今天（29日）上午，
城陽區聯東U谷·夏莊智造園項目開工。
這是青島首個開工建設的工業樓宇項目，
總投資約6億元，
預計全部投產後實現產值約10億元。
工業樓宇即工業用地分割出讓，簡答來說就是工業用地蓋的樓可以分割賣給小企業，解決小企業用地難、缺少生產經營場地等問題。
這樣既能提高工業用地效率，推動產業園區更好地發展，也能促進小企業創業創新集聚集約發展。
下面，小創給大傢俱體分析一下
工業用地分割出讓的必要性，
以及出臺在衡策引導發展的意義。
☀提高土地節約集約利用水平。
工業用是稀缺資源，用地十分緊張，各區市土地指標主要保證大項目和重點項目，小企業產業園中單戶中小企業由於很難達到總投資3億元、註冊資本3000萬元以上的重點項目供地門檻而缺少土地。
而即使部分企業前期取得了大面積的土地，由於市場和經濟形勢的變化，其閒置的土地不能發揮效益。
工業標準廠房可以分割轉讓後，200畝的產業園能入駐上百家企業，節省大量土地，推動工業經濟發展，提高土地單位面積產出率。
☀促進小企業產業園發展
小企業產業園作為整體項目被重視得不夠，2014年只有2個小企業產業園列入青島市重點項目。
小企業不需要太大廠房，分割出讓不能辦理相關土地房產手續，影響了小企業產業園建設和小企業入園發展。
許多小企業也沒有能力和資金，自己辦理手續，進行施工建設廠房。
分割轉讓政策對今後我市引導小微企業入產業園區發展，把園區打造成產業集聚發展高地，促進企業集中、產業集群、用地集約，有推動作用。
☀解決小企業融資抵押問題
中小企業融資難難就難在沒有抵押資產。
多數中小企業都是租賃產生產地，沒有固定資產，缺乏融資抵押物。
產權分割的順利辦理，有利於中小微企業根據自身發展需求及能力購入廠房，破解小企業融資難題。
☀符合新興業態的需求
產權可分割符合新興業態的空間需求，土地再開發與產業轉型升級存在緊密關聯，而產業轉型升級常常伴隨著新業態的出現，這些業態有不少介於傳統工業製造和商業之間，需要更加靈活的產業空間。
隨著企業轉型，高新技術企業已經不需要太大面積的工廠廠房了，分割後可為其攤薄廠房使用、購買成本，同時也減輕了產權所有者的轉讓壓力，購買分割產權的企業擁有產權證後也方便出租或急需轉讓，能夠獲得穩定的產權。
而此次首個工業樓宇項目開工建設，
城陽此前出臺的
《加快高層工業樓宇經濟發展的實施意見》
發揮了引導作用。
小創給大家梳理了一下政策內容：
政策提出，推進高層工業樓宇發展，城陽區鼓勵多元化投資,各類投資開發公司、民間資本、社區財力均可單獨或聯合開發建設,支持有工業地產開發建設經驗的企業和投融資機構參與投資和運營管理；
鼓勵持有工業用地產權的企業,按工業綜合體的標準和要求開發建設和運營。
同時鼓勵工業綜合體按幢、層等固定界限為基本單元分割轉讓。
根據政策要求，城陽區高層工業樓宇需佔地30畝以上，容積率3.0左右。
也就是說，
以往30畝土地只能建設一家2萬平方米左右的工業企業，而如果在同樣的土地上建設高層工業樓宇，按每家工業企業3000平方米的規模來規劃，可以建設30餘家企業，由此土地實現倍增效益。城陽區將通過建設推動優勢企業向高層工業樓宇集中，重點發展電子及通信設備製造，計算機及辦公設備製造，醫療儀器設備及儀器儀表製造，航空、航天器及設備製造等高技術製造業和新材料、新能源、節能環保、大數據、人工智能、物聯網等新興產業；
鼓勵投融資機構、研發機構、服務機構和生產性服務業入駐，助力企業發展。
政策提出了11條扶持措施，推動高層工業樓宇發展。包括：
☀工業綜合體基礎設施配套費實行第一層全額徵收、第二層減半徵收、第三層及以上免徵；
☀分割轉讓發生的區級貢獻各按
50%給予工業綜合體開發投資企業和所在街道辦事處等額獎勵；☀土地和房產使用產生的區級貢獻按50%給予工業綜合體開發投資企業三年等額獎勵。
☀對認定為市級小企業產業園的一次性給予運營管理機構100萬元獎勵；
