我是北京房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房產自媒體中唯一敢講真話的自己人！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
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提問：房姐好 剛購買一套學院南路32號院100平房子 理由1是房子是60年代房子 10年內有拆遷期望 不拆自住也很舒適2德勝社區父母有一套房子孩子落戶西城戶口 我這個思路是否正確'？ 60年代房子是紅磚房海淀區的 與父母家隔一條馬路就是西城 有什麼建議嗎現階段準備裝修
回答：海淀和西城整體都高溢價的區域，普遍投資回報率都不高，可能會跑輸大盤，不過你作為自住沒有問題。博拆遷本質是個不穩定事情，需要考慮資金和機會成本，我在之前也有回答過，你可以看看精華帖，如果還有籌碼朝陽區繼續淘筍為上策
提問：入圈第一問:我是外地人，孩子在朝陽區亮馬橋附近工作，為上下班放便，想買周邊二手房，50平二居室，新源銜和新源裡的二手房房齡都在40年，價格在7萬到8萬，這個價位還有升值空間嗎？還能選擇嗎？比較糾結，本人是買第一套房，能夠湊出300萬，應接如何買房？請房姐幫忙指點！
回答：你好，子彈300，可以選擇的範圍很廣。亮馬橋總體是比較好的板塊，主要是正常的樓盤太少，沒多少房可挖。麗水嘉園 炫特5.5萬以下的 朝青國美4萬以下下 亮馬橋嘉和麗園5.5萬左右的都可以房齡40年升值潛力很一般
提問：房姐好！因為小孩上學，準備搬到亦莊居住6-7年，改善型，目前手裡現金1300-1500可以使用。看了亦莊河西幾個改善型新盤，金茂、海宴、唐頌等疊拼和合院，也有大平層，我們比較在意居住環境和物業。請問：1. 感覺亦莊河西新盤有些溢價，目前價格是否適合入手？哪個盤更好一些？金茂上疊適合，中疊有院子但貴了300萬，如果要買哪個以後更看好？2. 另一種方案是在東三東四環買個先出租，以後再搬回城裡。是否有適合的項目推薦，租售比相對更好一點的？哪種方案更適合我們，哪種方案更保值？謝謝！
回答：你好，我的建議是逐步優化換籌到朝陽。亦莊不適合總價700萬以上的標的，金茂這幾個樓盤裡，金茂綜合最好，但金茂本身就是CEO（其他幾個更差。）3年以後的事情，你都說不準的，上班的地方不適合投資，那就先租房。租房是幾萬幾十萬的事情，買房是幾百幾千萬的事情。你的現金足夠多，亦莊本身也裝不下，只有朝陽適合你。可以買2套品質3\\/4居，甚至一套星河灣了
提問：您好，個人是做區塊鏈的，現金流不太穩定，年收入大概100w左右，好的時候大概200w左右。1，之前在環京周圍投資了一套，有貸款記錄，所以不是首套，滿足了5年社保要求，有購房資格（已查驗），現在買屬於北京二套的資格。2，手上銀行卡現金750w左右，準備結婚，北京首套房用於自住屬性較多，希望可以住的舒服一些同時也兼顧部分投資屬性（大概七三分），個人比較喜歡東三環這一地段。3，是應該全款買房？還是應該適度貸款呢？（先拆解500萬買入一套1300萬的房子然後再抵押貸出來呢？），兩種方式如何選擇，利弊如何？4，您推薦什麼小區呢？東三環附近的，兩居還是三居？
回答：1.不管是首套還是二套資格，都可以貸款貸足，這一點不用擔心。2.750萬首付如果選籌沒有溢價，評估和貸款都能做好，大概可以買到1600萬左右的房子。你的需求如果帶有自住，則可能評估不足預計在1400-1500左右。3.現金流充足情況下月供不需要精算。4.拆借800買入然後再抵押。5.北京沒有某個小區可以推薦，需要落實到一套套具體的房源，個體的差異太大。1500左右的標的數量較少，比較分散，以小區作為單位容易踩坑。3-5居
