10.14 昆明城市商業印象

“對商業的進步永葆好奇心”

正文共5487字/36圖，正常閱讀需12分鐘

✒️陸一/Lori

8年前，第一次去昆明，是帶著遊山玩水的心情，而春城的藍天白雲、宜人氣候，以及老街的各種小吃和民族村的大型表演，的確讓我盡興而歸，也對這個城市留下了頗好的第一印象。

半個月前，二度到訪昆明，這一次是特地去看看春城的“變化”，確切地說，是去看這座在過去一向以旅遊著稱的城市，這些年商業發展的巨大改變。

而這一回，昆明可以說也沒有讓我失望。

昆明城市名片>>

昆明，雲南省省會城市。地處中國西南地區、雲貴高原中部，具有“東連黔桂通沿海，北經川渝進中原，南下越老達泰柬，西接緬甸連印巴”的獨特區位，位於多個經濟圈交匯處，是中國面向東南亞、南亞開放的門戶城市。

截至2018年，昆明市下轄7個區、3個縣、3個自治縣、代管1個縣級市，總面積21473平方千米，建成區面積435.81平方千米，常住人口685.0萬人，城鎮人口499.02萬人，城鎮化率72.85%。

為了對昆明主城區的重點商圈和商業分佈有一個宏觀且直觀的印象，我們先做了一張「昆明重點商圈及商業項目地圖」：

昆明主要商圈及重點商業項目分佈（不含未開業項目）△點擊查看大圖 | 製圖 JONE

從地圖中可以清晰看到昆明目前的幾大主要商圈分佈情況：

市中心有大量商業項目扎堆的三市街和青年路兩大核心商圈；以高端商業著稱、金格百貨坐鎮，且新近迎來西南首個恆隆廣場的白塔路商圈；位於城市北面，擁有同德·昆明廣場以及另一家金格百貨的白雲路商圈；另外，老商圈還有城西緊鄰翠湖公園的小西門商圈。

總體而言，目前昆明市區的大量商業仍集中在市中心一帶，但同時也不難發現，城市向南發展的趨勢，讓更多新項目選擇了南面的滇池一帶甚至呈貢地區。

公園1903、金格奧特萊斯、王府井滇池小鎮奧特萊斯、滇池會展中心，以及尚未開業的昆明第二座吾悅廣場——呈貢吾悅廣場等，都位於城南。

需要說明的是，僅去過兩次的我，對於昆明而言只能算一個“遊客”，所以本文不會有太多關於這座城市商業發展歷史的探討，更多的是相對主觀的視角，去觀察肉眼所見之項目，將個人的城市商業印象與體驗與大家分享。

「1」

金格、順城、同德本地商業各展所長

一些公開報道和相關資料顯示，昆明最早的百貨大樓建立於上個世紀50年代，彼時正值新中國成立初期，最傳統的“街鋪”就是所有人對於商業的印象，尤其是在昆明這樣的西南小城，集中式商業的概念尚未被提及，購物中心這一說法更是聞所未聞。

時間來到1997年，如今的金格百貨前身——金龍百貨開業，不僅為城市消費者帶來了眾多之前從未見過的品牌與商品，也拉開了雲南本土商業大展拳腳的序幕。時至今日，金格百貨依然是昆明本土商業的典型代表，並在昆明高端零售市場佔有一席之地。

金格百貨

而昆明首個購物中心項目被認為是新西南廣場，其前身為西南商業大廈，2003年被昆百大集團收購，並進行大刀闊斧的改造，包括硬件的更新和業態品牌的汰換調整。直到2005年2月，帶著零售、餐飲、娛樂、影院、超市等多元業態組合，以“百大·新西南廣場”的身份，以及全新的購物中心模式重新開業。

新西南廣場|圖據網絡

繼新西南廣場後，2008年，定位“年輕、時尚”的百大新天地亮相核心商圈，並引入了眾多時尚品牌，因此受到了城市年輕客群的追捧與青睞。

百大新天地雖然每層樓的面積不大，但項目共設有11層（地上9層、地下2層），因此涵蓋的內容也比較豐富。其中，MUJI被安排在了負一樓，1-2層聚集了眾多年輕人熱衷的運動潮牌，優衣庫、昆百大珠寶則分別佔據了3樓和6樓整一層的面積，上影影城更是作為跨層的主力店而存在。

