引言：在美國，全額購買房屋對於普通人也是一件非常不容易的事情，貸款買房是得到房屋最快的途徑。你只知道貸款買房要還本金和利息，但你知道嗎，美國貸款買房還有很多的稅收減免政策，可以為你降低花費。本文將為你詳細介紹。
為什麼美國貸款買房可以抵稅？
美國貸款買房可以有哪些稅收優惠？
●美國貸款買房的稅收優惠（上）
一、為什麼美國貸款買房可以抵稅？
試想一下，能住得起500萬美元豪宅的人和住30萬美元房產的人，在承受稅收方面的能力肯定不一樣，在美國貸款買房的抵稅功能就是為了減少不平衡。所以，美國貸款買房對於稅收的優惠必須考慮到以下幾點：
➢公平要求：
稅法只對財富的增值部分徵稅，也就是會從收入中扣除成本後再進行徵稅。比如扣除房屋每年的折舊、買房時的房產稅、出租房屋產生的各類費用等。
➢政治考量：
放寬買房和換房的口徑。比如給予自住房屋在買進賣出差價和按揭利息方面的稅收減免。
二、美國貸款買房可以享受哪些稅收優惠？
⊿ 抵押利息的扣除
美國貸款買房時，抵押貸款利息的扣除是貸款者作為房主可以享受的最大稅收減免之一了。
聯邦政府的抵押貸款利息信貸為首次購房者提供了另一個機會，要求他們支付抵押貸款利息的稅收減免。
如果你是單一稅務申報人，你可以將50萬美元的貸款利息沖銷；如果是夫婦雙方提交申請，還可以扣除在房屋淨值債務中最高的10萬美元的利息。
首先，我們來看一下聯邦個人所得稅的計算過程。
第一步：總收入扣除各項費用後，得到調整收入。
第二步：從調整收入中扣除免徵額和減稅。
減稅額有兩種方式可選：標準減稅法和分類扣稅額。
➢ 標準減稅額：
標準減稅額是一個定值，也就是說，無論實際支出多少，扣除的都是一個定額。但扣稅額度會根據個人身份、通貨膨脹指數、國家經濟發展形勢進行調整。
➢分類扣稅額：
醫療費用、稅款、房貸利息是這類允許扣除的項目，這類扣稅是每個項目都有限制性規定。這裡需要注意，一定要保存好各項支出的憑證。
一般來說，納稅人根據自身情況選擇這兩種中扣除數額較多的作為扣除項。
第三步：應納稅收入根據對應的稅率進行計算，再減去稅收補貼，就得到實際應付的稅款。
在美國貸款的最初幾年，這種扣減會非常有利可圖，因為貸款者每月支付的大部分資金都用於利息而不是貸款本金。當然信用額度不可退還，因此如果信用額度超過您欠稅的額度，您將不會收到支票。
怎樣才能有資格獲得這項戰略稅收減免呢？
州或地方政府必須向您頒發抵押貸款證書。通常情況下，此證書是在開始抵押時發行的，如果你在申報稅款時還要求扣除抵押貸款利息，則必須按此金額減少貸款，不允許雙重貶值。
⊿ 抵押點扣除
美國貸款買房中，購買積分以降低利率是抵押貸款目前可用的最佳稅收減免方式之一，投資回報是雙重的，因為你可以扣除在購買房屋的同一年支付的積分和利息金額。
貸方收取點數作為賺取利潤的一種方式，而借款人一般支付點數來換取更低的貸款利率。同時，借款人支付的點數費用是可以用來抵稅的。抵押貸款的一點等於貸款價值的1％，也就是說，如果你拿出20萬美元的抵押貸款並支付一點，那麼您將額外花費2,000美元。
關於抵押點的好處是可以減稅。如果你支付的積分
符合行業標準，並且抵押貸款的目的是購買主要住房，那麼你就可以立即獲得全額積分。但是你必須詳細列出回報以申請扣除，並且你的結算披露聲明必須特別將這些費用列為“積分”。
如果借款人貸款是為了購買或建造借款人的主要住宅，點數的費用
可在支付的當年全額抵稅。而在其它情況下，點數的費用會在貸款期間內攤銷抵稅。美國國稅局在公告936及相關補充信息指出，房屋貸款利息抵稅的多少取決於抵押日期，抵押金額以及貸款人如何使用貸款所得。在大多數情況下，貸款人的房屋貸款利息可以全額抵稅。
納稅人可通過“法定扣減項目”享受相應減免的滿足條件：
➢貸款項目是擔保性貸款
➢所貸房屋用於自住
注意點：
美國貸款購房的總額要小於100萬美元。對於首次貸款購房的人也會提供相應的“抵稅額”。
➢房貸保險費用也可抵稅
既然說為了防止房貸風險，那適用人群收入肯定不會特別高，事實上受益最多的是低收入屋主，這些人往往在高額的頭期款面前顯得非常無力，他們要必須在房屋淨值增至20%且準備好個人房貸保險，而這部分費用可以抵稅。
這裡需要注意，家庭年淨收入大於109,000美元或個人淨收入大於54,500美元的無法享受減免。
⊿ 物業稅扣除
美國普通家庭平均每年需要支付超過2,000美元的房產稅，但在新澤西州、新罕布什爾州和佛蒙特州房產稅可能會更高。儘管物業稅會扣除是一件好事，但必須注意的一點是，必須聲明你實際支付的那一年是哪一年。
由於美國房產稅一般按季度支付，就會出現以下這種情況。例如，你在2016年12月支付2017年第一季度的稅款。如果是這種情況，那麼物業費的扣除實際上是扣除2016年的稅款。
⊿ PMI扣除
美國貸款買房時，如果你無法提供20％的首付，那麼你可能會受到PMI或私人抵押貸款保險的影響。PMI通常相當於住房貸款價值的0.5％至1％，因此如果您拿出200,000美元的抵押貸款，一般預計要在PMI中支付1,000至2,000美元。
目前，如果您的
單一稅務申報人且收入為54,000美元或更少，或者夫婦共同申請，且收入為109,000美元或更少，這樣就可以獲得PMI扣除。扣除額也開始逐漸減少，甚至低於單身申請人收入水平5萬美元，低於夫妻雙方共同申請的10萬美元。
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