提問：房姐你好！夫妻雙方北京戶口，現有兩套房，一套在亞運村75小兩居，不滿五老破小回遷，無貸款，一套在門頭溝90小三居有貸款，老人投靠戶口已遷過來，有100XJ，月入3萬，再入手一套130三室自住500萬，在亞運村上班，請推薦有學區環境好的樓盤，資金如何操作？兩套房子哪個值得持有？謝謝求回覆！
回答：亞運村的房子可以抵押出來門頭溝沒價值可以出掉加上你的本金足夠買500+的標的北京很難推薦到小區，內部到房子差異太大。要更具標的具體分析可以重點看下望京金臺路附近，或迴天區域也可以淘一下
提問：孫河的未來你怎麼看？北京還會有類似孫河這種先規劃後建設的高端區域嗎？我看你推薦東三環老破小，升值空間在哪裡呢？
回答：孫河在2016年前是最佳買入時間。2017年後，售價就逐步漫過平地。整體規劃的居住區，前提是要有充分的產業區。北京的產業區，只有東三環，望京，中關村，西二旗。東三環的居住區已經固定，望京有望京內部，孫河，北苑天通苑，西二旗周邊已遍佈貴婦盤，只剩下迴天老破大。機會在存量市場篩選。
提問：你好，房姐！本人疑問去下：1.現金400左右，大連一套100平房產市值約在250左右，出售中。有過貸款記錄，非首套，目前已可得北京房票，自主和投資兼顧，想近期入手一套，選擇總價在600-800間的是否合適？2.有些新盤信息如亦莊首創遠洋天著或未來科技城周邊，有投資價值嗎？3 .如選擇二手，參考區域有推薦奧體、望京、酒仙橋、東壩、雙井，九龍山，四惠，百子灣，勁松，哪個板塊更有長遠發展？4.看上幾個次新，金地名京loft. 76平，700-720；萬科星園，天暢園，國美第一城，天鵝灣loft,東壩的首開常春藤，酒仙橋的麗都壹號，哪個更合適些？謝謝！
回答：總價600-800需要挑區域找性價比盤投資不要碰800左右主看望京、酒仙橋、九龍山、雙井，這幾個都不錯天鵝灣有輕微溢價不過也可入國美第一城整體更穩妥，其他都溢價
提問：Hi房姐，想請教一下亞奧萬和四季怎麼樣？目前看上了140平的三居，但對這一片不太瞭解。年齡25+，目前沒有小朋友，不考慮學區哈。現在在西單和中關村工作，未來可能會考慮換到國貿或望京。週末主要活動區域是朝陽，所以還是想在朝陽購房。現在比較擔心的就是早晚交通，會不會很堵呢？出行方式主要是開車或地鐵。另外就是有沒有別的樓盤推薦呢？預算大概1000-1200吧，首套首貸。還想請教下房姐現在朝陽大悅城的商住兩用是否應該賣掉呢？如果賣的話市場價多少呢？130平兩居。問題比較多，謝謝房姐！
回答：亞奧萬和四季溢價盤可以青年路，大望路，雙井，北工大這幾個地方看看商住可以出掉，中介都掛上，鏈家最後掛，不同的中介多聊下，瞭解成交價格和行情
提問：目前有南三環外萬年花城四期房一套，南北通透大三居，小區中間位置。市值扣完貸款後能有600萬。老人60，有北京戶口，無房無貸指標，手頭有200萬。不考慮自住，純增值角度，1.是把三局賣了，加200萬，貸款1000萬買個大戶型？還是200萬首付，貸款買個上車盤？2.大戶型推薦什麼小區？3.200萬首付上車盤，是否可以考慮翠微附近的小區。
回答：1000以上的投資盤需要單獨分析，市場並不大，不建議賣掉砸在一套上做個二次抵押，把首付提高到300到400能買到650到850左右的標的，主看這些區域朝陽公園，金臺路，大望路
提問：房姐您好！去年因為人才引進政策，我們在天津武清貸款買了兩處新房(沒交房，可能還沒法賣)，佔用了110w資金。現在手上沒有太多可用資金，剛交夠社保滿足北京購房條件(但沒有了sfsd資格)。請問這兩個武清的房子有持有的價值嗎，現在的情況還能通過貸款(比如全款dy加其他貸款)在北京買房嗎？(現月還款1.35，月收入3.8)
回答：你這個新房無法抵押出來，除非還有別的房產？還有你的流水也不夠這個階段養一下流水，積累初始資金，信用卡也儲備起來，關鍵時刻能頂上
