在樓市裡，“麵粉貴過麵包”一直被用來形容地價逼近甚至貴過周邊樓盤的房價。
按照普通人的常識，地價決定房價，地價一旦貴過周邊房價，往往對周邊房價起著標杆性的作用，最終會導致房價上漲，堪稱“地王效應”。
但在今年的深圳，“地王效應”似乎正越來越走向衰弱。
龍華地王項目龍華金茂府，11月開盤單價10萬+，但開發商依然難以賺錢
攝影：深圳買房計劃
2015-2016年是深圳樓市的高光時期，也是房企拿地最瘋狂的時期，地王頻頻誕生。時至今日，當年的地王，不是業績平平，就是捂盤惜售：
龍華地王—龍華金茂府：11月開盤就陷入了銷售41套還是161套的旋渦，但從推出的260套房源來看，整體銷售並不好。
光明地王—龍光玖龍臺：11月線上開盤，705套房源，全部"秒光"。但帶裝修售價在5.25-5.6萬，勉強達到開發商5.5萬的盈利底線。
寶安地王—泰禾院子項目：2015年拿地至今，遲遲不動工，還一度傳出被轉讓的謠言。
坪山地王—金尊府： 一樣也是2015年拿地，售樓中心已經開放，傳了一年多也未開盤。
到底發生了什麼，使得當年牛氣哄哄的地王，一個個都成了“縮頭烏龜”了呢？
兩個原因：
（1）深圳房價橫盤3年
15-16年深圳房價大面積的普漲，房價翻倍的項目一抓一大把，原本賣3萬的房子現在賣6萬，哪怕成本要3萬1，開發商都能賺錢。當年火熱的行情給了開發商高價拿地的充分的理由，大家都相信房價會一路暴漲。
但深圳房價在16年猛踩了一腳剎車，隨著政策的收緊，深圳房價從16年到19年，竟橫盤了3年之久。
3年房價不漲，對比當年地王的樓面價，幾乎與周邊新房價格持平，陷入了一種“高價賣不出，低價賣又虧”尷尬的地步。
15-16年深圳各區典型地王（住宅項目）
在這種局面下，不少開發商開始從產品上下大功夫，試圖進一步太高項目溢價。龍華金茂府就是這樣一個典型的例子：
龍華金茂府樓面價高達5.6萬，開發商想要盈利，至少要賣到12萬+以上，現在虧本才買10萬+。但龍華金茂府周邊房價也就6萬出頭，一倍的差距你讓購房者怎麼想？
所以我們看到，龍華金茂府大打高端產品品牌：產品細節對標深圳灣一號，鐵了心往豪宅產品上靠，還拉來上海名校學位作為附加價值等等...
但偏偏深圳人不吃這一套，畢竟深圳橫盤這3年已經足夠讓人保持清醒，即便是現在深圳樓市有所回暖，但過去短時間的保障已經很難再現，非核心地段的地王項目想要再賣高價恐怕是越來越難。
（2）限價限死了開發商
2016年深圳出臺“104新政”，其中的限價政策就規定：
“對項目申報價格明顯高於周邊同類在售項目價格或本項目前期成交價格或周邊同類二手房價格的，市場監管和規劃國土部門暫不辦理價格備案、暫不核發預售許可證或暫不辦理現房銷售備案。”
一句話解釋，就是項目定價不能明顯貴過周邊房子，不然不給批預售。如此一來，地王項目面臨巨大的賠本風險。
施工了4年之久的寶安地王—泰禾院子
攝影：南方樓事
寶安地王—泰禾院子最為典型：
2015年，泰禾集團以合計57億拿下寶安區尖崗山片區的兩塊居住用地，其中一塊樓面價高達8萬/平，試圖打造高端別墅類項目，周邊二手別墅均價在8-9萬/平左右。
原本，泰禾地王還是有一定的溢價空間的，因為周邊根本沒有新項目競爭，直接與周邊中海的二手別墅對標，中海二手別墅10萬，泰禾新房別墅賣個12萬+以上，還是有點可能的。
但拿地後，限價很快就來了，現在周邊是10萬+，你泰禾最高也只能賣10萬+，而光土地成本就8萬，現在賣直接就虧了！
所以4年過去了，泰禾院子遲遲不完工，現在依舊是一片大工地。
一邊是房價不漲，不敢賣高價，另一邊是限價限制，又不敢動工太快，地王項目到最後只有一個辦法，那就是“拖”。
但是開發商真的可以一直拖著不動工嗎？
答案肯定是否定的，在土地出讓時，就已經規定好了開工、施工、竣工日期。按照深圳的規定，如果拍地1年後不動工（2018年以前是2年），政府將收取土地閒置金，但在實際操作中，開發商一般選組申請延期，繳納違約金。
《深圳市建設用地開工竣工管理辦法（試行）》
違約金一般是：延期半年，繳納土地出讓金的5%，一年是10%，兩年則是20%。如果開發商不申請延期，則直接收取閒置費，閒置費一般都在土地出讓金的20%以上。
所以，開發商更願意申請延期，但延期有限，成本又太高，往往不會被開發商多次使用。
從拍地算起，2年不動工，再加上延長最長的2年，最多4年以後，很多地王項目想拖也不敢再拖下去了。所以，2015年拍的坪山地王金尊府、寶安地王泰禾院子很快也將會開盤面市。
最後，總結一下深圳地王：
（1）即使是在深圳一線城市，地價貴了，房價不一定會漲
現實中，房價不僅受土地成本影響，還受需求影響。高昂的地價能否傳導到房價，還得由市場需求和購買力決定。影響鏈條太長太複雜，單純以地王來看房價的路數已經不再準確。
（2）即便是地王，依舊還是要看核心地段
今年的深圳地王，幾乎沒有一個能夠完全達到開發商預期盈利目標，除去拍地因素，其中一個最重要的原因就是沒有核心地段支撐，龍華金茂府的例子就已經很能說明問題，你賣10萬+沒問題，問題是沒有核心地段，誰來認可你的10萬+？
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