最近北京上海深圳廣州房租上漲，引起了輿論關注。尤其是北京有一個流行的段子，說是某人在天通苑120平方的房子，經過兩家中介的PK,本來打算7500元出租的房子，最後到了1萬多元。這引起了輿論的公憤，高房價消滅了中產，如今高房租又要消滅窮人了。
為此，北京房地產中介協會召開了座談會，自如、相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業負責人參加。在會上，共同承諾落實"三不得"要求，並承諾不漲租金且拿出手中共計超過12萬套的全部存量房源投向市場。
這"三不得"主要是指什麼呢？一、不利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶佔房源；不以高於市場水平的租金或哄抬租金搶佔房源；二、不通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶佔房源。三、各企業還明確承諾全面加強對業務人員的管理，決不允許哄抬租金搶佔房源，對於觸碰這條"紅線"的業務人員，一經查實從重處理直至開除。
這些可都是實錘。以共同承諾的形式，對住房租賃企業提出了明確的要求，同時也通過住房租賃企業制定了業務人員工作的“紅線”。特別重要的是，這10家住房租賃企業共拿出了125725套存量房源，以增加市場的供應。如此以來，不敢說北京房租很快會趨於穩定吧，但是這些有效的措施肯定能夠起到一定的作用。
到底能起到多大的作用呢？說實話，我以為很難說。的確，從目前各種流行的段子，和網絡上文章的舉例來判斷，這住房租賃企業在房租的上漲中，不敢說是主要推手吧，但是，“推波助瀾”的作用肯定是有的。
憑藉著資本的優勢，從市場上零散的房東手中收集房源，然後進行“包裝改造”，並提供“管家服務”，從而就有了要價的資本。比如說，有很多北京的租客吐槽的，幾乎目標都是租賃中介。租賃管家打電話要漲房租了，或者500或者1000的直接增加，以至於有些租客抱怨寧願租住“老破小”，也不想承擔著不斷上漲的房租。
其實，中介真那麼重要嗎？我以我熟悉的發生在西安例子來說說吧。第一個例子，租賃中介，也就是俗稱的“二房東”，看上了某處我朋友的房子，說服朋友用低於市場價10%的價格租給他，說要租3年，且要求免45天房租。二房東將這套房子簡單改造後，三室兩廳的房子改成4小間，開始分別租賃。朋友很高興，省事很多，房租雖少可很準時。誰知不到一年，二房東失聯了。後來，朋友與租住的客戶溝通，才明白4間房子經常有空的。要知道，一旦有空的，就意味著二房東就是虧本的。
第二個例子，此後朋友將房子收回，又交給了一家東北人負責的租賃中介公司，本以為這下會很正規的。誰知道，依然不到半年又出問題了。同樣是總有房間不能及時租賃出去。當然了，這家租賃公司明確說資金鍊斷了，無法支付房租。
從這兩個例子可以看出，住房租賃公司的風險也是蠻大的。畢竟，住房租賃公司只是“二房東”，不過是時間長些，能夠對房子的“包裝”高檔些，對租客服務更好些。然而，所有的收益有且只是建立在房子租金的差價上。一旦租金無法提高，或者有空房間，就意味著收入的減少，甚至也許還會倒貼的。畢竟，這租客可是完全來自市場的，沒有租賃中介能夠達到“壟斷”房源的程度，而市場上“謀食”本來就是風險很大的。
至於按照潘石屹先生的說辭，這些長租公寓並不掙錢。因為資金成本高，而且房租收益有限，基本都是虧本賺吆喝而已。也許，這些長租公寓企業在乎的是未來的收益，就如共享單車一樣先搶佔市場，站立在風口之上再說。
北京的房子之所以能夠漲價還能租賃出去，關鍵的是有足夠的市場需求。假如如西安市場一樣，我朋友的房子就是活生生的例子。租賃中介沒有掙到錢不說，反而用失聯來逃避虧損。這樣的行為，明顯的就是一錘子買賣，根本不可能長久的。北京與西安的差異，就在於租客的供需差額不同。
因此，我以為北京房租上漲，或者用有的媒體的話來說，是暴漲，其前提就在於租賃房屋的供給減少，而需求龐大。因為有了供需之間的龐大差額，才導致了租賃中介房租雖然上漲，可是總能找到有當“接盤俠”的新租客。
對北京市場的供需差額已經有很多分析了。舊城改造，拆除城中村，中低端房屋有限，房價高，使得北京的可租賃的中低端房屋減少；而與此同時，擁有強大的政策資源文化資源金融資源與醫療資源的北京，對新人口有巨大的吸引力。如此以來，這租賃房屋市場不斷減少的供給與日益增長的需求就形成了矛盾，而這個矛盾就是房租暴漲的最主要因素。
儘管這情況很多人都心知肚明，但是要想增加供給，這不是朝夕之間短期能夠解決的事情，於是乎，就有了能夠令行禁止的“三不得”或強令租賃企業增加房源的舉措。這“三不得”能否實施，不好說，而這12萬多套新增房源，卻值得懷疑。
總之，租賃行業是完全市場化的領域，房租上漲或者下降主要取決於供需矛盾。要想解決當下房租暴漲的問題，關鍵在於增加供給。只要有形的管制少點，新增租賃房屋根本不是問題。當然了，最能立竿見影且顯示工作成績的，則是“管制”租賃中介了。
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