提問：房姐您好，我是蘇州戶口，在蘇州有一套房子，有貸款記錄，目前我在北京工作，12月份就交滿五年社保了，因為暫時沒有回蘇州的計劃，所以想在北京買房投資，蘇州的房子在2019年大概漲了30%，如果賣的話大概可以拿到250-280，可以作為北京房子的首付款，請問房姐我應該賣掉蘇州的房子，買入北京房子，還是保留蘇州的房子，如果純投資的話，應該買在哪裡，如何操作呢 ？謝謝
回答：很少提過蘇州，因為基本沒有在蘇州踩盤，對於城市的具體脈絡不清楚。但是，一座城市的基本面，和具體的樓盤選籌，又是不同的概念。從城市層面來看蘇州的基本面，是足夠清楚的。蘇州，本質是一個二線走向三線的城市。核心的原因：一是上海的吸血，二是行政級別的不足，三是全國人口的停滯。對於三四線城市，房價其實不完全遵循一二線的邏輯。房價的上漲是貨幣現象，超發的紙幣一級級下流。等到了三四線，已經所剩不多。只有積累了相當長一段時間，或者由於一些特殊的定向輸送資金，才能吸滿水迎來一次井噴。所以三四線城市，往往是五六年不漲，一次性漲50%以上或者翻倍。但歸根結底，缺乏後勁。蘇州這次的井噴，是對過去幾年的變現。蘇州的蓄水池，其實已經空掉了。限售，又是進一步的凍結資金。賣掉蘇州買北京是正確的選擇，可能明年限購進一步升級，今年的漲幅會回吐。子彈200+，首選東三環—東五環次新，次選天通苑大面積。
提問：房姐好，提問關於資產配置。今年初份把首套換到太陽公元170，自住（考慮居住品質通勤學區各方面原因），買的這套單價在同小區屬於前後一年的低位，全款。這個小區溢價是否高，長期自住持有問題大不大。另外還有一套豐臺商住230平，13年一手房入手，有點砸手裡了，一直出租，想賣又猶豫。能動用的現金在200左右，對資金持有沒有太高需求，另外還有一張房票，想著如何在2-3年內優化一下資產配置。謝謝
回答：太陽公園溢價區，既然買了就先持有，未來漲幅有限，如果全款買的，就抵押出來增加首付籌碼商住建議直接出掉，長期持有是虧損的抵押+出掉商住+200xj，利用房票在望京區域淘一淘，再全款抵押入tty大面積。這個配置下未來5到10年跑贏大盤基本沒問題
提問：房姐，你好，首房首貸，首付120，每月最多還款1萬，單身女，如果從投資自住角度考慮，晶都國際的滿五唯一開間，單價5.8是否值得入手，之前看說最好不要買一居，兩居的老公房是否不容易貸款，求推薦適合的目標，非常感謝！
回答：不用擔心老公房，銀行也是跟著市場走可以關注1.6號線延伸的四惠，甘露園，金臺路，石佛營，十里堡，再到東風橋酒仙橋，南邊勁松十里河，都是可選的類型。
提問：房姐好，現在我們在回龍觀有一個66平的小兩居，孩子在附近上小學。想換一個三居，剛需自住的同時希望能夠保值。請問房姐有什麼推薦和需要注意的嗎？
回答：這個需要看你的資金情況, 目前回龍觀已經整體偏高了，淘筍盤很難，跟隨大盤還是沒問題國風美唐、和諧家園、融澤嘉園 做為改善型可以關注
提問：房姐你好。我本人住在hlg，想給父母買二套，自住兼投資。手頭150w現金，年收入60w，家庭名下第一套房可以抵押貸330w出來，我和愛人均體制內，現在看上兩個房，均是商滿五唯一，均有電梯，均是板樓！一個在tty180多平585w二層（總高14層）採光還可以也算安靜吧，另一個在hlg的流星三122平605w在七層（總高12層）視野不錯！父母住優先考慮流星三，同時離我們也近方便照顧，但是你推薦tty的大戶低單價也比較心動，自住和投資都想兼顧，現在出手還是再等等再淘淘是否有筍盤？？猶豫中……望指點！
回答：天通苑價格在3W內還是可以出手流星三價格略貴，有溢價資金480，可以自住一套抵押，東三 四環，老公房投資一套淘筍要堅持
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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