百大新天地

隨後的2009年，昆明迎來了購物中心開業的一個小高潮，最具代表性的，想必是順城購物中心。

位於三市街商圈的順城購物中心，是多位業內朋友推薦考察的本土商業名單中，重合度高達100%的一個項目，主力店包括王府井百貨、百老匯影院，以及昆明首家也是目前唯一一家的蘋果直營店。

順城購物中心-蘋果直營店

順城購物中心-王府井百貨

此外，眾多國際一線及輕奢潮牌如BOTTEGA VENETA、G Givenchy、Y-3、MICHAEL KORS、COACH、Sandro、A&F、KENZO、Aape等；知名快時尚品牌如ZARA、優衣庫、MUJI等；以及多家美妝高化、珠寶首飾、休閒餐飲和生活方式類品牌，都聚集在這個開業已經十年的“老項目”之中。

順城購物中心-BOTTEGA VENETA

順城購物中心-MUJI旗艦店

再加上順城購物中心緊鄰人氣高地——南坪步行街，並且身處成熟的商圈氛圍之中，周邊步行可達百大新天地、正義坊購物中心、金鷹國際購物中心等多個項目，因此資源與客流的充分共享，也為項目可觀的日常人氣提供了保障。

順城購物中心

因此可以說，帶來大批優質品牌的順城購物中心的現身，既為昆明消費者帶來了更時尚的生活方式，也為昆明傳統商圈注入了全新的活力。

順城購物中心-打圍中的Aape

當然，來自本土的商業項目也並非都集中在市中心的傳統商圈，譬如往南走的南亞商圈，似乎就是因2011年開始部分開業的南亞風情第壹城而得名。據說因其在南市區屬於較早開業的商業項目，因此開業初期大受歡迎。

南亞風情第壹城

目前，南亞風情第壹城主要有兩大商業項目，分別是中央商業廣場和NEW MALL。

中央商業廣場的外觀顏值，讓我對其的第一印象頗好。該項目由一個小盒子和室外街區構成，盒子一層和沿街的品牌招商情況不錯：

餐飲如星巴克、KFC、哈根達斯、桃園眷村；零售如GUESS、CKJeans、Superdry、MUJI、H&M、優衣庫及打圍中的Champion。

沿街的桃園眷村

打圍中的Champion

不過，盒子商業越往上走，內容就顯得越普通，人氣也愈加慘淡。同時，相較於沿街的“門面”，街區商業的內部品牌則乏善可陳，甚至還出現了較多的空鋪，因此頗有點冰火兩重天的意味。

倒是街對面並不太大的NEW MALL給我留下了挺好的印象。這個案名簡單直接的項目，應該會讓不少年輕的朋友時常在這兒待上大半天。

南亞風情第壹城-NEW MALL

NEW MALL由雲南本土的諾仕達集團打造，趴在外牆上的巨大人像裝置，就帶給消費者第一層好奇。進去之後首先印入眼簾的，就是將垂直電梯廳設計而成的“塑樹”室內美陳，可謂兼具功能性與空間審美。

NEW MALL-“塑樹”室內美陳

當然，更有意思的還是它的內容。

一樓沿街是URBAN REVIVO（UR）的雲南首店；佔地7600平米的天空之城全市最大旗艦店，則落位於項目的負一樓和負二樓；室內卡丁車在昆明市場也是首次出現；火遍全國的海底撈在此地開設了門店；韓式料理句驪亭也將雲南首店放在了NEW MALL……

而其中讓我駐足最久的，當屬摩登天空的中國首家實體店。裡面可以淘到大批小眾樂隊及歌手的CD，以及眾多原創周邊產品和創意小物件。

NEW MALL-摩登天空首店實體店

此外，項目內還彙集了各種原創類型的手工、文創、娛樂、休閒、藝術等品牌，還會不定期舉行一些小型、小眾的音樂類演出，NEW MALL已然成為很多文藝愛好者的打卡聖地。

NEW MALL-文藝復興

一路看下來，充滿差異化與個性化的文化創意業態

與互動參與性極高的娛樂體驗業態，無疑是NEW MALL最大的競爭武器，也是其能牢牢抓住都市青年的關鍵優勢。

白雲路商圈的同德·昆明廣場也是本土商業的代表之一。盒子+街區，地鐵上蓋，年輕時尚……這些標籤讓該項目成為了目前北市區的人潮聚集地。

同德·昆明廣場

同德·昆明廣場之所以能夠保證長期可觀的日常客流，主要源於其不錯的招商成果，綜合性極強的業態組合，加上多層級的品牌構成，讓同德·昆明廣場能夠最大限度地吸引時尚年輕客群以及城市新家庭客群。

