公司債此前一直是房企主要的融資方式之一，但5月底6月初，一系列房企發債被“中止”的消息讓房企融資難的氛圍營造得更為緊張。不過，並非所有企業都遭遇中止。6月11日，萬科80億元住房租賃專項公司債券獲批；招商蛇口40億元的公司債也宣佈發行完成。分析人士認為，從行業角度看，不斷創新高的行業負債率與監管層推進房地產去槓桿的主旨下，房企發債難度增大；從企業角度看，發債能否成功與企業的違約記錄、信用評級、負債情況掛鉤。
幾家歡樂幾家愁
6月11日，萬科發佈公告披露，證監會核准公司向合格投資者公開發行面值總額不超過80億元的公司債券。據悉，該債券為住房租賃專項公司債券，將採用分期發行方式，首期發行自證監會核准發行之日起12個月內完成，其餘各期債券發行，自證監會核准發行之日起24個月內完成。
另一家龍頭房企招商蛇口在6月5日也對外發布公告表示，公司面向合格投資者公開發行公司債券（第二期），基礎發行規模5億元，可超額配售不超過35億元（含35億元）。
而相比於萬科與招商蛇口相關公司債的順利推進，近期部分房企則沒有那麼幸運。5月底，上交所發佈的信息顯示，碧桂園擬發行的200億元小公募公司債再度中止。資料顯示，這筆200億元規模公司債，最早為2016年4月遞交申請，至今已兩度中止。碧桂園對此回應，公司債中止的原因主要系公司擬調整債券的募投項目，以使募集資金更好地匹配募投項目並得到更加有效的運用，後續或將繼續推進本次債券的審核和發行工作。
無獨有偶，重慶龍湖近日向上交所遞交調整後的公司債募集說明書顯示，2017年公司債券規模由80億元下調為50億元，首期基礎發行規模不超過15億元，期限不超過15年。對於此次公司債規模調減，龍湖地產表示，因公司年內到期負債金額較少，再融資需求有限，主動調降申報金額。
據不完全統計，近來至少有十幾家開發商相繼中止了公司債發行，累計金額達到460億元左右。這些企業中不乏碧桂園、合生、富力、新城控股、寶龍、福晟、花樣年等行業知名地產企業。對此，有業內人士指出，在管理層金融去槓桿的背景下，相關單位對融資監管力度繼續收緊，未來一段時間公司債的發行規模仍會保持低位，房企也將更多地依賴其他融資渠道，整體融資成本則仍會繼續上漲。
企業資質的考驗
“不排除近期債券市場有新的波動，管制政策趨嚴，未來房企發行公司債的壓力可能會越來越大，”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析，企業下調發行額度甚至中止發行，也與時下意向認購房企公司債的機構投資者不多不無關聯。
數據顯示，2017年房地產企業共發行公司債85個，總規模940.8億元，較2016年的7955.5億元下降88.17%。2018年，發行公司債融資總額在前兩個月環比增加的狀況下，今年5月呈現較大幅度的滑落，環比減少87.59%，融資總額僅佔12.93%。
來自同策機構的數據顯示，5月監測房企發行公司債融資總額為58.35億元，其中境內發行40億元，環比減少65.52%（上月境內發行116億元），境外發行18.35億元，環比減少94.82%（上月境外發行354.13億元），這意味著境內外發行公司債融資渠道緊縮，融資難度加大。
“部分公司債的中止也與企業基本面有關。”嚴躍進分析，對一家發債企業來說，首先是償債壓力。如沒有一個較好的盈利計劃，發債本身就難以通過，即便通過以後也面臨兌付壓力；此外，發債公司往往還面臨外部評價壓力，負債規模過大，容易引起資金鍊困境等困局。一旦遭遇銀行政策收緊，也會對類似債務工具的發行形成一定的壓力。
有業內人士預測，未來一些規模較大的房企，同時企業信用評級、負債率、現金流、信用資質等條件較為優秀的企業，提供發行公司債合規，且規模低於100億元規模的融資，還是有發債機會的。相反，負債較高、償債壓力較大、資金風險高的房企公司債發行難度將非常大。另外，有央企、國企背景的房企、行業標杆房企以及地方城投公司發行的公司債通過的幾率也會相對較高。
租賃領域或定向寬鬆
目前來看，房企發行租賃住房相關的公司債可能更容易獲得監管單位和投資機構的認可。同策機構市場研究總監張宏偉表示，2017年以來，國家對租賃行業政策暖風頻吹，國家級、各城市級包括土地、稅收、金融在內各領域的利好政策不斷出臺。據同策研究院統計，2017年以來長租公寓類資產證券化產品發行筆數已達19筆（包括計劃發行和已反饋狀態），融資金額近1000億元，為長租公寓的發展打開了新的融資渠道。
以萬科剛剛得到證監會核准發行的80億元的公司債券為例，該債券即為住房租賃專項公司債券。據萬科披露的資料顯示，萬科租賃住宅目前已覆蓋29個城市，獲取房間超過10萬間，已開業96個項目，超過3萬間房，業務產品線不斷擴張，已在不同租賃品類上開展業務嘗試，比如收購服務式公寓，正在涉足家庭式公寓方案。2018年，萬科將繼續加大力度發展租賃住房，計劃新獲取10萬間以上的租賃住房。
對於租賃市場來說，融資渠道不斷在拓展，尤其是險資進入的機會增加，都會帶來很多新的機會。“公司債投向租賃市場目前更符合市場潮流，但需要注意的是，現在部分租賃市場的機制不夠健全，投資方向不夠明晰，監管層也會適當放緩租賃產品的發債。”嚴躍進表示。
值得注意的是，由於公司債發行遇阻， 2018年以來幾乎被房企忘記的信託貸款不得不被開發商重啟，據統計，5月有40家房企啟動信託貸款融資，實現融資總額達113.54億元，環比增長687.94%。
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