08.14 城市解讀：長沙，“注水沙”還是“實力派”

不知道什麼時候，長沙被諸多網友冠上了“注水沙”的稱號，在各種報道長沙的文章中，時不時就會看到類似以下心態的評論:“長沙數據在全國城市中名列前茅時，就是長沙注水了，好像只有數據差時才會是長沙的真實水準”。

這樣的“跟風黑”對一個城市而言，未免太不公道。長沙的諸多優勢中，在筆者看來最起碼有三點是被諸多網友所忽視的：

1、最具幸福感的城市之一。這一點從長沙的房價，以及人均GDP這兩點就可以看出。長沙房價在全國都是非常有優勢和競爭力的，用兩個字來形容：“良心”，最近各個城市都頒佈了樓市調控政策，長沙也是最為嚴厲的一個。

幸福感的另一點體現就是人均GDP上，長沙的經濟總量遜色於武漢，但是人均GDP卻位居中部第一，在全國所有城市中，也能排在前10，這一特色也體現在長沙的經濟消費上，在長沙街頭隨處可見各種形形色色的餐廳、KTV、足浴、酒吧..

2、長沙還一個被忽略的優勢，就是它的行政區劃面積、和城市群體系。中部六省的省會城市中，長沙的行政區劃面積最大，為11819平方公里，其次是合肥，面積為11445平方公里，武漢位居第三位，面積為9861平方公里，其他三個城市面積差距不大，都在7000多平方公里。

行政區劃面積是優勢之一，長沙的另一個優勢就是城市群體系，長沙周邊地市縣的經濟要比中部其他城市要好。從地圖上看就知道，長沙，株洲，湘潭之間的直線距離非常近，三市中心城區彼此距離在40公里以內，這個距離也只相當於北京五環內的南北直徑距離，而且這幾年長沙也一直在推進“長株潭一體化”。如果未來進行行政區劃改革，長沙合併或者部分合並湘潭的部分城區，也不是不可能，這是一個很好的預期。

除此之外，周邊長沙縣，寧鄉縣，瀏陽縣，醴陵市（縣級市）都是國家經濟“百強縣”。這樣的經濟佈局是中部其他城市所不具備的。

3、除了上面提到的兩點外，長沙還有個突出的“軟優勢”，既文化優勢，近幾年來，靠著文化優勢崛起的城市，最典型的有兩個，一個是“互聯網文化”的杭州，另一個是號稱“大數據之都”的貴陽，這兩個城市既是因為產業，也是因為文化。

任何城市，城市的競爭最後的結果一定會體現在文化競爭上，與杭州、貴陽的“IP”不同的是，長沙一直有意將自己打造的成“‘媒體藝術之都’”，所以在媒體+、互聯網+、文化+等領域就會有特別的扶持，比如長沙馬欄山視頻文創園、文化產業小鎮等都是非常顯著的例子，而“IP”+“扶持”最後的結果就是，對宣傳推廣長沙、吸引世界各地的遊客，能夠起到特別積極的作用。

當然，上述講到的全都是長沙的優勢，說這些優勢是為了反駁那些為了黑而黑的網友，真實的長沙有他吸引人的地方，更有它的短板，至於真實的長沙是怎樣，我們可以通過具體數據、規劃來管窺一二。

一、歷年GDP、及GDP佔省份比重

2017年開始，長沙就成功邁入了“GDP萬億俱樂部”，但是從“GDP省份佔比”來看，長沙的GDP佔省份內的比重直到2017年才勉強超過30%，同為中部的武漢GDP佔省份內的比重快達到36.71%了，這是為何？

在筆者看來，最重要的原因有兩點，一個是政策，近幾年來武漢在政策上的優勢要比長沙要明顯得多，政策上決定了武漢目前站在了更高的起跑線上；另一點就是湖南與湖北的城市佈局不一樣，雖然在大眾認知上，湖南的經濟總量略低於湖北，但是如果從城市分佈來看，湖南所轄的地級市其實均衡發展得更好，截止2017年，