另外還有一個本土項目值得一提，那就是位於滇池國家度假區的公園1903。

公園1903正大門

項目總佔地1500畝，聚集主題公園、超市、影院、婚慶、奧特萊斯（金格奧特萊斯）、博物館等多維業態。凱旋門廣場作為其標誌性建築，已經成為大多數遊客必須打卡的重要景點。

公園1903-夢幻聯邦樂園

私以為，昆明在氣候上的天然優勢，再加上其明顯的旅遊城市特質，相比其他城市，或許更適合此類以“公園”為主題的綜合性商業空間。若不是因為時間有限，我可能會和同行的小夥伴一起，找一家咖啡館或是輕餐飲店，再選一個露臺的座位，聊著天，感受春城的藍天和風，呆坐一整個下午。

公園1903-內部建築

儘管定位不盡相同、物業形態各異、客流人氣也或許參差不齊，但不可否認，在昆明商業地產的發展進程中，來自本土企業的各大商業項目，都在盡其所能、各展所長，努力將這座城市的商業變得更立體、更多元、更飽滿。

而這時候，外來商業的進駐，一方面無疑錦上添花，另一方面也可能競爭吃力。

「2」

萬達、大悅城、恆隆成熟產品線加速搶灘

身為一個四川人，感覺不管去到哪裡都能碰到老鄉。而在昆明的出租車上閒聊時，司機師傅卻表示，“我們昆明人大多不願往外走，即使出去了也很快想回來。”而我在向昆明的朋友求證這一說法時，得到的回答是：山好水好吃得飽，為啥要老往外跑？

或許也是因為這裡的“好山好水”，昆明人雖然不喜歡“出去”，但外地人卻很喜歡“進來”。這一點，從近幾年的昆明商業發展勢頭，足以窺見一二。

很多人或許不曾注意到的是，順城購物中心開業的同一年，由旅菲愛國華僑黃如論創辦的世紀金源集團，在昆明開出總面積超過50萬平方米的大型購物中心，這意味著，此時已經開始有“外來軍”盯上了昆明市場。

昆明世紀金源購物中心|圖據網絡

巨大體量的世紀金源購物中心，幾乎是憑一己之力促成了世紀城商圈的成型。隨後到來的大都摩天購物中心、海倫城市廣場、銀海清溪渡各佔一隅，四者形成一個穩固的“

四角”，也使得該片區的商業發展逐步打開局面。

2014年，早已成熟的標準化商業產品線萬達廣場試水昆明，10月底，萬達集團第100座萬達廣場——西山萬達廣場正式開門迎客。從那之後，開始有更多外地企業慢慢將關注的目光投向這一西南邊陲城市，更多新商業面孔的出現只待時間。

於是，2018年底，昆明大悅城的現身，再度點燃了業內和消費者的熱情。帶著“舊城改造”和“輕資產”兩大標籤的昆明大悅城，在開業之前就受到了不少的關注，當然，其中或許也不乏質疑的聲音。很多人都是一邊期待著，一邊也略有擔心。畢竟，老螺螄灣中心的老舊物業和巨大體量，都是擺在眼前的事實。

昆明大悅城

於是，具有不少經驗的大悅城西南區商管團隊，第一步便是斥資對項目的物業、硬件儘可能地進行優化。隨即，在評估了彼時該片區乃至昆明市場的消費能力之後，加之項目較大的商業體量，決定將昆明大悅城規劃成一二期進行分階段開業。

昆明大悅城-內部空間

如今，昆明大悅城一期已經穩定運營近一年時間，二期也開業在即，除了項目將變得更大之外，隨之而來的全新主力店如

盒馬鮮生、迪卡儂、優客工場等，也會讓昆明大悅城的內容更加豐富，從而進一步帶動區域乃至城市的消費，吸引更大範圍及不同年齡層的客群。

昆明大悅城-跨層電梯/飛天梯

而最近入局的“新面孔”，當屬又一成熟商業產品線——今年8月下旬開始試營業的恆隆廣場

。向來謹慎佈局的港資企業恆隆，將西南地區的首站選在了昆明，這讓我們對昆明恆隆廣場有了更多的期待。

落址白塔路商圈的昆明恆隆廣場，距離三市街商圈以及大悅城所在片區都不遠，並且屬於地鐵上蓋物業，項目的可達性不錯。在其之前，本土高端百貨的代表——金格百貨就早已深耕於此，因此白塔商圈也被視為昆明最老牌的高端商業區。

