問熱點 物管費抵做逾期交房違約金？
中寧蔚藍海岸排屋業主遭遇“被交房” 這個五一小長假，市區中寧蔚藍海岸二期的排屋業主過的有些糟心：簽約、付款、還貸……在苦熬一年多後，近百名業主終於盼到了開發商通知交房的一天，然而購房者收到交房通知卻有些莫名其妙，來到樓盤現場的業主四下一看更是炸了窩，數百萬元買的排屋交付時卻還是半拉子工程，這樣的房屋真正達到交付條件了嗎？ 逾期交房已經4個月 昨日上午，記者來到位於市區東關的中寧蔚藍海岸小區，數十名業主在小區售樓中心滯留。購房業主告訴記者，該小區二期的排屋2017年初開盤，隨後面向社會售樓，合同上約定於去年12月底竣工交房。 “如今已經過了約定交房期4個月了，4月28日突然通知業主交房子，可來到現場卻發現還有很多問題，這讓人如何放心的下。”採訪中眾業主向記者表達了內心的擔憂：“開發商和我們約定的交房期限超過也就算了，沒想到合同約定的違約金單方抵做2年物管費，另外在基本配套設施還沒有完工的情況下倉促給我們交房，說今天不簽約收房就自己承擔責任，這是不是意味著開發商對這些還沒有完工的設施不再負責？”小區業主李女士質疑說，她家的門口通道路面都還沒有完工，大理石沒有鋪建到位。北面的入戶樓梯左右明顯不水平，施工人員說已經出現沉降。 在業主收到的《商品房買賣合同》補充協議中記者看到，業主必須簽名同意放棄4個月的延期交付、預期辦證的違約金，並放棄其它任何損失，開發商代繳24個月的物管費。業主老呂告訴記者，如果不簽署該協議，開發商就不辦理交房手續。在小區裡記者看到，裸落的路燈電線、敞開的排水口和沒有清理的施工現場隨處可見，一些照明開關甚至陷進大理石牆面，業主說對於綠化的質量並沒有要求名貴樹種，但才交付的新小區就有不少草坪枯死，苗木稀稀拉拉，這樣的交付現狀實在讓人心寒。 在售樓中心的沙盤模型中記者看到，小區排屋之間採用綠化隔離，可是實際交付的樓宇有不少澆築了圍牆，這使得原來一些小區通道也受到影響。採訪中有業主表示，因為澆築了圍牆，她家的這套房花園面積加大要貴30萬元，而鄰居因為這堵圍牆也影響了出行，開發商這麼做的目的只是增加了售房收入。記者採訪瞭解到，中寧蔚藍海岸小區一期已於去年交付，二期排屋聯排建築面積在180平方左右，當時每棟售價在350至500萬元。在售樓接待中心，多位業主討要說法，要求開發商就違約逾期交房、及對是否具備入住條件就交房的情況作出答覆，並給出整改解決方案。但是開發商負責人始終沒有出面。對於記者提出該期排屋是否通過綜合竣工驗收的採訪疑問，工作人員回答表示公司負責人不在，也沒有聯繫方式。
交房違約金和物管費是兩碼事 長期以來，市民對商品房交房條件的認知比較模糊，主要以買賣雙方簽訂的購房合同約定的條件為準。有的開發商為了趕工期，往往不顧房屋質量和配套設施是否齊全便倉促交付，使購房者的權益不能得到有效保障。 購房合同具有相對性，開發商不能以第三人原因免除其應對業主履行的義務。浙江金奧律師所的毛長征律師指出，在交房流程中，開發商要註銷房屋抵押才能書面通知交房；業主按通知時間到場查驗住宅交付使用許可證、抵押權註銷證明、質量保證書、使用說明書、房屋面積實測報告等證明文件（具體內容依合同約定而定）；物業陪同實地查看房屋、填寫房屋驗收單；繳納物業維修基金、結算面積補差款、領取鑰匙。中寧蔚藍海岸二期合同約定逾期前30天按日萬分之二、之後按日萬分之三計算交房違約金，這與物管費是兩個概念不能混淆抵扣。正確的做法是小區先達到交付條件，然後開發商支付逾期交房違約金，業主同意收房再繳納物管費。 那麼達到交付條件的樓盤業主如果在驗房時發現期房牆面脫落、漏水等瑕疵，能否拒絕簽收房屋並要求開發商承擔接下來逾期交房的責任？目前司法實踐中通常認定只有在房屋主體結構存在質量缺陷時業主方能拒絕收房，而對於諸如牆面脫落、漏水等房屋質量“瑕疵”，業主提出拒絕簽收房屋的主張很難被法院認同，事實上面對這類問題，業主可先接受房屋、然後要求開發商修復並承擔業主修復期間所受的損失。 政府部門對綠化、消防、質檢等方面都有專項驗收標準，根據程序在單項驗收之後經過綜合竣工驗收合格的房屋，才能交給業主。未通過驗收的房屋，業主不得入住。同時，根據《建設工程質量管理條例》規定，建設單位未組織竣工驗收，擅自交付使用；驗收不合格擅自交付使用的；對不合格的建設工程按照合格工程驗收的，如有之一責令整改，處工程合同價款百分之二至百分之四的罰款，造成損失的依法承擔賠償責任。有關中寧蔚藍海岸二期排屋項目交付的事件進展，本報將繼續關注。（本報記者方令航 攝影報道）
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