湖南轄14個地級市，破千億的城市有12個，湖北轄17個地級市，破千億的城市僅10個。

二、資金總量、及其佔省份比重

目前長沙佔資金總量佔全省的比重為34.30%，相比武漢的46.79%，成都48.08%，還是有些差距，說明長沙的吸虹能力跟這兩個“大區域性”城市相比，完全是大巫見小巫。在資金總量上來看，長沙2017年的資金總量為1.6萬億元，

只能稱得上中二線城市。

跟絕大多數內陸省會城市一樣，長沙的資金總量佔省份內比重最高的時間節點出現在2010附近，最重要的原因是2001年中國世貿組織後，外貿量開始倍增，其中擁有港口的沿海城市，經濟開始大放異彩，相對來說對內地城市的資金情況，會有不同程度的流失。而近幾年，“做大做強省會”城市的聲音開始越發響亮，大部分省會城市也頒發了吸引人才的政策，其中最重要的一個原因就是為了吸引人才、匯聚資金。

三、小學生人數、及其佔省份比重

長沙小學生人口占省份內比例呈現穩步上升態勢，但是目前來看，佔比並不是很高僅11.22%，說明湖南其他城市在長沙工作，但是其子女仍在其他城市上學的比例較高。

從小學學校分佈、小學人數市區的分佈情況來看，小學人數最多的市、區，分別是長沙的瀏陽市、寧鄉市、雨花區和長沙縣，其中小學生人口密度最高的區為雨花區，其經濟最發達的區也是雨花區。

四、固定資產投資總額、固投佔GDP的比重

筆者查閱了幾個二線城市的固投佔GDP比重，絕大多數城市的佔比均維持在70%左右，說明這些城市目前都還處在高速發展過程中。

長沙目前的固投7567億，在二線城市中也排在前列，但是長沙基建發展起步較晚，就拿前面列舉的成都來說，成都2000年的固定投資額就達到了457億。

五、房地產開發投資、房地產開發投資佔固投的比重

估計很多人很好奇，長沙無論人口淨流入還是人均收入都是位列中部五省（武漢、鄭州、合肥、南昌）榜首，但是為啥長沙的房價卻一直是以逆姿態的存在，而且在近幾年的政策調控中，長沙還是最嚴厲的一個，這是為何？

其實從上表中可以看出，長沙的房地產開發投資在所有的“GDP萬億俱樂部”的城市中排名並不高，發展模式相類似的還有無錫和寧波，

說明這類型城市的產業結構從不以房地產為主，政府在房地產開發上的投入並不明顯（通過賣地獲得的收入沒其他城市那麼明顯），所以「房住不炒」的政策在長沙也得到了更好的落實。

五、各區房價走勢，以及成交情況

整體來看，長沙的房價相較於其他城市來看都足夠良心。長沙的房價其實分佈其實也非常有規律，可以看出，嶽麓、開服、天心、雨花、芙蓉幾個區，整體房價相差並不是很大。

若從交通來看，長沙市的中心位置為五一廣場，這裡有兩條地鐵線交匯，而且五一大道也是長沙市的主幹道，按理說芙蓉區是長沙交通最方便的地區，但從房價來看，可以看出房價最高的並不是芙蓉區而是嶽麓區，最大的原因極有可能是因為芙蓉區是長沙最老的城區，相對來說居住環境可能沒那麼好。

筆者繼續查閱了，長沙各區、市近兩月的商品房和住宅成交情況（下圖），從圖表中可以看出，其中，望城區商品房、住宅成交金額、面積均居榜首；其次為嶽麓區；長沙縣、瀏陽市成交均比較少。

一般情況下，商品房和住宅成交越火熱，往往代表新建住宅越多，其開發程度也越被重視，所以繼芙蓉、天心、開福、雨花幾個區以後，接下來長沙重點開發建設的區很可能是望城區，其次是嶽麓區。