☀引進企業獲得國家、省、市級獎勵的，按所獲獎勵額度給予運營管理機構20%的獎勵；
☀按每年每平方米70元的標準給予工業綜合體開發投資企業已租賃的自持部分廠房三年租賃費補助；
☀對工業綜合體每畝經濟貢獻達到50萬元、100萬元和200萬元及以上的，分別按當年區級貢獻的10%、15%、20%給予運營管理機構同年度的一次性等額獎勵等。
☀基礎設施配套費全額撥付給街道辦事處，用於專項配套建設；新徵土地開發建設的按
每畝 5 萬元的標準獎勵工業綜合體項目所屬街道辦事處。☀支持中國證券投資基金業協會備案登記的股權投資企業、股權投資管理企業在工業綜合體註冊運營，形成地方貢獻之日起，扣除各類其他補助後，前兩年按照區級貢獻的 100%給予補助，後三年按照 60%給予補助。
☀支持融資租賃公司入駐工業綜合體，並享受以下獎勵：
當年為我區企業提供融資總額達到 2000 萬元及以上的，按 1％給予獎勵；
對融資租賃公司當年購入生產設備並用於城陽區高新技術企業租賃使用的，按照合同實際支付金額的 1%給予獎勵。
同一融資租賃公司每年獲得的上述獎勵額最高不超過 200 萬元。
☀入駐工業綜合體企業均享受城陽區有關工業、服務業、科技、金融、人才等方面政策。
小創瞭解到，早在2014年，
青島市就出臺了
《關於優化小企業產業園工業標準廠房
分割轉讓辦理流程的通知》。
《通知》提出：小企業產業園工業標準廠房辦理產權分割轉讓的最小基本單元，應為有固定界限、可以獨立使用的建築空間。
小企業產業園單層標準廠房可以分幢、分跨轉讓，最小單元不小於500平方米；多層標準廠房可以分幢、分層轉讓，最小單元不小於300平方米。
小企業產業園建設的辦公、物業等配套用房，不得改變規劃用途分割轉讓。
事實上，自政策發佈以來，
全市範圍內僅有兩處項目成功落地。
分割轉讓1.0版本：
單層標準化廠房分割
2016年3月，由的青島市城投集團開發建設平度南村家電小企業產業園率先取得小企業產業園工業標準廠房分割轉讓房地產權證第一證，使該政策實現落地。
該園區主要為海信集團南村家電電子產業集聚區配套，產業園規劃佔地面積261畝，總建築面積17萬平方米，入駐配套企業30戶，計劃年營業收入15億元。
分割轉讓2.0版本：
多棟多層聯排標準化廠房分割
2018年1月，即墨區國際服裝城完成小企業產業園工業標準廠房分割轉讓房地產權證第二單。
即墨區國際服裝產業城285畝示範區已簽約入駐了200餘家服裝及相關配套企業。
該項目採取“產城一體、工商同步”的產城綜合體模式，借鑑歐洲品牌總部建築風格，建設了多棟多層聯排標準化廠房，同時園區還同步搭建十大運營服務平臺，幫助企業發展壯大。
小創解讀
自2014年市經濟信息化委等四部門聯合印發文件以來，工業標準廠房分割轉讓在我市僅有三個項目落地。
工業標準廠房分割轉讓為何進展緩慢？
目前青島工業標準廠房分割轉讓工作走在全省前列，省內僅有濟南市政府9部門聯合在今年2月份出臺關於工業標準廠房分割轉讓文件。
但與廣東浙江等南方地區相比，政策還不夠普及。省外的天津、武漢、杭州等地都鼓勵工業產權開發分割，上海、南京等地則允許按比例分割轉讓。
在國家層面沒有禁止工業廠房分割轉讓的規定，但地方政府在實踐中持謹慎立場。
工業標準廠房分割轉讓屬於新事物，對新事物的理解接受需要一個過程，具體操作要靠地方探索。
尤其政策涉及規劃、國土、環保、公安消防等多個部門，考驗各部門的溝通協調，手續較為繁雜。
此外存在著對工業用地取得成本較低、分割出讓容易導致改變土地用途、破壞土地市場秩序的擔憂，審批難度較大。
對新事物的理解接受需要一個過程，
小創相信，隨著各級政策出臺，
扶持力度加大，
工業標準廠房分割轉讓
一定能迎來更多發展，
為產業園區健康發展和
中小企業快速壯大提供扶手！
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