊樓了，費時、費力、成本高昂而且停停建建、遙遙無期，成長空間有限！只楚和幸福有巨量的土地，而且道路非常寬闊，可以滿足蓋超高層的建築，是芝罘區未來有巨大成長空間的區域，這是歷史必然的趨勢！所以必須平衡、協調各個街道辦事處的利益，側重和轉向只楚和幸福街道辦事處。第二，對"組團式"發展模式的質疑？中國的城市發展的普遍規律是"同心圓"式(沿海城市是"半同心圓"或"扇心圓"式)，這樣的好處有兩點：一，由中心一圈一圈向外擴，能最大程度地集約利用土地，城市能建多遠、就多遠，逐步排著來；二，"同心圓"或"扇心圓"模式最能有效地使中心土地的高價格向周圍擴散和轉移，能幾何級地帶動周圍幾十倍的土地，能最大程度地帶動周邊土地和擴張城市的發展！而"組團式"模式發展了近20年，有牟平組團、萊山組團、芝罘組團(下面還有黃務組團和幸福組團等)、福山組團、開發區組團(下面有八角組團和大季家組團)，產生了許多後遺症：一，每個組團本身就是個小"同心圓"，煙臺五區有無數個"同心圓"，各自為政，各管各的，每個組團最中心的土地價格註定了不會太高，所以帶動四周能力都不強(開發區例外，因為企業眾多)，粗略地舉個簡單數字類比的推算例子：假如最中心房價是1萬元，可拉動半徑約10公里；假如最中心房價3萬元，可拉動半徑約25公里。可以得知:中心點過多和中心價過低，拉動半徑比較小;城市只需要有一個高地價中心點，拉動的半徑才更大、才更有力;二，各個組團彼此之間形成了許多三不管的"髒、亂、差"地帶，起著拉低房租和房價的作用。第三，幸福和只楚發展不起來直接影響著黃務的發展。黃務以發展大物流、汽車銷售、建材、五金和傢俱為目標，但大部分項目與只楚和幸福重疊，只楚和幸福本身人口就近70萬，再加上是地處福山區、開發區和芝罘老城區連接處，地理位置優越，東接人口眾多的芝罘老城區、西接人囗同樣眾多的福山區和開發區，所以只楚和幸福是事實上的煙臺市區中心點(以人口數量而言)，所以許多行業佈局只楚和幸福，物流成本最低、時間成本最低，因為只楚和幸福本身有70萬的人口基數，這是一個很大的保障基本盤(或基本的強大根據地)，而且能就近輻射人口眾多的東部芝罘老城區和西部人口眾多的福山城區和開發區。黃務只是煙臺五區地理上的中心，但並不是人口數量上的中心，所以選擇黃務作為發展中心，物流並不便捷、時間並不節省同時幅射不到煙臺市區絕大多數的人囗。黃務由於許多項目與只楚和幸福重疊，難有大的作為，大多數人會選擇地角和交通更便利的只楚和幸福去買東西。事實已經證明了這一點，幸福西片區7個村搬遷後，許多房屋都拆掉了，但大量加工五金、石材、傢俱、門窗、不鏽鋼等中小企業的業主紛紛湧入幸福西片區蓋板房當車間，許多國內一、二線品牌把大型倉庫和加工車間佈局在幸福和只楚一帶，而很少選擇去黃務，黃務的紅星美凱隆只是作為好看的形象擺在那裡！他們看中的是幸福片區更優越、更便利的地角，而且租金還很便宜，有成本的優勢，這些會對黃務造成很大的衝擊！如果只楚和幸福發展不起來的話，黃務也很難發展起來，因為只楚和幸福片區人口更多、地理更優越、租金更低，所以只楚和幸福空置著30平方公里的土地將對黃務的發展形成長期的制約。第四，幸福和只楚有30多平方公里的土地未開發，也制約著開發區房價上漲的潛力，從而削弱開發區西擴的能力。開發區房價要是太高，人們就會選擇地段更好、房價更便宜的幸福買房；開發區房價上不去，能拉動的半徑也不會太遠，從而向西擴張受影響！總之，煙臺現在城區己經夠大了、甚至可以說超標了，未來不能再無限地擴張了，應該把只楚和幸福中間連接位置做紮實、做牢，使芝罘區、福山區和開發區緊密融合，夾河由界河變成內河，形成體量巨大的高地價大核心圈，煙臺城區才有能力去向更遠的地方擴展，像棲霞、蓬萊等地，才能真正形成主城區帶動下面縣市發展的格局，而不是靠下面縣市抬轎！