昆明恆隆廣場

對昆明恆隆的整體印象是：

硬件質量與審美一如以往在平均水平之上，空間比較大氣，休息區也兼具舒適與質感；一樓雖然引入了多家一線大牌，但大部分仍處於打圍狀態中，並且高樓層品牌亮點較少；也許是因為仍處於試營業階段，項目的整體人氣難以恭維，拜訪當天僅在午飯時間看到三兩家餐飲客滿為患。

昆明恆隆廣場-中庭空間

昆明恆隆廣場-休息區

關於昆明恆隆廣場的更多信息與體驗，CRR後續會推出更加全面細緻的項目踩盤文章，有興趣的朋友可以關注。

這次前往昆明還偶遇了王府井滇池小鎮奧特萊斯的開業。開業當天也是週末，很多人或驅車或乘坐公交特地前往。整個項目以半開放式的街區為主，外觀比較有質感，空間設計也能看出花了不少心思。

王府井滇池小鎮奧特萊斯

王府井滇池小鎮奧特萊斯-內部空間

王府井滇池小鎮奧特萊斯-代表品牌

奧特萊斯的業態雖然一向是以國際名品、輕奢、潮牌、運動等奧萊常規的零售業態作為主導，但王府井也引入了餐飲、休閒、文化市集及生活方式類品牌，甚至項目內還有酒店、民宿等創新業態，充分契合城市的旅遊及民族文化。

此外，項目與身旁的會展中心銜接，最高層的露天街區中，還出現了部分獨棟品牌。

王府井滇池小鎮奧特萊斯-UGG門店

據王府井官方公告顯示，王府井滇池小鎮奧特萊斯位於雲南省昆明市滇池國際會展中心二期商業物業（東區），由北京王府井奧萊企業管理有限公司運營，項目物業為租賃所得，總建築面積12.8萬平方米，租賃面積6.85萬平方米，租賃期限20年。

王府井滇池小鎮奧特萊斯

事實上，在王府井滇池小鎮奧特萊斯之前，昆明已經有砂之船奧特萊斯和1903公園的金格奧特萊斯。

任何一個新項目的入市，都需要時間等待市場與消費者的檢驗。不過，越來越豐富的商業項目和消費體驗的到來，始終是大家喜聞樂見的事。

「3」

商業佈局較分散消費潛力待挖掘

昆明主要商圈及商業項目分佈相對分散的事實肉眼可見，不過好的在於，每一個商圈和區域，都有其代表性項目，並且不管是傳統的老商圈還是新興區域，都能看到不同形態的本土商業在不斷進行商業創新。

所以，客觀地說，現階段的昆明商業市場仍然是由幾大本土企業佔據主導地位。儘管我們也看到了世紀金源、萬達、大悅城和恆隆等先後現身，但從入駐時間和現階段的影響力和吸客能力來看，“外來軍”想要征服這座城市，或許還需要更多的時間去了解它的性格、習性與消費能力。

所以，我們看到剛開業的恆隆，雖然硬件標準超出市場平均水準，但頻頻出現的大幅圍擋和稍顯尷尬的客流量，也被大家看在眼裡；

所以，大悅城採取輕資產方式進入，並選擇一邊瞭解市場、親近消費者，一邊及時補充、調整業態與品牌；

所以，王府井在滇池小鎮開出奧特萊斯，也並未一舉帶來業內和部分消費者所期待的多家一線大牌。

因為，商業運營的成功，始終需要將符合市場規律、符合消費現狀作為基石。至於未來，伴隨著城市經濟的不斷髮展，多元消費結構的逐漸成型，必然也將會有更多新鮮的商業血液慢慢注入此地，它們或許是大眾期待的知名商業產品線，也可能來自充滿多元民族文化與想象力的本土企業。

但不管是哪一種，我們都有理由繼續對這座城市的商業未來充滿期待。也衷心希望：昆明的商業，亦如這座城的氣候，四季如春。

- THE END -

獨到視角 | 犀利表達 | 客觀評述

商業地產志（Commercial Real Estate & Retail Research，縮寫CRR）是以商業地產及實體零售為細分關注領域的垂直自媒體。3年多來，CRR以獨到的行業視角及客觀的行業態度，對商業地產及實體零售行業的重大新聞、熱點動態、行業大事件進行不聒噪的記錄與分析，發佈第三方視角專業觀點，反映行業真實的發展動態。迄今為止，CRR已經在北京、上海、成都、杭州、西安、重慶建立了城市合作站，更多城市合作伙伴亦在招募中，詳情請致電郵[email protected]。