8月27日，樓市突然傳來三個大消息：
1、央行悄悄“加息”！
2、“居住權”將被寫入法律。
3、住房土地到期如何解決，有了新說法。
下面我逐一解析這三個大消息的具體含義。
一、央行“加息”
8月27日早上，央行公佈了“2018年中央國庫現金管理商業銀行定期存款（九期）招投標結果”，中標利率比“第八期”和“第七期”上升了10個基點。這透露了央行引導市場利率小幅走高的意圖。
下面我們看一下今年3月以來央行“中央國庫現金管理商業銀行定期存款”的中標利率情況：
所謂“中央國庫現金管理商業銀行定期存款”，是央行把國庫裡的錢，交給商業銀行保存，這個過程一般會通過招標方式進行。
中央國庫裡的錢，主要來自財政收入。國庫資金會存放在央行，獲取比較低的利息（一般為活期存款、活期利息）。所以，企業交稅會帶來市場流通的貨幣減少，相當於緊縮貨幣。為了保持市場流動性，央行會定期把中央國庫裡暫時用不到的錢，通過招標以定期存款方式放在商業銀行。
這樣做有三大目的：
第一，讓中央財政資金獲得更高的收益；
第二，這相當於向市場投放基礎貨幣；
第三，通過中標利率，央行可以釋放“加息”或者“降息”的信號。
從上述表格可以看出，今年4月以來，中標利率一度走高到了4.73%，但在7月17日出現了顯著下降。等到7月23日，國務院常務會議就傳出了貨幣政策和財政政策轉向的重要信號，隨後7月31日的政治局會議予以了認可。
7月17日那次“降息”的時候，我曾在專欄裡第一時間做了解讀（點擊查看）。現在，利率開始回升了。這是什麼意思？
事實上，最近兩週貨幣市場利率、同業存單利率都出現了輕微的上漲，央行此次“加息”等於確認了市場利率的走高。
央行之所以要引導市場利率走高，我猜是兩大因素：
第一，美聯儲有可能在9月下旬繼續加息，這樣中美利差會進一步倒掛，將讓人民幣貶值壓力再次加大。如何解決人民幣貶值壓力增大的問題？當然最好是市場利率走高。
第二，中美博弈，或許讓人民幣很難繼續貶值。因為繼續貶值，會招致美國進一步加稅，意思不大。所以，最近傳出了人民幣匯率將重返6.5的“小道消息”。這個消息是否屬實，我不知道。但央行已經“將金融機構遠期售匯業務的外匯風險準備金率調整為20%”（此前準備金率為0%），重啟了所謂的“逆週期因子”，都是為了制止人民幣進一步貶值。
現在小幅“加息”，也有維穩人民幣匯率的意圖。至於北京時間9月27日凌晨美聯儲如果宣佈加息，人民幣會不會有“正式加息”，尚有待觀察。但屆時，至少在貨幣市場上“非正式加息”恐怕是必要的。
央行“加息”（因為沒有正式提高“銀行存貸款基準利率”，所以我給“加息”二字加上了引號），對樓市顯然構成利空。樓市會下跌嗎？這個要看地方政府的政策，以及房貸的真實利率。如果各地降低上浮幅度，就可以抵消負面影響。
目前全國房貸的“加權平均利率”為5.6%，距離“熊市利率”7%仍然有顯著距離。 未來這個關鍵數據（央行每季度公佈）會不會真正大幅上升，尚有待觀察。我個人判斷是，不太可能。
總之，此次央行“加息”意在穩定人民幣匯率，意在中美博弈（緩解）。年底前中國央行如果有加息，也主要是這個意思。
二、居住權“入法”
8月27日下午，民法典各分編（草案）提請十三屆全國人大常委會第五次會議審議。
所謂“民法典”，是民事權利的宣言書和保障書，是系列民事法律的彙總。如果說憲法重在限制公權力，那麼民法典就重在保護私權利。我們可以說“憲法+民法典”構成了公民國家的基礎，民法典的重要性僅次於憲法。
據報道，此次“民法典各分編草案中有關婚姻家庭編部分”，不再保留計劃生育的內容。這意味著如果通過，計劃生育可能被徹底放開。
在“民法典物權編草案”裡專門規定了“居住權”：居住權人有權按照合同約定並經登記佔有、使用他人的住宅，以滿足其穩定生活居住需要。
據媒體解釋，規定居住權是為了認可和保護民事主體對住房保障的靈活安排，滿足特定人群的居住需求，也有助於為公租房和老年人以房養老提供法律保障。
這是什麼意思呢？比如甲自己購買有一套住房，現在他退休了，退休金不多，生活質量不高。為了提高生活質量，甲跟一家保險公司簽署了“住房養老協議”（倒按揭），每月從保險公司獲得8000元的生活費。到甲去世後，保險公司根據協議結算，房子歸保險公司，如果有多出來的價值，則歸甲的法定繼承人繼承。
從甲把房子抵押給保險公司，獲取生活費開始，到他去世為止，這套房子雖然抵押了，但居住權歸甲本人，這個權利需要在法律層面明確。
再比如乙購買了政府的“共有產權住房”，相當於按照6:4的股權比例，跟政府聯合購房，乙佔60%的權益，政府佔40%的權益。但只要乙擁有這60%的權利，房屋的居住權是100%歸屬乙的，政府不得要求40%的居住權。這也需要明確。
當然，在租房中也存在居住權。有了居住權，租戶才能給子女申請學校。但是請注意，法律是這樣規定的：
“居住權人有權按照合同約定並經登記佔有、使用他人的住宅”。這裡面“登記”是關鍵，“登記”的意思是說，你的租賃合同要去“街道辦”備案，也就是交稅。而之前的很多租賃，事實上是偷稅漏稅的。以後，如果你要“居住權”，那麼請籤租賃合同、交稅、到政府備案。
三、住宅的自動續期
據報道，關於住宅建設用地使用權屆滿續期問題，此次“物權編草案”先作一個原則性規定。草案規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定。
應該說，這個規定跟此前“國土資源部”在2016年12月明確的做法，沒有什麼區別。或者說，沒有新的進展。也就是說：
1、住宅用地到期之後，可以自動續期，但要不要交費，待解。
2、非住宅用地到期之後，是沒有提及“自動續期”的，到時候怎麼辦，更加是一個懸疑。
現行的“物權法”是這樣規定土地到期情況的：
第一百四十九條
住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。
非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。
可見，在現行“物權法”裡，住宅用地到期免費續期，不存在交費的問題。此次修訂，反而誕生了一個“續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定”的說法。
為什麼留下這個尾巴？我的猜測是：你的首套房或者人均一定面積，是免繳房地產稅的，但對不起，70年後可能有續期費；至於壓根沒有條件開徵房地產稅的中西部小城市，可以通過“續期費（土地租金）”來增加財政收入。
至於商鋪、寫字樓、公寓的用地到期之後，是獲得土地續期，還是建築物整體被收回，都很難講，要看有沒有約定，或者將來法律如何規定。
這就是我經常勸大家儘可能買住宅的重要原因，住宅獲得的法律保護是高於商鋪、寫字樓和公寓的。當然，供求關係也完全不同。商辦物業一般來說是嚴重過剩的，住宅總是短缺的。
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