黃海萬米金沙灘海岸
目前煙臺市發展最活躍的區，經濟數據最好的區，交通道路等城市規劃最科學合理的區，應該是開發區。開發區也應該是除了芝罘區之外其他區的學習榜樣。有些人可能會認為，開發區有錢，當然發展規劃建設得好。但是試問一個發展規劃不好的區，拿什麼招商引資，沒有招商引資拿什麼資本來發展規劃。
有些人可能認為開發區企業比較多，勢必會對空氣造成汙染，但其實開發區很少有高汙染企業，並且開發區目前大部分企業集中在區域西部，東部一直到夾河沿岸全是居住區，靠近海邊的區域城市規劃以及環境不比萊山差。
另外芝罘區環芝罘灣的老城區，是煙臺的靈魂所在，也是煙臺的名字發源地，這一區域的發展規劃其實也不錯，雖然有老舊建築影像了美觀，但是文化、商圈等方面其他區模仿不來，所以煙臺賦予芝罘區的定位也不同，現在以及將來芝罘區就是文化、特色旅遊、金融商業CBD的集合地帶。 
另外萊山區，萊山區應該是煙臺富人扎堆居住的區域，以濱海路、觀海路這有山有海的兩條路最具代表性，但是萊山區目前規劃最好的區域也就是這一區域了，過了港城大街再往南，規劃建設和芝罘區南部差不多。再往南就是高新區和牟平區，高新區如果招商引資做得好，未來可以比肩開發區。牟平區未來主打的規劃板塊還是高速以北的沿海板塊。
地理有意思
說說發展方向的問題：煙臺市區地理位置，往東比不過威海榮成，往北比不過蓬萊，處於一個尷尬的境地。就地貌而言，山地眾多，市區狹窄而長，道路擁堵，不利於建設大都市。就區域位置而言，煙臺市區在整個煙臺地區的東北部，過於偏僻，不利於統籌發展，導致萊州等地歸屬感低。那麼當初為什麼要發展這個地方呢？主要是因為港口，煙臺港城，因港而興，芝罘港口條件優越，加上舊社會交通不便利，所以就依港而建了。但現在時代不同，交通發達了，城市和港口不需要離得太近，反而適當遠一些更好。迴歸主題，參考第一句，煙臺應該向哪裡發展就很明確了！
用戶8133725676268
煙臺和其他同級市比起來，失去了至少十年（08到18）的發展，從格局到規劃，都透著一股小家子氣，敲敲打打縫縫補補。那麼好基礎的芝罘區，現在才開始幸福片區大改造，至少晚了5年，只楚，珠璣，北馬路，到處看著像牛皮癬，幸福都跟阿三家貧民窟一個德性了。再不努力，就掉隊了。
Mr慕容紅雪
如果煙臺能剝離萊州，棲霞南部，海陽，萊陽，回頭和威海（去掉乳山)合併，直接就是萬億俱樂部，可以和青島掰一掰腕子。煙連大橋一建好，多搞人才規劃，多和大連搶日貿，調整產業結構，最好能把大連的商品交易所拿過來，這幾件事都做到基本可以擼得過青島。
別裝了小橘貓
用戶55126354149
煙臺最好的規劃是，沿著海邊一路伸向威海，威海也沿海邊向煙臺方向延伸，20年後，兩個城市就連到一起了，每20公里為一個行政區，想想那情景，美吧！
這件事兒真不能再拖了
牟平南關大街和工商大街往西中間都是斷路，好多來客都給吳導了，沒有跟上時代發展，能為民便民發展牟平望政府多作實事，期待到明天。
偉6562
煙臺六區板塊演化趨勢（個人看法）:1.萊山區，市政府駐地、多所高校、環境優美、商業配套起點高、高鐵站擴容、煙臺山新院落地，近幾年萊山將成為真正的煙臺新城核心，煙臺城市化水平（都市化）最高的區域，最吸引人居住的區域。2.芝罘區，作為老城區，會分化為南部黃務板塊、中部核心板塊和北部濱海板塊，南部黃務板塊已逐漸承接起由芝罘老城核心區域疏解來的醫療、教育配套資源，交通和商業配套近幾年也已經有跨越式發展，隨著板塊成熟度的提高，該區域也將承載更多芝罘老城區和南部村落遷移的人口；中部核心板塊拆遷改造成本高、難度大，不會有大的格局變化，隨國家舊城改造政策，粉刷牆壁、加裝電梯、拆拆地樁，觀感好些罷了；北部濱海板塊將隨招商蛇口項目和文化古街保護性開發（所城裡、朝陽街、煙臺山等）而演化為文旅休閒目的地，但因沒有全國性文化優勢，估計只能覆蓋省內及北方部分區域，很難成為下一個“廈門”。3.開發區，借力國策“新舊動能轉變”，開發區產業發展將更上層樓，長江路傳統核心板塊聚集中產階層，亦如十幾年前佳世客來到未繁盛的萊山，開發區佳世客周邊及西部板塊將誕生開發區自己的“小萊山”。4.福山區，只能說開發區越好，福山也越好，但本土特色產業優勢不大。5.高新區，萊山區的“宿舍區”，依附萊山總不會太差，北京某產業園周邊一普通學校，因生源多來自近處居住的“高科技人才家庭”，幾年時間竟硬生生靠學生的“業績”變成了好學區，希望高新區也能成為一個精緻的“高端”區域。6.牟平區，牟平區已分化為天差地別的牟平北部濱海和傳統城區兩個板塊，傳統城區十年來沒啥變化，也不要指望下一個十年，北部濱海板塊聚集了國內多個品牌開發商，近兩三年因萊山及高新區的房價飛速上漲，外溢了很多剛需群體在牟平北置業，金山港產業項目落地後將帶來大量產業人口，有了常住人口，開發商就有底氣開發大型商業（龍湖已規劃大型天街商業綜合體），人口聚集-配套發展-人口集聚-配套豐富，該區域將步入難得的正向循環，甚至能締造一個不小的奇蹟，該區域或成為煙臺最“國際化”的一個板塊，煙臺的城市名片，夏季人山人海，冬季也有都市的樣子。
海落葉邊
煙臺地盤比較大，域內經濟發展極不均衡，經濟基本上是北強南弱，北部地區以市區，龍口，萊州，招遠，蓬萊五區為代表，經濟比較強，四個縣級市全是百強縣。而南部則以海陽，萊陽，棲霞三市為代表，經濟比較弱。以目前的政策和長遠發展來看，南部地區仍然處於一個十分尷尬的地位。而北部地區也將隨著大萊龍鐵路，環渤海高鐵以及正在論證階段的跨渤海灣大橋三大交通項目的開展邁入跨越式的發展，而與此相比，南部地區沒有相匹配的項目開展，未來的發展還是十分有限的。所以，煙臺的整體發展方向還是北部地區，這點也可以從新建的機場位置（蓬萊潮水鎮）上看出來。
第二，就是市區的發展方向。目前煙臺市區的發展還是比較明確的，煙臺總分六區，芝罘，萊山，福山，牟平，開發，高新。芝罘和萊山定位比較明確，就是發展住宅區和商業區。而開發區和高新區位於市區西東兩翼，主要城市職能就是工業聚集區，目前看來開發區成規模比較好，發展開發的也比較好，而高新區本來的目的是依據煙臺大學城開展的高新產業集群，但由於高新區開發的比較晚，目前發展的十分有限，很多設施也不完善，以本人的眼光來看，未來的煙臺高新區除非有市府比較大的支持，否則很難成規模，同時也難以與開發區相匹。所以，頭十年來看，煙臺還是西強東弱的局面，這點也可以從牟平劃區n年卻始終還處在煙臺一個十分尷尬的位置上就可以看出一二。而傳了多年蓬萊劃區的問題，個人看來這也會隨著跨渤海灣大橋的開展而慢慢得到落實，因為跨渤海的修建絕對會是煙臺發展的一大契機，而市區想從大橋中得到最大利益的途徑就只有把蓬萊劃區，好獨自享受大橋帶來的巨大福利。所以，市區未來的發展方向還是西部，東部牟平高新沒有任何利好消息。而市區南側以煙臺南站為界，由於有山脈丘陵阻擋，難以深入發展，即便開發也難以成面，基本是點狀開發。儘管以市府的眼光來看，是希望煙臺東西兩翼齊頭並進，但煙臺西部有幾大利好消息，所以市區西部未來還是煙臺發展的主力方向。
以上就是個人淺見，還望諸位批評指正。由於是手機碼字，配圖沒法弄，大家湊合看吧。
